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[부동산현미경] 2중고 인천 주택시장, 지금 들어가도 될까

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최근 3기신도시 발표 이후 인천 검단신도시가 많은 이들의 입에 오르내리고 있습니다. 한편에서는 애처로운 시선을 보내기도 하는데요. 검단신도시뿐만 아니라 곡절이 많아 보이는 인천 주택시장. 자세히 들여다 볼 까요.

될만하니 발목 잡힌 검단신도시

검단신도시는 인천 서구에 조성중인 대규모 신도시 입니다. 최근 3기신도시 발표가 있은 직후 분위기가 한층 더 가라앉았습니다.


부동산시장 열기가 한참 뜨거웠던 과거 참여정부시점인 2006년 신도시 조성계획 발표와 함께 추진이 시작됐던 검단신도시는 2008년 금융위기로 사업 추진이 사실상 중단이 됐습니다.


2010년에는 지역이 더욱 확대된 검단2신도시 개발계획이 발표 됐다가 백지화 되고 2015년에는 두바이투자청의 4조원 투자로 검단스마트시티 조성도 논의 됐다 무산됐습니다.


어쨌든 부동산시장이 회복되면서 검단신도시 조성이 다시 탄력을 받는 찰나, 3기신도시 인천 계양과 부천 대장이 발표되며 검단신도시는 또 한번 발목을 잡히는 상황이 됐습니다.

경제자유구역 3총사 인천 송도, 검단, 영종

인천엔 경제자유구역 3총사로 불리는 곳들이 있습니다.


바로 인천 연수구에 위치한 송도국제도시, 서구에 위치한 청라국제도시, 중구에 위치한 영종국제도시가 주인공입니다.


2003년부터 본격적으로 개발에 들어간 이들 지역은 인천을 대표하는 신흥주거지역으로 거듭났습니다.


물론 개발이 한창인 시점에 글로벌 금융위기가 닥치면서 이들 지역 모두 힘든 시기를 겪었습니다.


그나마 송도국제도시가 3총사 중 3.3㎡당 평균 아파트 매매가가 가장 높습니다. 송도국제도시 송도동이 1410만원입니다.


이어 청라국제도시 청라동이 1164만원, 영종하늘도시 운남동이 1040만원입니다. 송도국제도시 송도동은 서울의 도봉구 평균가격(1375만원) 보다 높은 수준이죠.

시장 호조로 공급↑ 시장규제 맞물리며 매매, 전세시장약세

2013년 박근혜 정부 들어선 후 부동산시장이 호조를 보이기 시작하면서 인천지역도 분양이 늘기 시작했고 2018년 2만2704가구까지 절정을 찍었고 2020년까지도 1만가구 이상씩 입주물량이 대기하고 있습니다.


공급이 많은데다 정부 규제까지 맞물리며 2017년 하반기부터 인천지역 매매, 전세시장은 약세로 돌아섰습니다. 특히 2018년 9.13대책 이후로 하락폭이 커졌습니다.

아파트 매매거래량도 감소

아파트 매매거래량도 감소하는 모습입니다. 2015년 월평균 4478건이던 인천 아파트 매매 거래량은 2016년 3,000건대로 떨어진 후 2018년에는 2,000건대로 떨어졌습니다. 올해도 4월까지 거래량을 보면 2,000건대 수준을 기록, 평년에 못 미치고 있습니다.

미분양 증가 추세…인천 중구 준공 후 미분양도 적체

미분양과 준공 후 미분양도 증가하는 추세 입니다. 미분양의 경우 검단신도시 분양이 속속 이뤄지면서 증가하고 있습니다.


4월말 기준 인천 미분양가구수는 2,105건입니다. 3월 2,454건까지 기록했다가 일부 건설사에서 계약조건 등을 변경 실시하면서 미분양이 소폭 줄었습니다. 하지만 여전히 2,000가구를 웃돌고 있습니다.


한동안 감소하던 준공 후 미분양도 조금씩 증가하고 있습니다. 올해 1월 448가구까지 떨어졌던 준공 후 미분양은 4월 말 585가구까지 증가했습니다.

분양성적은 1월까지 좋았는데….

올해 들어 인천지역에서 분양한 단지가운데는 인천 부평구에서 지난 1월 분양한 e편한세상 계양 더프리미어의 청약경쟁률이 가장 좋습니다. 1순위 5.32대 1로 전평형 마감이 됐습니다.


인천 검단신도시에서 1월 분양했던 검단신도시 우미린 더퍼스트도 1순위에 모든 평형이 마감이 됐습니다.


하지만 이후로는 청약률이 저조해 지는 등 분위기가 바뀌었습니다. 3월, 4월 검단신도시에서 분양됐던 단지들 모두 청약 미달로 마쳤고 심지어 인천 송도에서 분양한 단지도 1순위에서 미달되기도 했습니다.


분양시장 양극화 현상은 인천뿐만 아니라 다른 지역들도 공통적으로 나타나고 있는 현상이긴 합니다만 전체적으로 분양시장 분위기가 가라앉아 있는 것은 사실로 분석됩니다.

현 상황 ‘침체’…경제자유구역 등 시세 리딩지역의 힘 ‘부족’

지금까지 각종 데이터를 통해 본 인천 주택시장은 ‘침체’에 가깝습니다. 그나마 다행인 것은 옹진군을 제외한 인천 9개 구(군)의 아파트 매매가변동률은 마이너스를 기록한 곳이 줄어들었습니다.


4월이전까지 2곳 이상 마이너스 변동률을 기록했던 것에서 5월에는 연수구만이 마이너스 변동률을 기록했습니다.


사실 서울처럼 강남3구 등 시세를 리딩하는 곳들이 힘을 내야 하지만 인천은 경제자유구역이나 실수요가 두터운 부평구 일대가 시세를 끌어주는 힘이 여전히 부족해 보입니다.

인천 집값 반등 기회는?

앞으로 인천지역 시세가 반등하며 회복할 수 있는 기회 요인은 어떤 것이 있을 까요?


인천은 노후 구도심이 많습니다. 따라서 이들 지역의 개발이 활성화 돼야 합니다. 개발이 진행되면 개발지역 주민들에 대한 보상, 이주 등의 절차가 생기고 이는 새로운 주택구매 수요로 연결됩니다.


서울처럼 정비사업이 곳곳에서 움직일 때 반등할 수 있는 기회도 생기게 됩니다.


경제자유구역도 다시 힘을 내야 할 것입니다. 막바지에 이른 이들 경제자유구역은 꾸준하게 인프라가 구축되면서 점차 거주환경이 개선되고 있습니다.


더불어 검단신도시에 대한 인프라도 더욱 확대 구축돼야 합니다. 이 상태로 신규 분양은 필패(必敗) 입니다.


문제는 이들이 단기간에 되기 어렵다는 점입니다. 때문에 인천지역 주택시장은 서울 등 다른 지역에 비해 침체가 길어질 가능성이 높습니다.


충분한 호흡을 가지고 접근해야 할 시장이라는 점을 명심해야겠습니다.

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