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논란의 여의도 개발, 왜 중요한가

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KT 에스테이트 작성일자2018.08.13. | 3,601 읽음
최근 서울 집값을 들썩이게 했던 이슈가 있었습니다. 바로 여의도 통합개발인데요. 박원순 서울시장의 한마디로 영등포를 시작으로 서울 아파트값이 상승했었습니다. 10년여만에 개발 기대감에 부푼 여의도. 논란 속의 여의도 개발이 갖는 의미를 짚어 봤습니다.
“여의도 통으로 개발하겠다” 는 서울시장

지난 7월 싱가포르를 방문한 박원순 서울시장은 여의도 전체를 신도시에 버금가는 곳으로 만들겠다는 청사진을 밝혔습니다.


구체적인 개발계획(여의도 마스터플랜)은 발표를 뒤로 미뤘지만 발표 이후 여의도가 있는 영등포는 물론 서울 주택시장에 큰 방향을 일으켰습니다.


박 시장이 밝힌 여의도 개발에 대한 개략적인 내용은 여의도를 문화, 관광, 숙박시설까지 잘 갖춘 수변도시, 싱가포르의 마리나베이샌즈 처럼 바꾸겠다는 것인데요.


그 동안 층고제한, 규제, 개발억제 기조의 박 시장 행보와 전혀 다른 발표라 주목을 받았습니다. 더불어 용산역과 서울역구간 지하화를 통한 용산 개발까지 덧붙여 지면서 서울 주택시장이 출렁했습니다.

“정부와 협의 해야”..불편한 심기의 내비친 국토부

박 시장의 여의도, 용산 개발 언급 이후 여의도 아파트는 급매물이 자취를 감췄고 몇 일만에 1억원 이상 오른 가격에 거래가 됐습니다. 용산도 매물이 사라져버렸습니다. 부동산 시장이 과열될 조짐이 나타난 셈인데요.


이 때문에 국토부도 긴급히 진화에 나서기 시작했습니다.


김현미 국토부장관은 “국토부와 긴밀한 협의하에 이뤄져야 실현 가능성이 있다”고 말하며 서울시 뜻대로 다 되지 않을 것이라 못을 박았습니다.


정부의 對부동산정책이 과열, 급등에 따른 투기를 막는데 있어 왔음을 고려했을 때 7월 여의도, 용산 개발 이슈를 정부에서 곱게 볼 수는 없다고 봐야겠죠.

10여년전 변신이 가능했던 여의도

10여년전 당시 서울의 오세훈시장은 한강연접지역 곳곳을 개발하는 한강르네상스 개발을 추진했습니다.


공간의 구조개선, 경관개선, 공공성 등을 확보하는 기본 방향을 잡고 개발이 추진됐습니다. 여의도는 전략정비구역으로 지정해 금융업무지구로서의 여의도와 국제업무지구가 들어서는 용산과의 연계성도 강조됐습니다.


이때 여의도는 최고 층수 제한없이(주거는 50층 내외), 평균층수는 40층 이내로 높이가 완화 됐습니다. 당시 여의도와 함께 압구정, 잠실 등이 같은 조건으로 완화가 됐었습니다.


당시 여의도 3종주거지역을 일반상업지역으로 종상향을 하면 용적률을 600%까지 올릴 수 있었는데요.


문제는 서울시에서 공공성을 강조하다 보니 기부채납 비율을 40%로 제시 했고, 여의도 주민들은 이 것이 과하다는 이유로 반발이 심했습니다.


당시 40% 기부채납으로 개발해도 된다는 업계관계자들의 주장이 있었으나 주민 통합은 어려워졌고 2011년 오세훈시장이 시장직을 사퇴하면서 한강르네상스사업은 역사 속으로 사라지게 됐습니다.

종상향 그리고 기부채납…10년전 데자뷰?

박 시장이 밝힌 여의도 통합개발의 핵심은 ‘종상향’에 있습니다. 일반주거지를 일반상업지역으로 ‘종상향’을 거쳐야 계획대로 개발이 가능한데요.


도시계획법상으로 구분된 주거지역, 상업지역, 공업지역 등의 용도지역의 개발제한 행위를 좀더 높은 밀도로 개발이 가능하도록 하는 것입니다.


주택의 경우 가구수가 늘어나거나 층수를 더 높이 올리는 등의 행위가 유연해 집니다.


최근 일련의 서울시 움직임은 10년전 오세훈시장이 추진했던 여의도 개발과 흡사합니다.


때문에 이번 박 시장의 여의도 통합개발은 종상향이 중요하지만 특히 더 중요한 것은 기부채납 비율을 어떻게 할 것인지 여부 입니다.


만약 과거처럼 기부채납 비율을 40%로 하는 등 지역주민들이 수용할 수 없는 수준으로 결정된다면 똑같이 반대에 부딪칠 수밖에 없게 되는 겁니다.

강남권에선 여의도 개발 진행을 그냥 보고 있을까?

한강변 스카이라인, 초고층 반대 등을 고수하던 서울시에서 종상향에 초고층 개발을 여의도에서 하겠다고 하면 다른 지역에서는 어떤 생각을 갖게 될까요?


특히 강남, 서초, 송파 등 한강변에서 재건축을 추진해 오던 상당수 아파트들, 층고제한에 걸려 설계변경 등 사업비가 증가해야 했던 사업장에서는 여의도와의 형평성을 이유로 반발할 가능성이 높습니다.


더불어 선거를 통해 새롭게 구청장에 당선된 구청장 등도 재건축 현안에 대해서 목소리를 높일 수밖에 없습니다.


여의도 통합개발 이전에는 서울시와 협상의 여지가 없었다면 여의도 통합개발 진행 이후에는 협상의 여지가 생기게 된 것입니다.

또 다른 변수는 정부

지난 8월2일 국토부는 보도자료를 통해 지난해 발표한 ‘8.2부동산대책’을 기반으로 한 주택시장 안정에 힘을 더욱 쏟겠다는 입장을 밝혔습니다.


△기존 대책의 실효성 강화 △다주택자에 대한 모니터링 과세 정상화 △개발사업에 대해서 지자체와 협력, 주택시장 불안요인 차단 △과열지역에 대한 투기수요 유입 차단 등 시장 상황에 따라 얼마든지 추가 규제를 꺼 내 놓을 수 있다는 강한 의지를 표명했습니다.


현 정부의 기조만으로 놓고 보면 서울시가 추진하려는 여의도, 용산 개발은 물론이고 강남권 재건축시장에서 요구하는 사항들이 쉽게 해결되지 않을 수 있습니다.

언제 든, 어떤 식이든 개발은 될 것

여의도가 통합개발은 적잖은 시간이 소요될 수 있습니다.


종상향, 기부채납, 지역간 형평성, 정부와의 타협, 여의도 내에 있는 각 사업장들 특히 이미 어느 정도 사업이 진해됐던 곳들에 대한 처리문제 등 다양한 변수들이 산재하고 있습니다.


그만큼 충분한 시간을 두고 봐야 하는 것입니다. 하지만 박 시장의 발표로 인해 여의도가 갖는 가치는 다시 한번 드러났습니다.


어떻게든 개발이 될 수 있다는 것이 증명된 여의도. 앞으로의 행보가 주목되는 이유가 여기에 있는 셈입니다.

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