미분양이 증가하는 이유
국토교통부는 2019년 4월말 기준으로 전국의 미분양 주택이 총 6만2041호로 집계됐다고 밝혔습니다. 1월부터 3월까지 미분양이 계속 증가하다 4월 들어 전월대비 0.2% 줄며 그 증가세는 잠시 주춤해졌지만, 악성미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 더 늘어났습니다. 준공 후 미분양은 총 1만8763호로 집계돼 지난해 9월 이후 꾸준히 증가세를 보이고 있어 당분간 미분양 위험이 지속될 전망입니다.
우선 이렇게 미분양이 증가하는 이유 중 하나로 대출규제를 들 수 있습니다. 서울지역 미분양은 올해 1월 27호, 2월 50호였는데 3월에는 15배 이상 증가한 770호로 집계됐습니다, 이렇게 서울의 미분양이 급증한 원인으로 e편한세상 광진 그랜드파크가 영향을 끼쳤습니다. 일반분양 물량 730가구 중 685가구가 미달된 것으로 나타났습니다. 이렇게 미분양 사태가 나타난 원인으로 모든 타입의 분양가가 9억원 이상이라 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증이 막혔기 때문인 것으로 풀이되는데요. 이에 시행사는 직접 연대보증을 서 중도금을 40%까지 대출받을 수 있도록 하면서 분양률을 높이고 있습니다. 이러한 상황이 반영돼 4월말 기준으로 서울 미분양 물량은 292호로 감소했습니다.
또한 부동산 침체 분위기와 어울리지 않는 고분양가가 미분양의 원인으로 지목되고 있습니다. 특히 수도권 분양 아파트에서 주로 발생하고 있는데요. 지난 2월 분양한 안양 평촌 래미안 푸르지오 아파트의 계약자를 분석한 결과 일반분양분 659가구 가운데 29.4%인 194명이 계약을 하지 않았습니다. 그 이유로 30.4%가 분양가 부담을 이유로 꼽았는데요. 이 아파트는 안양시 최초로 분양가가 2000만원선을 넘어서는 2050만원으로 책정됐었습니다. 비슷한 시기에 인천 검단신도시에서 분양된 검단 센트럴 푸르지오 역시 분양가가 주변 시세에 비해 다소 비싸게 책정됐다는 평가를 받으며 끝내 미분양 됐습니다.
기존의 분양물량이 소화되지 않은 상태에서 공급물량이 줄줄이 이어지는 공급과잉 역시 미분양의 주 원인입니다. 대표적인 지역이 인천 검단신도시입니다. 지난해 말 까지만 해도 검단신도시 호반베르디움, 검단 금호어울림센트럴 등이 6.21대 1, 5.14대 1 등의 청약경쟁률을 기록하며 순항하는 듯 보였으나 지난해 말 3기 신도시의 입지가 발표되면서 급격한 경쟁률 하락과 미분양이 속출하기 시작했습니다. 올해 분양된 검단신도시 한신더휴, 검단불로 대광로제비앙, 검단파라곤 등은 모두 낮은 청약률과 함께 완판에 실패했습니다. 이러한 가운데 6월부터 연말까지 총 7000여가구의 대규모 분양물량이 추가로 공급될 예정이라 당분간 검단신도시는 미분양 무덤이라는 오명을 벗긴 어려울 것 같습니다.
시장이 위축되고 미분양이 늘었다면 공급을 줄이는 것이 대응이 될 수 있지만 실제 그렇지 못한 경우가 있습니다. 업계에 따르면, 6월 전국에 공급되는 아파트 분양물량은 5만5609가구로 작년 같은 기간보다 2.2배 늘어났습니다. 이렇게 공급이 늘어난 데에는 은행이자 등의 이유로 건설사가 어쩔 수 없이 공급에 나섰을 것이란 분석이 지배적입니다. 보통 1년 정도 분양이 늦춰지면 건설사나 시행사들이 은행에 수십억원대 이자 부담을 져야 합니다. 분양지연에 따른 이자부담이 있다 보니 미분양 우려가 있어도 분양을 진행할 수밖에 없는 것이죠.
전국적으로 미분양으로 몸살을 앓고 있지만 미분양 청정지대도 있습니다. 바로 세종시입니다. 각 시도별로 유일하게 세종시만 2016년 5월부터 올해 4월 현재까지 미분양 제로 행진을 이어가고 있습니다. 업계에서는 세종시가 이처럼 미분양이 없는 이유 중 하나로 인구유입을 꼽았는데요. 통계청 자료에 따르면, 세종시의 인구증가율은 2013년 7.92%를 시작으로 2015년 34.94%, 2016년 15.13%, 2017년 15.17%를 기록했습니다. 매년 꾸준히 인구가 증가하면서 주택수요도 동반 상승해 미분양 제로에 영향을 미쳤단 분석인 것이죠. 이는 집값에도 영향을 미치고 있습니다. KB부동산 리브온 시세에 따르면, 전국 아파트 매매가격이 작년말 이후 조정을 받으며 하락할 때에도 세종시 아파트가격은 꾸준히 증가하는 모습을 보여주고 있습니다.
지금까지 미분양이 증가하는 이유에 대해서 살펴봤습니다. 미분양이 증가한다는 것은 여러 원인(대출규제, 고분양가, 공급과잉) 등의 이유로 발생하며 그만큼 부동산시장 분위기가 좋지 않다는 것을 의미하는데요.
분양 족족 팔리던 곳도 어느 정도 경과하면 시장에서 소화 할 수 있는 수준을 넘어서 판매 속도가 줄어듭니다. 자연 발생하는 미분양은 있기 마련이며 이들이 팔리는 기간이 길어지면 시장 흐름이 안 좋은 방향으로 흐를 수 있습니다. 내 집 마련 계획이 있는 사람들이나 부동산 투자를 고민하는 사람들이라면 미분양 통계의 이런 점을 주의 깊게 보고 움직여야 할 것입니다.
