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종부세 강화에 초점이 맞춰진 보유세 개편안 윤곽이 나왔습니다. 총 4개의 보유세 개편 시나리오가 제시됐는데요.

1안은 공정시장가액 비율을 인상하는 방안입니다. 2안은 공정가액은 그대로 두고 종부세율의 누진도를 강화하겠다는 방향이었고요.

3안은 1안과 2안이 합쳐진 가장 강력한 안으로, 공정가액과 세율 모두 인상한다는 내용입니다.

마지막으로 4안은 매년 공정가액은 올리지만 세율은 기존 1주택자는 제외하고 다주택자들을 대상으로 한다는 것이었습니다.

이 보유세 개편안을 이해하기 위해서 크게 두가지(공정시장가액, 세율)를 알아야 하는데요.

첫번째는 공정시장가액입니다. 공정시장가액은 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율입니다. 현행 공정시장가액비율은 80%인데요.

1안에서는 이 공정시장가액비율을 연 10%씩 단계적으로 인상해 공시가격의 실거래가 반영수준을 높이자는 것입니다.

만약 내년 공정시장가액비율을 90%로 인상할 경우 종부세는 1949억원(주택 773억원, 토지 1176억원)이 더 걷히게 되고, 공정가비율을 100%로 인상하면 올해 대비 3954억원(주택 1578억원, 토지 2376억원)이 더 걷히게 되는 것입니다.

두번째는 세율입니다. 2안을 보면 6억원을 초과하는 주택의 세율만 구간별로 0.05~0.5%p 차등 인상하는 방안을 제시했습니다.

과세표준금액이 커질수록 인상 폭을 키우는 누진도를 동시에 강화했고요. 이 방안으로 적용시 주택에서 더 걷히는 세수는 461억원 정도입니다.

그러나 토지의 세수효과는 상대적으로 커 종합합산토지는 4531억원, 별도합산토지는 최대 3843억원에 달합니다. 단순히 공정시장가액비율만 인상했을 때보다 세수 증대효과가 훨씬 커지는 셈입니다.

총 4가지의 시나리오 중 가장 강력한 방안으로 평가 받는 안은 3안으로, 공시가액비율과 세율 모두를 올리는 방안입니다.

이 안으로 채택시 주택 및 토지를 소유한 입장에서는 세 부담이 가장 클 수밖에 없는데요.

만약 공시지가액비율을 10%p 인상했을 시 세율 인상까지 고려해 늘어나는 세수효과는 주택과 토지를 합쳐 8629만원에서 최대 1조2952억원에 달합니다.

이때 1주택자가 더 부담해야 할 세부담은 0~25.1%, 다주택자는 12.5~37.7%까지 늘어나게 됩니다.

이러한 보유세 개판 방안에 대해 ‘물 폭탄’이라는 지적이 나오고 있는 가운데, 지난 25일 김현미 국토부장관이 주택공시가격을 현실화하겠다고 밝히면서 관심이 집중되고 있습니다.

일각에선 보유세 개편 방안에 있어 공시가격 현실화가 숨은 폭탄이란 설까지 나오고 있는데요.

부동산 공시가격은 세금을 매기는 가격의 기준으로, 일반적으로 국내 주택의 실거래가 반영률은 시세의 65~70% 수준에 그치고 있는 데다 특히 고가 부동산의 실거래가 반영률은 평균보다 더 낮은 상황입니다.

만약 공시가격을 실거래가의 80~90%수준까지 높인다면 굳이 공정시장가액비율 및 세율을 크게 조정하지 않아도 세금이 엄청 오를 것으로 예상되기 때문입니다.

만약 공시가격을 현실화한다면 고가주택소유자나 다주택자들에게 높은 세부담을 안겨줄 수 있는데요.

예를 들어 시세가 17억원인 아파트를 소유하고 있는 1주택자의 경우 현재는 종부세를 내지 않아도 됩니다.

왜냐하면 이 아파트의 공시가격은 현재 10억2000만원(시세반영률 60%) 수준이어서 공정시장가액 80%를 적용 받아도 8억원대이기 때문에 종부세 과표기준(9억)에 미달되기 때문입니다.

그러나 만약 공시가격의 시세반영률이 80%(공시가격 13억6000만원)로 올라간다면 과표기준이 10억이 넘기 때문에 종부세를 내야 합니다.

게다가 다주택자는 각각 주택의 오른 공시가격의 합산으로 세금산정 시작점이 크게 높아지는 데다 종부세 과표기준이 9억원에서 6억원으로 낮아짐에 따라 종부세 부담이 어마어마하게 늘어나게 되는 것이죠.

현재 보유세 개편안을 놓고 다양한 의견들이 나오고 있습니다.

개편안이 실행되면 조정대상지역에서는 절세 차원에서 자녀에게 주택을 증여하거나 임대로 등록하는 사례가 늘 것이란 의견이 나오고 있고요.

보유세 인상이 주택시장 침체 등으로 연결될 수 있다는 전망도 나옵니다.

반면 세부담이 없는 공시지가 9억원 이하의 물량, 종부세 합산에서 면제되는 신규청약시장 등에는 풍선효과가 나타날 수 있다는 관측도 제기됩니다.

보유세 개편안은 이번 달 말에 확정해 세법 개정안에 담을 예정이라고 합니다. 보유세 인상이 몰고올 부동산 시장 변화에 귀추가 주목됩니다.