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분양전환 임대주택을 보는 두 가지 시선

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최근 LH와 임차인간의 의견 대립 소식이 전해지면서 임대아파트의 분양전환 논란이 불거지고 있습니다. 공급자(임대인)와 임차인이 서로 다른 꿈을 꾸고 있는 분양전환 임대주택에 대해 알아 보겠습니다.

분양전환 10년 임대주택은?

공공임대주택에는 여러 종류가 있습니다. 이 중 공공임대주택은 LH 또는 민간건설사가 정부로부터 주택도시기금을 지원 받아 공공택지에 건설한 임대주택을 말합니다.


공급대상은 도시근로자 평균 소득의 100% 이하의 국민이며 이들은 주변시세의 60% 정도 낮은 임차료로 10년까지 거주할 수 있습니다.


한번쯤은 들어 본 국민임대, 영구임대와 달리 이 임대주택은 임대기간 만료 후 분양전환을 통해 분양을 받을 수 있는 임대주택으로 저소득층이 내집마련을 하는데 도움을 주는 취지로 공급됐습니다.


이들 외에 행복주택, 장기전세주택, 매입임대주택 등등의 다양한 임대주택이 분포하죠.

분양전환 임대주택 논란?

최근 분양전환 공공임대주택이 논란이 되고 있습니다. 그곳은 판교신도시인데요.


판교신도시에선 지난 2006년 5개 10년 임대주택으로 공급 됐습니다. 오는 7월 이면 임대기간 만료에 따라 분양전환을 하게 되는데 이때 고지되는 분양가가 문제입니다.


이들 10년 임대주택의 분양전환 시 분양가격은 감정평가를 통해 산정이 되는데 감정평가의 경우 통상 주변 시세의 80~90% 수준에서 결정됩니다.


현재 판교신도시 전용면적 84㎡ 아파트 시세가 10억원 가량 돼 분양전환 분양가는 8억원 안팎에 결정되는 셈입니다.


실제로 지난 1월로 임대기간이 끝난 판교의 한 아파트는 감정평가를 실시한 결과 전용면적 84㎡의 감정평가액이 평균 8억원대로 산정됐습니다.


분양전환을 기다려온 임차인들 입장에선 상당히 부담되는 가격인 셈인데요.


결국 이들은 분양전환가격 산정을 LH에서 주장하는 ‘감정평가’ 기준이 아닌 ‘조성원가와 감정평가액 평균’으로 해야 한다고 주장하고 있습니다.

분양전환가격 산출 방식은?

10년 분양전환 공공임대의 분양전환가격은 두 곳의 감정평가사의 감정을 통해 산출됩니다. 또한 공공주택특별법을 통해 분양전환가격은 감정평가금액을 초과 할 수 없도록 했습니다.


한편 5년 임대주택은 ‘(건설원가+감정평가금액) / 2‘ 로 분양전환가격을 산정합니다.


감정평가는 원가방식, 비교방식(비교사례), 수익방식(수익환원) 등의 세가지 방식 중 이뤄지는데 원가방식은 건축하는데 소요된 비용으로 평가하는 것이고 비교방식은 주변 유사한 부동산의 가격과 비교해서 평가하는 방식이며 수익방식은 임대료 등을 환산해 결정하는 방식입니다.


어쨌든 판교 10년 임대아파트 가운데 한곳은 감정평가를 통해 주변시세 대비 약 20% 가량 낮은 수준의 감정평가액이 산출됐습니다.

임대아파트 분양전환을 바라보는 시각들

분양전환 가격 논란에 대한 시각은 어떨까요.


먼저 분양전환가격이 지나치다는 시각이 있습니다. 이들은 ‘10년 공공임대주택’ 임대가 목적이 아닌 분양전환이 목적인 아파트라고 주장합니다.


때문에 ‘10년 공공임대주택’은 ‘10년 공공분양전환주택’으로 불러야 한다고 주장합니다.


이들 아파트는 입주자들이 건설원가, 10년의 기금대출이자, 재산세, 종토세, 토지계획세 등을 임대료로 납부 했기 때문에 실제 소유한 것과 마찬가지라고 말합니다.


저소득층의 내집마련을 위해 공급한 이 주택이 오히려 분양전환가격을 높임으로 해서 지금까지 내집마련을 않고 기다려온 선량한 무주택 임차인들을 내 쫓는 상황을 만들고 있다고 주장합니다.


때문에 분양전환가격 산출 기준을 변경 해야 이러한 피해를 막을 수 있다고 말합니다.


하지만 다른 한편에선 10년을 주변시세에 비해 저렴하게 거주 했음에도 불구하고 시세보다 싸게 분양 받기를 바란다는 것은 지나친 욕심이라고 말합니다.


판교처럼 주택가격이 크게 오른 지역이 아니었다면 지금처럼 분양전환가격 산출 기준을 바꾸라고 하지 않을 것이라 주장합니다.


법에 정한대로 감정평가에 의해서 분양전환가격을 산정해야 하는 게 맞다 고 말하고 있습니다.

태생적으로 논란이 있을 수밖에 없던 10년 공공임대주택

사실 최초 임차인 모집 시 분양전환 가격을 확정해서 공급했다면 분양전환 시점에서 지금처럼 논란은 없을 것입니다.


하지만 확정 공급을 하는 경우 최초 모집 당시 논란이 될 수밖에 없습니다. 미리 분양가를 확정해 버리면 10년간 상승할 주택가격의 과도한 차익이 수분양자들에게 돌아갈 수 있다는 것이죠.


이는 ‘공공임대주택’이라는 이름과도 맞지 않다고 볼 수 있습니다. 반대로 분양전환 시점 감정평가에 의해 분양전환가격을 산출하니 지금처럼 논란이 되고 있습니다.


주변시세보다 10~20% 낮게 공급을 한다고 해도 그간 상승한 주택가격으로 인해 부담이 되는 것은 사실이니까요.


분양전환 공공임대주택의 취지가 무주택서민들의 내집마련에 도움을 주겠다는 것인데 아무리 주변시세보다 낮다고 해도 임차인들 부담이 큰 것은 사실이며 이는 주택 공급의 취지에 맞지 않는 것 또한 사실이니까요.

법적으로 문제 없다는데…다양한 임대주택 공급 확대 이뤄져야

최근 일어난 분양전환가격 논란은 성공적인 2기신도시로 꼽히는 판교신도시에서 문제가 불거지다 보니 더욱 논란이 되는 모습입니다.


당장 뚜렷한 묘책은 없는 상황입니다. 국토부, LH 등은 이미 현재의 기준으로 분양전환을 한 사례가 있고 법적으로도 문제가 없기 때문에 기준을 바꿀 수 없다는 입장입니다.


반대측은 분양전환 사례가 있다는 사실도 의문이며 이번과 다른 케이스라고 말합니다. 있다면 해당 사례의 기준을 공개할 것을 촉구하고 나서는 등 팽팽한 대립이 계속되고 있습니다.


분양전환 공공임대주택 논란이 계속되면서 정부도 앞으로 분양전환 공공임대주택 공급을 중단하기로 했습니다. 이와 함께 또한 대출, 임대기간 연장 등의 분양전환 임대주택의 지원대책을 마련하기로 했습니다.


지난 10년의 시간 주택가격이 많이 올라 있다 보니 감정평가에 의해 산출되는 분양전환가격은 국민들에게 부담을 주지 않을 수 없는 상황입니다.


최근 주택에 대한 개념도 소유가 아닌 거주로, 주거의 질을 중시하는 트렌드가 점차 확산되면서 임대주택에 대한 인식도 조금씩 바뀌어 가고 있습니다.


정부는 공공임대 이외에도 기업형임대 등 다양한 형태의 임대주택 공급이 이뤄질 수 있도록 조속히 제도 마련(또는 보완)을 해야 할 것입니다.

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