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3기신도시 논란 속 상반기 부동산시장, 결산과 하반기전망

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2019년도 반이 지났습니다. 올해 부동산시장은 정부의 강력한 규제 속에서 집값 하락은 대세가 됐으며, 분양시장 양극화는 심화되는 양상을 보였는데요. 3기신도시 추가 발표와 지방부동산 위축도 주요 이슈로 등극했습니다. 상반기 부동산시장을 정리하고 하반기를 전망해봤습니다.

지금은 ‘부동산 규제시대’

지난해 발표한 부동산 규제정책 중 올해 본격적으로 시행되는 규제 제도가 많았습니다. 우선 부동산 세금기준을 강화했는데요. 과세표준기준인 공정시장가액이 올해 5% 인상돼 85%로 상향조정 됐으며, 종합부동산세 세율도 최대 1.2%포인트 올라 다주택자의 세금 부담이 강화됐습니다. 또한 지난해까지 2000만원 이하의 주택임대소득은 비과세였으나 올해부터 분리과세가 적용됐고요. 대출규제는 더욱 강화됐습니다. 소득 대비 원리금 상환 비율인 DSR규제가 1금융권에서만 실시됐었는데요. 지난 6월 17일부터 농협, 수협과 같은 상호금융조합과 카드사, 보험사 등 제 2금융권에도 도입됐습니다. 규제지역을 중심으로 세금 부담을 높이고 대출을 규제해 집값을 잡겠다는 정부의 의지가 강하게 어필된 상반기 부동산 시장이라 할 수 있겠습니다.  

아파트 매매가 하락세 지속…대전, 대구만 상승세

이러한 부동산 대책의 영향으로 올해 들어 서울을 비롯한 대부분 지역의 아파트 매매가는 하락세를 기록하고 있습니다(상기 이미지 빨강색 숫자 부분 모두 하락 의미). 서울의 경우 3월 하락세가 가장 깊었으나 이후 그 하락세가 좁혀지는 모습을 보여주고 있는 반면, 부산이나 전북 등의 지방은 올 초 보다 시간이 지날수록 매매가 하락폭이 더 커져가는 양상을 보여주고 있습니다. 하락폭도 서울 및 경기지역 보다는 지방 도시의 집값 하락세가 더 커서 지방부동산 폭락이 현실화되고 있음을 알 수 있습니다. 올 상반기 유일하게 하락세 없이 아파트 매매가 상승세를 기록한 곳은 대전이었으며, 대구 역시 4월 한달 만 하락세를 보이고 5개월 내내 상승세를 기록했습니다. 

아파트 전세가 하락세도 지속

아파트 매매가와 마찬가지로 전세가도 하락세가 지속됐습니다(상기 이미지 빨강색 숫자 부분 모도 하락 의미). 전국기준 1월부터 6월까지 6개월동안 연속해서 마이너스 변동률을 기록하고 있는 것인데요. 구체적으로 서울, 경기, 부산, 울산, 강원, 충북, 충남, 전북, 경북, 경남 등 10개 시도에서 6개월 연속 하락세를 기록하고 있으며, 대구, 대전 정도만 초반 한 두 달 하락세를 보여줬다가 다시 상승세를 보여주고 있고요. 입주물량이 증가하고 갭투자자 매물 등 주택 적체 현상이 짙어 지면서 전국적으로 전셋값 하락세가 지속되고 있는 것으로 분석되고 있습니다.

분양시장 양극화 심화

분양시장은 지역별 양극화 현상이 심화되는 양상을 보였습니다. 올 1월부터 6월 중순까지 분양된 전국의 아파트 분양단지의 1순위 청약경쟁률은 12.92대 1을 기록했습니다. 대전과 광주, 세종시, 대구, 서울, 경기도 등 일부 광역시에서 수 십대 1의 청약경쟁률을 기록하며 전체 청약률을 끌어 올렸는데요. 이 중 청약이 가장 치열했던 지역은 대전으로, 1순위 청약경쟁률이 55.96대 1을 기록했습니다. 반면, 청약률이 미달된 지역도 2군데가 나왔는데요. 충북이 0.7대 1, 전남이 0.38대 1을 기록하며 가장 힘든 시간을 보냈습니다.  

1순위보다 ‘핫’ 했던 무순위 청약

올 상반기에는 1순위보다 무순위 청약경쟁률이 더 높은 단지도 속출했습니다. 지난 2월 대구 중구 남산동에서 분양한 남산 자이 하늘채 아파트의 경우 미계약분 44가구에 대한 무순위 청약 경쟁률은 1순위 청약경쟁률(84.3대 1)을 압도한 605.65대 1을 기록했습니다. 앞서 진행된 서초 래미안 리더스원 역시 1순위 청약에선 40대 1이 넘는 수준을 보였으나 26가구의 미계약 세대에 대한 무순위 청약에선 893.42대 1의 경쟁률을 기록했고요.

이렇게 무순위 청약이 인기를 끈 데에는 규제가 까다로운 일반적인 청약과 달리 자격제한이 거의 없기 때문인데요. 최근 무순위 청약 신청이 지난 2월부터 아파트투유(APT2you)에서 가능해지면서 인터넷으로 손쉽게 청약을 진행할 수 있게 되면서 그 인기는 더욱 높아지고 있습니다. 

3기신도시 확정에 따른 1,2기 신도시 집값 하락 불안 가중

올 상반기 부동산 시장에서 가장 큰 이슈 중 하나는 3기 신도시 발표였습니다. 정부는 수도권 집값 안정을 위해 지난 12월 경기 남양주 왕숙(6만6000가구)·하남 교산(3만2000가구)·인천 계양(1만7000가구)·과천(7000가구) 등 4곳을 3기신도시로 선정한 데 이어, 지난 5월 경기 고양창릉(3만8000가구)과 부천대장(2만가구) 등 2곳을 3기신도시로 추가 지정했습니다. 이중 과천은 7000가구 규모를 고려해 신도시급이 아닌 중형 택지지구로 수정됐으니 최종 3기 신도시는 5곳이라 할 수 있겠습니다.

정부는 이번 지정된 3기 신도시를 지하철 신설과 도로망 확충 등 광역교통 개선대책을 기반으로 서울 도심까지 30분 내 출퇴근이 가능한 도시로 조성하겠다는 의지를 담았는데요. 3기 신도시 발표 후 호재지역은 집값이 상승하는 효과를, 피해지역은 신도시 철회를 주장하고 있는 상황이어서 앞으로 3기 신도시가 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠지 관심이 주목되고 있습니다.

한편 1기, 2기신도시 주민들을 중심으로는 3기신도시 지정 반대 집회가 열리기 시작했고 여전히 반대의 목소리가 높은 상황입니다.

하반기 부동산시장 전망은?

그렇다면 올 하반기 부동산시장은 어떤 양상으로 흘러가게 될까요?

우선 서울 강남 재건축을 중심으로 하락세를 보였던 서울 집값이 상승 전환된 곳들이 나오고 있습니다. 물론 아직은 서울 전역으로 확대되는 모습은 아니나 하락이 멈추고 상승으로 전환된 것에 대해 기대감이 큰 상황입니다.

하지만 규제는 그대로 인 상태이며 집값 상승이 우려되면 추가 규제를 하겠다는 시그널을 정부가 보내고 있어 완전한 상승전환은 어려울 전망입니다. 한편으로 바닥을 찍었다는 기대감에 매도자들은 다시 매물을 거두고 있어 거래량도 평년을 밑도는 수준에 그칠 전망입니다.

분양시장의 양극화는 심화될 전망입니다. HUG에서 고분양가 사업장의 분양보증 심사 기준을 강화하면서 분양가가 인하되는 효과가 발생, 이들 지역, 단지는 청약자가 몰리는 반면 그렇지 않은 곳들은 청약자가 감소할 전망입니다.

또한 서울 재건축, 재개발 아파트들은 분양을 연기하거나 후분양으로 전환하는 곳들이 늘어날 것으로 예상 됩니다.

이처럼 하반기 부동산시장 기상도도 ‘맑음’으로 보이지는 않아 보입니다. 이럴 땐 틈새시장은 무엇인지 찾아 움직이거나 급매물 위주로 매수 전략을 짜는 것이 좋습니다. 무주택자라면 분양가 인하가 기회인 만큼 자격을 충분히 살려서 청약에 임하는 것이 좋겠습니다.

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