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상업용 부동산 솟아날 구멍은 있나

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경기불황과 과잉공급이 오피스, 상가, 오피스텔 등 상업용 부동산에 악영향을 미치고 있습니다. 수익율은 지속적으로 하락하고 있는 반면 공실률은 늘어나고 있는 상황인데요. 먹구름이 잔뜩 낀 국내 상업용 부동산시장, 앞으로 어떻게 될까요?

2019년 1분기 상업용 부동산 투자수익률 일제히 하락!

불안한 국내경기와 공급과잉에 대한 우려가 지속적으로 국내 상업용 부동산시장에 영향을 미치고 있는 모습입니다. 한국감정원이 발표한 ‘2019년 1분기 상업용 부동산 임대동향 조사’에 따르면, 지난 1분기(1월~3월) 오피스와 상가 투자수익률이 일제히 하락한 것으로 나타났습니다. 2019년 1분기 오피스 투자수익률은 1.69%로 전기 대비 0.27% 하락했습니다. 중대형 상가와 소규모 상가 투자수익률 또한 전기대비 떨어지며 각각 1.50%, 1.36%를 기록했고요. 유일하게 집합상가 투자수익률만 전기대비 0.03% 상승한 1.77%로 집계됐습니다.  

공실률, 오피스는 12.4%, 중대형 상가 11.3%, 소규모 상가 5.3%순

같은 기간 공실률은 오피스가 12.4%, 중대형 상가는 11.3%, 소규모 상가는 5.3%로 집계됐습니다.

오피스의 경우 공실률은 전기대비 같은 수준인 12.4%를 나타났습니다. 이는 기업심리가 다소 개선된 모습을 보이고 있는 가운데 신규 공급 증가 등의 영향으로 이같은 수치가 나왔다고 분석되고 있습니다. 중대형 상가 공실률은 11.3%로, 상권 부진 등으로 공실률이 지속적으로 상승하고 있는 양상을 보여주고 있습니다. 그나마 소규모 상가는 수도권과 광역시에서 낮은 공실률을 나타내며 5.3%의 안정적인 수준을 보여주고 있습니다.

임대료도 하락세

임대료도 작년 4분기 대비 소폭 하락한 것으로 나타나고 있습니다. 한국감정원의 분기별 임대가격지수를 살펴보면, 지난해 4분기를 100으로 봤을 때 올 1분기 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 보합이며, 상가의 경우 중대형은 0.12%, 소규모는 0.18%, 집합은 0.10% 하락했습니다. 오피스의 경우 수도권은 임대료가 상승했으나 비수도권은 하락해 임대료가 보합상태를 보인 것으로 분석되며, 상가는 상권의 경기둔화 등으로 모든 상가유형에서 임대료 하락세가 나타난 것으로 판단됩니다. 

1분기 오피스텔도 매매, 전세, 월세 모두 하락세

상업용 부동산 중 하나인 오피스텔 시장 분위기도 위와 별로 다르지 않습니다. 한국감정원의 오피스텔 가격동향 조사에 따르면, 2019년 1분기 기준 오피스텔 매매가격은 전분기 대비 0.40%하락, 전세가격은 0.27% 하락, 월세가격은 0.34% 하락한 것으로 나타났습니다.

오피스텔은 저금리기조와 1인 가구의 증가에 따른 소형주택 인기에 힘입어 높은 관심을 얻긴 했으나 공급과잉으로 인해 매매가격과 임대료가 하락하고 있는 것으로 분석되고 있습니다. 실제 2015년 44,463실이던 전국 오피스텔 입주물량은 지난해 76,138실로 3년만에 71.2% 급증했습니다. 올해도 총 91,191실이 입주할 예정입니다.

이러한 상황 속에서 한때 높은 열기를 보였던 오피스텔 청약분위기도 냉랭하게 식었습니다. 금융결제원 아파트투유를 통해 지난 1월~3월 청약을 받은 전국 오피스텔을 살펴본 결과 분양 오피스텔 16곳 중 12곳이 미달인 것으로 나타났습니다. 

상업용 부동산 거래량도 감소세

상업용 부동산과 오피스텔 거래량을 살펴보도록 하겠습니다. 통계청의 건물용도별 건축물거래현황을 살펴보면, 상업업무용 부동산의 거래량은 지난해 5월 3만638건에서 올 5월 2만5904건으로 15%가량 하락했습니다. 오피스텔 거래량 역시 지난해 5월(1만3934건)에 비해 8%가량 떨어진 1만2682건을 기록했습니다.

특히 오피스텔의 경우 지난 3월 거래량이 1만건 미만으로 떨어지며 지난 1년의 기간 동안 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 주택에서 시작된 투자심리 위축이 경기 침체와 맞물리면서 상업용 부동산시장에까지 이어지고 있는 아닌가 하는 우려가 나오고 있습니다.

커지는 상업용 부동산 위기론

사실 상업용 부동산시장 위기론은 꽤 오래전부터 시장을 지배했습니다. 매 분기에 발표되는 상업용 부동산시장 가격 및 임대동향 보고서를 보면 높은 공실률과 낮아지는 수익률을 확인할 수 있는데요. 이때마다 항상 그 원인으로 지목되는 것이 바로 국내 경기침체와 공급과잉입니다.

이주열 한국은행 총재의 최근 발언에 따르면, 올해 1~5월 소비자 물가상승률은 0.6%로 지난해 하반기 1.7%에 비해 큰 폭으로 하락했다는 것을 알 수 있습니다. 이렇게 물가가 낮아졌다는 것은 수요가 위축됐다는 뜻이고 이는 곧 기업의 생산이나 투자에 영향을 미쳐 경기침체가 지속될 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

지속적인 공급도 상업용 부동산시장에 부담으로 작용하고 있습니다. 앞서 오피스텔 공급량도 언급했지만, 오피스 공급량 (건축물대장 기준) 역시 2018년 4분기 396,745㎡에서 2019년 1분기 470,735㎡로 18.6%가량 상승했습니다.

상업용 부동산 시장도 양극화…당분간 수익률 악화 불가피

그렇다면 앞으로의 상업용 부동산시장 어떻게 판단해야 할까요? 우선 현 상황에서 국내 경기나 임대수요가 회복될 수 있는 전망들이 별로 보이지 않아 당분간 상업용 부동산의 약세는 심화될 것으로 전망됩니다.

한편 이렇게 시장이 위축된 때에는 저가의 물건이 매물로 나오기도 합니다. 물론 오랜 공실로 나오는 악성 매물들도 있을 텐데요. 시기적으로는 저가의 매물을 잡기에 좋은 시기가 이때입니다. 생각을 바꾸면 좋은 가격의 물건을 매입할 수 있습니다.

노후한 상업용부동산을 약간의 수선비용으로 업그레이드 하면 임차인을 모집하는데 유리할 수 있습니다. 경기 탓만 하고 그냥 손을 놓고 있기 보다는 이러한 실행력이 필요할 때 입니다.

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