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3기신도시 계획이 성공적인 신도시 계획이 되려면?

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5월 7일 3기신도시 추가 지정 소식이 전해 진 직후 다양한 감정들이 섞인 주장들이 쏟아지면서 부동산시장이 들끓고 있습니다. 신도시 조성계획 발표 후 매번 반복되는 논란들. 해결 방법은 없는 걸까요?

고양창릉, 부천대장 3기 신도시 지정

지난 5월 7일, 정부는 ‘수도권 주택 30만호 공급’에 따라 2개 신도시 지정 지역을 발표했습니다. 이에 선정된 곳은 ‘고양창릉’, ‘부천대장’ 입니다.


각각 서울부터 1km이내, 서울연접 지역인 이 두곳은 앞서 지정 됐었던 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양에 견주어 좋은 입지라는 평가를 받고 있습니다.


하지만 곳곳에서 신도시 조성과 관련한 논란이 계속되고 있습니다.

‘1, 2기 신도시를 무시’한 3기 신도시?

7일 신도시 조성계획 발표 이후 가장 먼저 불쾌한 반응을 보이는 곳은 고양시에 위치한 1기 신도시인 일산과 2기신도시인 파주운정지역 주민들입니다. 특히 같은 고양시의 일산신도시 주민들의 불만이 매우 큰 상황입니다.


또한 인천 서구에 위치한 검단신도시 역시 이번 신도시 조성계획 소식이 달갑지 않습니다. 다만 검단신도시는 이제 막 분양에 들어간 곳이라 일산, 운정처럼 대규모 시위는 없는 상황입니다.


이들 지역 주민들은 ‘기존 신도시의 부족한 인프라’에 대한 개선 의지는 없는 신도시 정책을 비판하고 있습니다. 교통, 교육 등 3기 신도시에 대한 인프라 집중계획은 정부에서 강조하는 지역 균형발전에도 어긋난다고 말합니다.


더불어 상대적으로 좋은 인프라를 갖출 3기 신도시로 주택수요가 이탈되면서 1, 2기 신도시 집값도 떨어질 것이라는 게 이들의 주장입니다.

이미 시작된 집값 하락? 주간 아파트 매매가 변동률 하락

실제로 최근 1기신도시 주택시장의 약세가 두드러졌습니다. 1기신도시는 5월3주차로 접어들면서 아파트 매매가 변동률의 하락폭이 커져 -0.04% 기록했으며 이중 일산신도시는 -0.03%를 기록했습니다.


이 기간 서울은 -0.01%를 기록하며 다른 신도시 지역들에 비해 변동 하락폭이 낮았습니다.


문제는 앞으로의 일입니다. 1기, 2기 신도시와 서울 중간에 위치한 3기 신도시 조성이 본격적으로 추진되면 1,2기신도시 거주자와 이들 신도시로 유입될 신규 수요 상당수는 3기신도시로 유입될 것입니다.


이는 1,2기 신도시 주택가격의 추가하락이 예상되는 대목입니다.

기존 신도시를 반면교사(反面敎師) 삼다

3기 신도시 조성계획 면면을 들여다 보면 기존 신도시의 문제를 반면교사(反面敎師. 다른 사람, 사물의 부정적인 측면에서 가르침을 얻는다) 삼은 것을 볼 수 있습니다.


교통, 교육, 자족기능까지 결합된 도시조성에 대한 목표는 1,2기 신도시를 통해 지적돼 왔던 문제들을 답습하지 않겠다는 의지로 해석할 수 있습니다.


하지만 문제는 3기 신도시에 치중한 나머지 1,2기 신도시의 문제는 방치되는데 있습니다.

수년째 불편함 속에 살고 있는 1,2기 신도시 주민들

1, 2기 신도시 주민들은 수년간 같은 불편 속에서 살고 있습니다.


교통편 연장, 버스노선 추가 등은 수년째 요구되지만 해결되지 않고 있으며 일산, 파주운정이 수혜가 될 것이라는 GTX-A노선은 착공행사만 하고 수개월째 착공도 못한 상황입니다.


물론 이번 신도시 조성지역들에 대한 신설철도 노선 등의 계획이 발표대로 시기에 맞게 착공되고 개통된다는 보장은 없습니다.


하지만 수년째 불편함 속에 거주하는 주민들 입장에선 3기신도시에 집중되고 있는 철도, 도로 등의 신설 및 연장 계획이 곱게 보일 수는 없습니다.

논란 잠재우고 성공하려면? (1) 수년째 방치된 1,2기 신도시 인프라 문제도 함께 해결 돼야

신도시 조성계획 발표 때 마다 반복되는 것은 기존 신도시와 인근 지역의 반발입니다. 그렇다면 이들 지역 주민들의 말에 일단 귀를 기울여야 할 텐데요. 집값이 떨어진다면 어떤 이유로 집값이 떨어지는지 들어봐야겠죠.


가장 많이 언급되는 부분이 교통문제 입니다. 적어도 교통 문제에 대한 해결방안을 함께 제시하고 3기 신도시 조성을 추진한다면 어느 정도 불만해소도 가능할 것입니다.


2기 신도시중 조성에 가장 성공적이라는 판교신도시는 교통, 업무, 교육 및 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.


판교신도시는 단기간에 계획을 세우고 지정해서 조성된 곳이 아닙니다. 이미 수년 전부터 조성계획을 세워서 수년간 추진해 완성이 된 곳입니다.


때문에 3기신도시의 성과가 당장 나기를 바래선 안됩니다. 더불어 앞서 발표 됐던 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천계양 등의 교통계획도 지연 없이 진행돼야 할 것입니다.

논란 잠재우고 성공하려면? (2) 신도시의 자족도시화

판교신도시의 성공은 판교테크노밸리의 안착도 큽니다. 1기신도시가 베드타운 소리를 듣지만 분당신도시가 나름 선전해온 이유도 판교테크노밸리 입주가 본격화 되고 자리 잡으면서 분당도 반등할 수 있었던 것이죠.


3기신도시 가운데는 기업관련 시설 조성계획들이 포함돼 있습니다. 중요한 것은 계획이 아니라 기업들이 들어와야 하는 것이죠. 각 지자체는 물론 정부도 적극적으로 기업들이 들어오는데 힘써야 할 것입니다.


판교테크노밸리가 분당에도 영향을 끼친 것처럼 기업유치는 3기 신도시뿐만 아니라 1,2기 신도시에도 긍정적인 영향을 끼칠 수 있습니다.


당분간 3기 신도시로 인한 논란은 계속될 전망입니다. 1,2기 신도시에서도 지나친 요구는 자제가 돼야 할 것이며 정부도 이들의 요구에 귀를 기울이고 윈윈 할 수 있는 방법을 찾아야 할 것입니다.

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