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부동산시장을 보는 당신은 낙관론자인가 비관론자인가?

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부동산시장을 바라보는 다양한 견해들이 존재합니다. 그 중에서도 대표적인 것이 낙관론과 비관론이라 할 수 있는데요. 부동산시장에서 다양한 요소와 변수를 보는 시각이 낙관론일 때와 비관론일 때 어떻게 생각의 차이를 만들어 내는지 간략하게 살펴보도록 하겠습니다.

당신은 낙관론자인가? 비관론자인가?

시장을 바라보는 시각이 크게 낙관론과 비관론으로 나눠집니다. 낙관론은 부동산시장을 밝고 희망적으로 보는 견해이지만, 반대로 비관론은 어둡고 절망적으로 보는 견해를 뜻합니다. 이렇게 시장을 바라보는 시각의 차이로 인해 부동산 투자나 내 집 마련의 태도 등이 달라지게 되는데요. 사실 시장은 변화무쌍하게 움직이는 생물체 같은 것이기 때문에 항상 긍정과 부정의 시각이 공존하게 됩니다. 어느 시기엔 낙관론이 우위를 점하게 되지만, 또 다른 시기엔 오히려 비관론이 득세하기도 합니다. 

낙관론자 A씨와 비관론자 B씨

여기 부동산시장을 낙관적으로 바라보는 A씨와 비관적으로 바라보는 B씨가 있습니다. A씨는 부모님이 부동산을 통해 부를 이루는 모습을 보고 자라 부동산시장에 대한 낙관론적 입장을 취하게 됐습니다. 반면, B씨는 매번 부동산투자를 할 때마다 몇 천만원씩 손해를 봤습니다. 그래서 이제 더 이상 부동산 투자를 하지 않겠다 선언하고 현재 전세로 거주하며 시장에 대한 비관론적인 입장을 취하고 있습니다. 이들이 대출이나 세금, 청약, 투자 등에 대해서 바라보는 관점이 어떻게 다른지 살펴보도록 하겠습니다. 

대출은 부의 추월차선이다? 깡통 지름길이다?

A씨는 부동산을 구매할 때 대출에 적극적입니다. 얼마 전에도 상가를 하나 구입하면서 대출을 최대한 이용했는데요. 자기 자본이 좀 적더라도 대출을 이용하면 수익률이 높아지기 때문에 대출을 활용하는데 거침이 없습니다. 물론 가끔 공실이 생겨 대출금 낼 때 어려움을 겪긴 했지만 대출을 활용해 부동산을 늘리는 게 돈을 버는 방법이라고 생각합니다.


반면, B씨는 대출에 대해 비관적입니다. 이전에 집을 구매했을 당시 대출을 이용했지만 집값은 떨어지고 오히려 대출금 이자 내기에 급급했던 기억이 있기 때문입니다. 대출금 없이 지금 전세로 사는 것이 훨씬 낫다는 것이죠. 수입은 한정적인데 매달 나가는 이자 때문에 삶의 질이 떨어졌던 것도 사실이고요. 특히 최근 대출규제가 심한데 부동산이 오를까 싶은 마음에 오히려 전세로 사는 지금이 더 편안하기까지 합니다.


최근 금리 인하소식이 전해졌으니 앞으로 웃을 사람은 누가 될까요?

높은 세금, 어떻게 세금을 줄일 수 있을까? 이것저것 제하면 남는 것도 없다?

세금에 대한 A와 B씨의 입장도 다릅니다. 요즘처럼 보유세가 올라 부동산투자를 하기가 쉽지 않은 상황에서 A씨는 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있을지에 대해서 고민합니다.


주택임대사업자를 내면 세금을 줄여준다고 해서 몇 개 집은 등록했으며, 투자 물건이 많아지면 법인으로의 전환도 고려하고 있습니다. 세금이 높아도 세금 이상 집값이 오른다는 생각에는 변함이 없기 때문입니다.


반면, B씨는 높아지는 세금에 오히려 부동산 소유를 포기하는 것이 낫다 생각합니다. 아무리 집값이 높게 오른다 하더라도 매년 내야 하는 보유세 인상이 대출이자 만큼이나 부담스럽기 때문입니다. 매번 거래할 때마다 드는 취등록세, 양도세 등도 부담스럽긴 마찬가지고요. 그래도 노후를 대비해 월세 받는 소형 아파트라도 있어야 하나 생각했지만 이 역시 전월세 임대소득 세금부과에 따른 부담감으로 포기했습니다. 요즘처럼 부동산 관련 세금이 증가하고 있는 시기에 투자보다는 투자를 안 하는 것이 더 돈을 모을 수 있는 방법이라고 생각합니다.


임대사업자 등록을 하면 사업자의 자금 흐름이 파악돼 꺼리는 이들이 많습니다. 하지만 절세를 위해선 충분히 고려할 문제인데요. 같은 세금을 바라보는 시각이 이렇게 차이가 나는 군요.

높은 청약경쟁률에 그래도 해볼까? 나한테까지 행운이 오겠어?

최근 청약조건 등이 강화되면서 A씨보다는 B씨가 당첨에 훨씬 유리한 상황이 됐습니다. 무주택자이고 가점이 높을수록 로또청약에 당첨될 확률이 높은데요. 그럼에도 불구하고 B씨는 청약을 대하는데 소극적입니다. 입지가 좋은 곳일수록 분양가도 가격이지만 높은 청약경쟁률에 지레 겁을 먹고 청약을 쉽게 포기하기도 하죠. 하지만 A씨는 청약에도 적극적입니다. 비록 다주택자여서 1순위에 넣을 수는 없지만 미계약 세대에 대해 무순위 청약을 진행할 수 있는 물량들을 적극적으로 검토한 후 도전합니다. 수백대 1을 기록하는 무순위 청약에 쉽게 당첨되긴 어렵지만 지속적으로 넣어보면 좋은 일이 생기지 않을까 하는 희망으로 말이죠. 

불경기에 집값 오르겠어? 이럴 때 줍줍!

불경기를 대하는 태도도 낙관론자와 비관론자는 차이가 있습니다. 부동산경기가 좋지 않으면 비관론자인 B씨는 ‘역시 집으로 돈을 버는 시기는 끝났어’, ‘경기가 좋지 않은데 어떻게 집값이 오르겠어?’라는 생각으로 집구매를 유보하고 전세나 월세로 거주를 계속합니다. 그러나 낙관론자 A씨는 다릅니다. 부동산경기가 좋지 않을 땐 경기가 좋을 때 분양했으면 완판 됐을 아파트도 미분양이 될 확률이 높아지게 되는데요. 이런 아파트만 골라서 투자를 합니다. 실제 이렇게 투자한 아파트들이 부동산호경기일 땐 자산형성에 큰 도움을 주었던 경험이 많았기 때문입니다.

변화하는 시장에서 내 견해는 과연 ‘합리적’인가를 생각해야 할 때

부동산시장을 바라보는 시각이 반드시 낙관론자여야만 돈을 벌 수 있는 것은 아닙니다. 오히려 모두 긍정적이고 빨리 서두르지 않으면 나 혼자 뒤처지는 게 아닌가 조바심이 날 때 한편에선 좀더 냉정하게 시장을 바라보는 비관론자의 시각이 투자에 있어 더 중요할 수 있습니다. 중요한 부분은 시장을 무조건 희망적으로 바라보는 것, 무조건 비관적으로 바라보는 것 보다는 시장에서 모두 GO!를 외칠 때 멈춰서 생각할 수 있는 투자자가 되어야 한다는 것입니다. 이런 투자자들을 보통 ‘합리적’ 투자자라 부릅니다.


실제 최근 들어 갭투자로 수백채씩 소유한 집주인들이 전세보증금을 반환하지 않고 잠적하는 사례가 늘고 있는데요. 시장을 무한 긍정으로 보고 집을 늘려 돈을 벌려다가 오히려 역전세가 나게 되니 파산을 하게 되는 것입니다. 이렇듯 자신의 투자견해가 낙관론인지 비관론인지를 따지기 전에 그 견해가 현재의 시장에서 충분히 합리적인지를 파악한다면 투자 결정에 많은 도움이 될 것입니다.

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