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[부동산 현미경] 부산 부동산시장 반등은 언제

2,013 읽음
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현 부동산시장의 최대 관심사는 ‘전망’일 텐데요. 거래, 청약 등 약간의 변화만 있어도 크게 의미부여를 하면서 상승 또는 하락 이야기가 나오곤 합니다. 비수도권 가운데 세종시를 제외하고 유일하게 조정대상지역이 분포하는 부산 부동산시장에 대해 함께 이야기해보겠습니다.

‘11월 3일’, ‘8월 2일’…. 잊을 수 없는 그날

3년전 2016년 11월 당시 박근혜 정부는 ‘실수요중심 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’(이하 11.3부동산대책) 을 발표합니다.


분양시장에 특히 투기적 수요가 몰리는 것을 억제하기 위해 청약관련 제도를 개편하고 강화하는데 중점을 뒀습니다.


이 때 생겨난 것이 조정대상지역이며 이곳들엔 청약관련 각종 규제가 집중됐습니다.


이후 2017년 8월에는 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(이하 8.2부동산대책)이 발표되며 청약제도 개편과 양도세 강화 등이 시행 돼 현재까지 영향을 끼치고 있습니다.


부산은 ’11.3부동산대책’ 당시 해운대구, 동래구, 수영구, 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면) 등 7개 구(군)이 조정대상지역으로 지정됐습니다.

부산 주택시장은 2017년 하반기부터 약세 전환

하지만 조정대상지역 지정에도 불구하고 부산 주택시장은 2017년 하반기까지의 흐름은 나쁘지 않았습니다.


부산지역 아파트 매매가 변동률을 살펴보면 2016년 11.3대책 이후로도 약 1년여 동안은 월간 아파트 매매가 변동률은 플러스를 기록했습니다.


하지만 2017년 10월부터 마이너스변동률을 기록한 후 2019년 4월까지 플러스 변동률을 기록한 월이 한번도 없습니다.


2017년 8.2부동산대책 등 규제가 쏟아지면서 약세를 이어갔습니다.


부산 내에서도 조정대상지역으로 지정됐던 7곳 가운데 해운대구의 하락이 먼저 시작 됐습니다. 이후 올 4월 말까지 원간 변동률은 한차례도 플러스를 기록한 적이 없습니다.

전세시장 약세…매년 2만가구 이상 입주

통상 매매시장이 위축되면 전세로 눌러 앉는 수요가 늘어나기 때문에 전셋값은 오르는 것이 일반적입니다. 하지만 부산 아파트 전셋값은 매매가 하락과 흐름을 같이 하고 있습니다.


전셋값 하락의 원인은 무엇일까요? 전세로 눌러 앉는 수요 이상의 공급이 이뤄졌다고 볼 수 있습니다.


부동산114에 따르면 부산은 2016년 1만4600여가구가 입주한 후 2017년 2만567가구, 2018년 2만4216가구 등으로 입주물량이 늘어나는 것으로 조사됐습니다.


올해는 2만5,776가구로 최근 몇 년 사이 가장 많은 물량이 입주하고 2010년에도 2만3900여가구가 입주하는 등 2만가구 이상의 입주가 이어집니다.


당분간 평년보다 많은 입주물량으로 전세시장의 약세는 이어질 것으로 예상됩니다.


다만 매수세가 회복이 더디면 전세로 눌러 앉는 수요도 늘어나게 돼 우려하는 것 이상으로 전셋값이 급락하지는 않을 것입니다.

올해 분양계획 물량 2만가구 육박

부산은 서울 등 수도권 지역과 비교해도 적지 않은 정비사업들이 추진되고 있습니다. 그렇다 보니 이들을 통해 분양도 많이 이뤄지는데요.


박근혜정부가 들어서고 규제완화가 이어지면서 증가했던 부산 분양물량은 2017년 2만1천여가구까지 기록 후, 2018년 1만4000여가구로 줄었지만 올해 1만9,000여가구의 분양계획이 잡혀 있습니다.


현재 부산은 2016년 지정 됐던 조정대상지역 7곳 가운데 지난 해 말 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면) 4곳이 해제 돼 해운대구, 동래구, 수영구 3곳만이 조정대상지역으로 지정 돼 있습니다.


4곳의 해제로 부산 분양시장에 대한 기대감이 커지고 있습니다.


지금까지 부산에서 분양 후 입주 때면 분양가 대비 최소 1억원 정도는 프리미엄이 붙었습니다.


예를 들어 2015년 부산 영도에 분양한 롯데캐슬블루오션은 전용 84㎡는 분양가가 2억9,900여만원 이었으나 준공 후 현재 시세는 4억700만원 선으로 1억원 이상 가격이 올라 있습니다.


최근 부산지역 청약률이 과거에 비해 낮아진 것은 사실입니다. 일부에선 미달이 나는 등 청약자들이 매우 신중해 졌습니다.


당분간 수십, 수백대 1 경쟁률을 보기는 어려울 전망입니다. 분양권 거래 역시 프리미엄이 빠지길 기대하는 대기 매수자들의 관망세로 거래가 줄어들 전망입니다.

‘미분양’, ‘준공 후 미분양’ 증가 추세

부산 미분양은 3월말 기준으로 5,296가구로 집계 됐습니다. 이는 최근 5년(2015년 이후)사이 가장 많은 물량입니다.


준공 후 미분양도 눈에 띄게는 아니지만 조금씩 늘고 있는 모습입니다. 그래도 최근 5년사이 기준으로 보면 꽤 많은 596가구로 집계됐습니다.


올해 분양물량도 적지 않은 편이라 미분양 증가는 불가피해 보이며 청약자들이 신중해진 만큼 양극화도 심해질 것으로 예상됩니다.

규제지역 해제 요구하는 부산

부산은 비수도권 가운데 가장 큰 규모의 주택시장을 자랑하는 곳입니다.


대규모로 진행되는 재건축, 재개발 등의 정비사업들은 서울 등 수도권 지역들 못지 않게 추진이 되고 있는데요.


조정대상지역 지정 이후 거래도 줄고, 분양열기도 식는 등 분위기가 가라앉은 모습입니다. 분위기를 전환시킬 만한 변화가 필요한 시점인데요.


현재 부산에서는 3곳 남아 있는 조정대상지역 해제 요구가 높아지고 있습니다. 1년 이상 월간 매매가 변동률이 마이너스를 기록하고 있고 분양시장에서는 청약 미달과 미분양도 증가하는 만큼 규제지역을 해제할 때가 됐다는 것입니다.

앞으로의 변수는?

여러 데이터가 부산 부동산시장이 침체 돼 있음을 증명하고 있습니다. 물론 부산보다 더 오랫동안 침체 속에 있는 곳들도 있습니다.


한때 지방 부동산시장을 호령했던 부산 부동산시장이지만 당분간은 낙관하기 어려워 보입니다.


다만 지난해 말 조정대상 지역에서 일부 지역이 해제된 것처럼 규제지역 지정 요건을 벗어난다면 올해 중으로 추가로 규제지역이 해제될 수도 있고 북항개발 등 여전히 곳곳에서 진행중인 개발사업들이 많기 때문에 변화가 될 수 있는 부분도 있습니다.


추가하락이냐, 바닥 다지기냐, 회복이냐 의견이 분분한 부산 부동산시장. 여러분의 생각은 어떠신가요?

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