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제대로 활용할 임야 고르는 법

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대한민국 땅의 약 70%를 차지하고 있는 땅의 지목이 무엇인지 아시나요? 바로 임야입니다. 토지투자를 위해선 임야를 제대로 알아야 하는 것도 이 때문인데요. 좋은 임야를 고르는 법은 어떤 것이 있는지 살펴봤습니다.

임야란?

임야는 토지의 주된 사용 목적을 구분한 28개의 지목 중 하나로, 산림 및 임야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지를 말합니다.


대지와 비교해 땅값이 저렴하긴 하지만 임야의 개발 및 활용에는 제약이 많은 편입니다.


그러나 최근 임야를 개발해 전원주택단지를 조성하거나 신도시, 택지지구 등이 들어서기도 해 임야 투자를 선호하는 투자자들이 늘고 있는 상황입니다.


때문에 좋은 임야는 무엇인지 조목조목 따져보는 이들도 늘고 있습니다.

좋은 임야 선택법 1_배산임수 지형을 찾아라

만약 임야를 사서 전원주택단지를 조성하거나 그런 목적으로 임야를 구입하는 사람에게 땅을 제값 받고 팔기 위해선 경사가 완만한 배산임수형을 찾는 것이 좋습니다.


뒤로는 산이 있고, 앞으로는 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보는 입지의 임야가 가치가 높습니다.


물론 산도 좋고 물까지 좋은 임야를 찾는다는 게 쉽지는 않습니다. 한편 강이나 호수, 계곡 등의 물에 너무 가까이 있으면 습기가 많고 안개가 자주 끼기도 합니다.


또한 우리나라처럼 집중호우가 잦은 기후에선 물이 넘칠 위험이 있기 때문에 물과 너무 가까이 있는 것 보다는 정당히 거리가 있으면서 조망할 수 있는 곳이 좋습니다.


더불어 산을 등지는 경우엔 산사태 위험은 없는지 등도 체크해 봐야 하고요.

좋은 임야 선택법 2_도로와의 접근성을 따져라

임야 선택 시 도로진입이 수월한 곳을 찾는 것이 좋습니다. 도로를 접하지 않은 맹지나 도로가 협소한 경우 개발을 위한 차량의 운행 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.


전원주택이나 기타 다른 목적으로 개발을 하려고 할 때 도로망이 잘 정비된 임야의 경우 향후 부가가치는 더욱 높아집니다.


맹지의 경우 도로개설을 통해 가치를 높일 수도 있지만 투자비용 대비 개발이익이 어느 정도 보장이 될지에 따라 진행돼야 합니다.


토지매입비나 공사비를 합친 금액이 개발 후 인근 시세와 차이가 없다면 굳이 맹지를 구입할 필요가 없기 때문입니다.

좋은 임야 선택법 3_경사도와 토질을 살펴봐라

임야를 선택할 때에 경사도와 토질이 중요합니다. 경사도가 너무 높으면 개발이 쉽지 않기 때문에 아무리 저렴해도 매입해선 안됩니다.


현지 산지관리법상 개발 가능한 임야의 경사도는 최대 25도로 돼 있습니다.


다만 스키장의 경우 35도까지 허용되기는 합니다. 물론 이 또한 법이 정한 최도 한도일 뿐 각 행정구역별로 지방자치단체 조례에 위임해 그 이상도 규제할 수 있도록 했기 때문에 임야 구입 전 해당 지자체를 통해 확인이 필요합니다.


토지의 질, 즉 토질도 중요합니다. 자갈과 암반이 적고 배수가 잘되는 토질이 좋습니다. 부숴서 해결될 수 있는 암반이면 그나마 다행이나 대형 암반의 경우 개발 자체가 중단될 수 있습니다.


반면, 자갈이나 돌은 적은데 토질이 질고 단단하면 배수가 제대로 되지 않을 수 있으니 이 또한 주의해야 합니다.

좋은 임야 선택법 4_보전산지, 산림보호구역, 분묘기지권 여부 살펴봐라

임야 투자 시 개발이 제한될 수 있는 임야인지 확인하기 위해선 보전산지, 산림보호구역, 분묘기지권 등의 여부를 살펴봐야 합니다.


산지는 보통 보전산지와 준보전산지로 나눠지게 되는데, 구입한 임야가 보전산지에 포함되는 경우 전원주택이나 공장을 짓는 등의 개발허가를 받기 어렵습니다.


반면, 준보전산지는 규제가 많은 보전산지와는 다르게 전원주택과 펜션, 숙박업소 등 다양한 용도로 개발이 가능합니다.


산림보호구역 내 임야도 보전산지와 같이 개발이 힘들기 때문에 구입에 주의해야 하겠습니다. 또한 분묘기지권이 있는지도 파악해야 합니다.


분묘기지권이란 남의 토지에 무덤을 둔 경우 관습법상 인정되는 법정지상권의 일종으로, 만약 분묘기지권이 성립되는 임야라면 아무리 토지 소유자라도 그 무덤을 마음대로 이장할 수 없어 개발에 어려움을 겪을 수 있습니다.


특히 분묘기지권의 경우 등기부등본에 나와있는 권리가 아니고 직접 현장조사를 통해 확인해야 하기 때문에 투자전 임장은 필수입니다.

좋은 임야 선택법 5_임야 그 자체로 이용이 가능한지 파악하라

임야의 가치를 개발로 인한 가치로 많이 생각하는데, 임야 그 자체로도 수익을 창출할 수 있는지 여부를 파악해 투자를 하는 것도 중요합니다.


이때 수종갱신이란 제도가 활용 가능한 임야라면 금상첨화인데요.


수종갱신이란 산에 심어진 쓸모 없는 나무를 산림조합에서 대신 벌목해주고 새로운 나무를 심어주는 사업을 말합니다.


구매한 임야가 수종갱신 대상이라면 지자체의 보조금을 받고 산림조합을 통해 벌목이 가능하며, 관상수나 유실수 등 돈 되는 나무로 심을 수 있습니다.


또한 임야로 약초재배나 동물축사를 이용하고자 하는 수요자들이 있기 때문에 구입하는 임야가 그런 부분에 적합한지를 파악해 둔다면 나중에 임대수익을 얻을 수도 있습니다.

정보가 제한적인 임야…관광자원 풍부한 곳도 눈 여겨 봐야

지금까지 스마트한 임야 투자법에 대해서 알아봤습니다.


최근에는 각 지자체별로 관광상품을 개발, 관광객을 유치하는 곳들이 늘고 있습니다.


주택시장이 각종 규제로 위축된 상황에서 부동산 틈새 투자처를 찾고 있는 투자자들이라면 이런 지역들의 임야는 눈 여겨 볼만 합니다.


다만 주택시장보다 정보가 제한적이고 관련법규도 복잡한데다 정해진 가격이 없다는 측면에서 일반 투자자들이 접근하긴 쉽지 않습니다.


토지 특성상 환금성이 낮아 한번 투자하면 장기투자를 해야 하죠.


하지만 중장기적으로 용도변경 등의 개발을 통한다면 충분히 고수익을 거둘 수 있는 상품이라는 점에서 오늘도 임야는 적잖은 투자자 들로부터 관심을 받고 있습니다.

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