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KT 에스테이트

도시도 성형을 한다? 복합개발 효과

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대형 복합개발은 도시 기능, 이미지를 바꾸는데 매우 효과적입니다. 추진하는데 난관에 봉착하기도 하죠. 주거 이외에 업무, 상업, 문화, 교통 등 다양한 기능을 수행하기 위해 이뤄지는 복합개발. 지금 이야기 하겠습니다.

복합개발(mixed use development) 이란?

우리 주변은 다양한 형태의 개발이 진행되고 있습니다. 과거의 도시에서 현대의 도시형태를 갖춘 것도 개발을 통해서죠. 건축용어 중엔 복합개발 이라는 용어가 있습니다. 사전적 정의로 ‘상이한 여러 용도의 건축물이나 토지지용을 유기적으로 조합시켜 일체적으로 개발 하는 것’ 입니다.


여기서 더 나아가 복합용도개발이라는 용어도 있는데 주거, 상업, 업무 등 세가지 이상의 기능이 합쳐져 이뤄진 건축물 또는 단지의 개발을 말합니다.


도시의 부족한 부분을 채우고 과도한 것은 줄이는 등 균형 잡힌 도시를 만드는데 복합개발은 큰 의미를 갖습니다. 심지어 복합개발을 통해 새로운 도시가 만들어지기도 하고, 도시의 이미지가 바뀌기도 합니다.

토론토를 대표하는 세계 최대 지하도시 ‘PATH’

이곳이 지하인가 싶을 정도로 큰 규모를 자랑하는 이 곳은 관광과 엔터테인먼트 명소가 곳곳에 분포하고 있어 유동인구가 많습니다.


몇 차례 계획을 통해 확장 돼 현재의 수준에 이르고 있는데요. 겨울에 눈이 많은 토론토에서 추위와 눈을 피해 생활하는데 매우 뛰어난 환경을 갖췄습니다. 물론 여름에는 더위와 습도를 피할 수 있고요. 

광역철도교통망을 통한 도시개발에 성공한 홍콩

홍콩은 대중교통 이용률이 세계적으로 매우 높은 곳으로 꼽힙니다. 일찌감치 교통과 관련한 복합개발을 추진했고 이러한 노력이 지금의 홍콩을 만들었다고 볼 수 있습니다.


홍콩은 1980년대부터 철도와 역세권 부동산을 연계한 개발을 추진했습니다. 홍콩 정부는 개발 성과를 높이기 위해 개발계획과 사업절차, 개발 후의 운영 및 관리를 광역철도공사에 맡겼습니다. 개발업자들은 어떤 사업을 할 것인가 구상하고 자본을 대는 역할 구분을 명확히 해서 개발이 원활하게 진행되도록 했습니다.


이를 통해 2014년 기준 33건의 개발사업과 주택 9만4000가구, 대형 쇼핑몰 13개소, 오피스 빌딩 5곳 등이 들어설 수 있었습니다(참조. 2015.6. 서울도시연구 논문 ‘철도와 부동산개발을 연계한 복합개발 모델: 홍콩의 R+P 개발모델 사례’).


대표적인 곳이 홍콩의 퉁청타운인데요. 퉁청은 홍콩 공항타운으로 역세권 복합개발을 통해 호텔, 상업, 업무공간 등이 들어선 교통의 요지로 변화하게 됐습니다.

대형 컨벤션, 쇼핑몰, 터미널 등의 복합개발 성지가 된 삼성동

서울 강남구 삼성동에는 무역센터가 위치합니다. 강남을 동서로 관통하는 테헤란로 인근에 위치한 이곳은 복합개발을 통해 판매, 업무, 숙박, 문화, 위락시설들이 들어서 있습니다. 현대백화점, 코엑스(종합전시관), 공항터미널, 대형쇼핑몰(코엑스몰), 호텔(인터콘티넨탈호텔, 오크우드), 한국무역협회 등이 들어서 대한민국에서 손꼽히는 복합개발 성공지역으로 꼽힙니다.


2018년 기준 일평균 11만9000여명의 유동인구를 자랑하는 지하철 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역 등으로 접근성이 한층 더 좋아졌습니다. 한전사옥을 비롯해 테헤란로 일대 많은 업무시설들로 직장인들의 비중이 높았으나 문화시설 등이 확충되면서 20대 이하 젊은 층 유동인구가 꾸준하게 늘면서 삼성동이 젊어지고 있습니다.

속속 추진되는 복합개발 1) 서울 동북권 거점이 될 ‘구의•자양 재정비촉진지구’

복합개발은 곳곳에서 추진되고 있습니다. 개발을 통해 얻을 수 있는 경제적 파급효과가 크기 때문입니다. 더불어 도심지역의 복합개발은 낙후됐던 이미지를 벗을 수 있는 기회가 되기 때문입니다.


서울지하철 2호선 구의역 일대도 대규모 복합개발이 진행 중입니다. ‘구의•자양 재정비촉진지구’ 개발사업인데요. 서울 동북권을 대표하는 첨단업무복합도시(ICT, 판매, 주거 기능)로 변신하게 됩니다.


이곳은 자양1구역, 자양4구역, 자양5구역, 구의3구역 등이 분포하는데요. 자양1구역은 KT 통신시설 부지와 옛 동부지방법원, 동부지방검찰청부지가 해당됩니다. 이 곳에는 호텔, 오피스텔, 업무시설, 광진구청사, 공동주택 등이 들어설 계획입니다. 전남 나주로 이전한 우정사업정보센터가 있던 곳은 자양5구역으로 지정 돼 개발이 추진됩니다.


구의•자양 재정비촉진지구는 강남과의 접근성이 뛰어난데다 광진, 중랑 등 서울 동북권에서 찾아 보기 힘든 개발 면적을 자랑합니다. 더불어 인근에 있는 동서울터미널 현대화 사업도 추진되고 있어 한층 현대화된 도시로 탈바꿈 될 전망입니다.

속속 추진되는 복합개발 2) 영동대로 복합개발 ‘강남권 복합환승센터’

동북권에 ‘구의•자양 재정비촉진지구’가 있다면 동남권엔 ‘강남권 광역복합환승센터(가칭)’이 있습니다. ‘강남권 광역복합환승센터(가칭)’ 사업은 지하철 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역 구간의 영동대로 일대에 광역철도, 지하철, 버스 등의 환승시설이 들어서며 더불어 전시장, 도서관, 박물관 등의 공공시설, 쇼핑몰과 지상에는 공원이 조성되는 대형 사업입니다.


지하에 조성되는 규모로는 국내 최대규모가 될 것으로 알려지고 있으며 삼성동 일대가 국제교류복합지구로서 역할을 수행하고 더불어 수도권 광역교통의 핵심지역으로 재탄생 하게 될 전망입니다. 

도시의 끝없는 변신에는 복합개발이 있다

지금처럼 도시가 현대화 되는 데는 복합개발이 큰 영향을 끼쳐왔습니다. 물론 과거엔 환경이란 개념을 간과한 무분별한 개발로 전통성도 사라지고 개발을 통한 도시의 경쟁력 또는 기능이 기대에 못 미치는 일들도 있었습니다. 이런 문제는 조급함에서 발생할 수 있는데요.


따라서 대형 복합개발은 충분히 연구하고 고민 해 방향을 잡고 사업을 해야 합니다. 현재보다 미래의 가치에 목적을 두고 체계적인 계획과 기관, 기업 등의 협조가 필요합니다. 현재 진행되고 있는 대형 복합개발이 성공적으로 마무리 되길 기대해 봅니다.

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