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분양가상한제가 내집마련에 미칠 영향은?

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지난 8월12일 정부가 민간택지 분양가상한제 적용 기준 개선안을 발표하며 이르면 10월 중엔 분양가상한제가 민간택지에서도 시행이 될 전망입니다. 이에 따라 내집마련 전략도 한번 더 고민해봐야 할 듯한데요. 하나하나 짚어 보도록 하겠습니다.

내집마련 전략은 문제 없나요?

곳곳에서 주택을 짓는 현장을 볼 수 있지만 ‘내집마련’을 희망하는 사람들 또한 쉽게 볼 수 있습니다. 무주택인 세입자, 집은 있지만 내가 들어가 살 수 없어 명의만 내집을 갖고 있는 사람, 세대 내 변화로 인해 집을 마련해야 하는 사람(무주택, 유주택 상관없이) 등 다양한 이유로 ‘내집마련’을 희망할 텐데요.


이르면 10월경 시행된다는 민간택지에 대한 분양가상한제와 이에 따른 내집마련 전략은 어떻게 세워야 할까요?

분양가상한제 적용 기준 개선안

공공택지에서만 시행됐던 분양가상한제가 민간택지로 확대될 예정입니다. 지난 8월 12일 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선안이 발표돼 이르면 오는 10월 시행될 예정입니다.


개선안에 따르면 분양가상한제 지역 지정이 한층 쉬워집니다. 상한제 지역 지정 정량요건인 ①주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 ②분양가격 상승률이 물가상승률 2배 초과하거나 ③직전 2개월 청약률이 5대 1 초과 ④직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가하는 곳 등의 요건을 ‘①+[② or ③ or ④] ‘을 기준으로 판단합니다.


또한 분양가상한제 지정 효력은 상한제 적용지역 지정 이후 모집공고 승인 신청 단지부터, 정비사업의 경우도 모집공고승인 신청 단지부터 적용하는 것으로 강화 됐습니다. 전매제한기간도 한층 강화 돼 인근 시세대비 분양가 책정 수준에 따라 짧게는 3년에서 최대 10년까지 전매가 제한됩니다. 

청약통장 있는 무주택자? 자금부담 되면 분양가상한제 시행 이후 청약

분양가상한제가 시행되면 분양가가 시세보다 더욱 낮아집니다. 청약통장을 보유한 무주택자라면 분양가상한제 시행 이후에 분양을 받는 것이 자금 부담을 덜 수 있습니다.


특히 청약제도가 무주택자에게 유리하게 개편된 점도 장점입니다. 분양권, 입주권 소유자도 유주택자로 간주하고 추첨제로 당첨자를 선정할 때도 무주택자를 우선 당첨자로 선정하고 남은 물량으로 유주택자 가운데 당첨자를 선정하는 등 무주택자의 당첨 기회가 많아졌습니다.


분양상한제가 시행되면서 청약가점도 더욱 중요해졌습니다. 청약통장가입을 이미 한 경우엔 부양가족을 늘리는 것이 현실적입니다. 조부모나 부모님과 함께 세대를 이루는 것이 가점을 높이는데 유리합니다.

청약통장 없는 무주택자? 청약통장가입 또는 무순위 청약

청약통장 가입을 먼저 하는 것이 좋겠습니다. 이제 가입해서 언제 1순위가 되겠냐 할 수 있지만 ‘통장가입은 보험이다’ 라고 생각하고 빨리 가입을 해두는 것이 좋습니다. 1순위가 아니더라도 2순위로 넘어올 물량들도 있기 때문에 청약통장 가입 유무는 중요합니다.


한편, 청약통장 없이 무순위로도 청약이 가능한 경우도 있습니다. ‘무순위 청약’이란 입주자모집공고 이후 미분양, 미계약 등이 발생한 물량을 APT2you를 통해 청약, 입주자를 선정하는 것을 말하는데요. APT2you 홈페이지(www.APT2you.com)를 통해 접수할 수 있습니다.

1주택 소유한 유주택자? 기존주택 처분 vs 유주택 유지

현재 1주택을 가지고 있는 유주택자가 ‘내집마련’을 한다는 것이 말이 안돼 보일 수 있습니다. 하지만 세대의 변화가 생겼다거나 기존 주택보다 좀더 보유할 만한 가치가 있다거나 추후에 입주할 만한 가치가 있는 새로운 주택으로 갈아탈 목적으로 주택을 구입할 수도 있으니 말이 안 되는 것은 아닙니다.


1주택을 소유해도 추첨제로 공급되는 주택에 청약이 가능합니다. 대신 당첨이 된 경우 기존 소유주택을 처분하는 조건을 승낙한 경우 분양계약을 체결할 수 있기 때문에 분양계약을 체결한 경우 기존 주택을 신규주택의 입주 가능일로부터 6개월 이전에 처분해야 합니다.


분양 받기 전 종전 주택과 분양 받는 주택 중 어떤 주택이 더 보유할 가치가 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 할 것입니다.

강화된 전매제한 기간이 부담된다면? 상한제 시행 전 청약 또는 기존 주택 매입

민간택지 분양가상한제가 도입되면서 전매제한기간도 강화가 되는데요. 분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 투기과열지구 내에선 10년간 팔 수가 없습니다. 비투기과열지구에선 8년 이내엔 팔 수 없고요.


사실 8년~10년이면 시장이 어떤 변화가 있을지 장담 못합니다. 중간에 팔고 더 나은 주택으로 갈아타거나 수익을 낼 수 있는데 전매제한이 길어지면서 기회가 박탈된다고 볼 수 있습니다.


만약 전매제한 기간이 불만인 수요자라면 상한제 시행 전에 분양을 받는 게 좋겠고요. 반대로 보유기간을 길게, 거주 또한 길게 갈 의향이 있다면 상한제 시행 이후에 청약 또는 무순위청약 등의 방법을 선택하는 것이 좋겠습니다.


한편 분양이 아닌 기존 주택을 매입하려 한다면 상한제 시행 이후에 매입하는게 좋겠습니다. 까다로워진 분양조건 때문에 분양을 포기하는 사람들이 늘면 이들로부터 나올 수 있던 전세가 줄어들어 전셋값이 오를 수 있습니다. 또한 주택가격 하락을 기대하는 수요자들로부터 나올 전세물건도 줄어 전셋값이 오를 수 있습니다.


매매가 상승은 더디고 전셋값이 빠르게 상승하면 전세를 끼고 주택을 매입하기는 수월해 지죠. 부담도 줄어들고 말입니다.

하락보다 상승에 무게를 두고 움직여라?

사실 분양가상한제 시행을 앞두고 논란의 결론은 집값이 오르냐 오르지 않느냐 입니다. 공급이 줄어들면 결국 가격이 오를 것이라는 측과 분양가가 낮아지면 기존 주택도 시세 상승 기대감이 줄어 주택가격이 하락할 것이라는 주장도 있습니다.  


현 시점에서 양측 누구의 주장이 더 옳다고 단정지을 수는 없습니다. 다만 상한제 시행으로 수익감소를 우려한 건설사나 정비사업 조합, 시행사들이 적극적으로 공급을 하지 않는다면 주택공급은 줄어들 가능성이 높아 보입니다. 공급이 줄어드는 곳 가운데는 수급불균형으로 가격이 오르는 곳도 나올 수 있을 겁니다.


연이은 규제들로 내집마련의 셈법이 복잡해졌습니다. 복잡해 졌어도 자신의 상황에 따라 하나씩 복잡한 조건들을 줄여간다면 답은 찾을 수 있을 것입니다. 분양을 받아도 기존 주택을 매입해도 세금 등을 고려할 때 길게 봐야 하니 충분히 고민해서 현명한 선택을 할 수 있길 바랍니다.

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