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땅값을 변화시키는 주요 변수는?

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3기 신도시 개발 계획이 최종 확정 발표되면서 새로운 투자처를 찾기 위한 수요자들의 발걸음이 빨라지고 있습니다. 다양한 개발 호재가 주변에도 작용하기 때문에 그 어느 때보다 정보에 민감해질 때인데요. 오늘은 땅값을 변화시키는 주요 변수는 무엇인지 그 원인을 살펴보도록 하겠습니다.

다양한 변수에 민감해져라

토지는 지역 및 위치에 따라 가격 차도 심하지만 여러 변수에 따라서 가격이 수배에서 수십배가 뛰기도 합니다.


때문에 이들 변수에 민감해 하지 않으면 성공적인 투자를 할 수 없습니다.


땅값을 변화시키는 많은 변수들 가운데 꼭 챙겨봐야 할 변수들은 뭐가 있는지 살펴 볼까요?

기업이 움직이면 땅값도 움직인다

지난 5월9일, 국회에서 열린 ’9∙13 부동산대책 성과 및 주택시장 안정과 공급전략 토론회’에서 이명섭 국토교통부 주택정책과 과장은 지방주택 시장의 침체 원인으로 ‘9∙13대책을 비롯한 정부의 규제’가 아닌 ‘해당 지역의 근간이 되었던 산업의 침체’를 꼽았습니다.


산업 침체는 곧 기업활동 및 투자 위축으로 연결되는데요. 반대로 산업이 살아나면 기업 활동도 활발해 지고 기업의 투자도 늘어납니다.


인천 송도, 평택 고덕, 용인 원삼 등 일대는 기업들의 투자가 늘어나면서 투자 전후 분위기가 달라지는데요.


송도국제도시와 고덕국제도시는 각각 인천과 평택에서 가장 선호도가 높은 곳이며 용인 원삼 일대는 하이닉스 투자소식이 전해지면서 토지거래면적 및 금액이 눈에 띄게 늘었습니다.

선거 결과는 정책 변화의 신호탄

2013년 2월 이후, 이명박 정부에서 박근혜 정부로 이어진 부동산 경기 부양책으로 부동산시장은 호황을 누렸습니다. 때문에 서울을 비롯해 전국 곳곳은 2009년 이후 주택가격이 최고치를 경신하는 곳들이 쏟아졌습니다.


대선, 총선, 보궐선거 등 각종 선거를 통해 지역의 수장이 바뀌면서 부동산 정책도 큰 변화를 겪습니다.


어떤 성향의 당선자냐 혹은 당이냐에 따라 부양이냐, 규제냐가 결정되기 때문에 선거는 땅값 변화에 큰 영향을 끼치는 요인입니다.

각종 미디어를 통해 전해지는 정보들

정부와 기업의 투자, 정책의 해설, 각종 개발 소식들 모두 미디어를 통해 전달됩니다. 또한 최근 급성장한 1인 미디어를 통해서도 각종 정보들이 전해지는데요.


이러한 정보들을 접한 사람들을 통해 토지가 거래되거나 매도자가 가격을 높이는 등의 행위로 땅값은 오릅니다.


이때 정보의 수준(예를 들어 대규모 투자 혹은 개발 등)에 따라 땅값의 등락은 큰 차이를 보이게 됩니다.

토지의 ‘규제’ 혹은 ‘완화’도 중요 변수

규제는 ‘호재’ 또는 ‘악재’ 여부가 명확합니다. 때문에 토지 매입 전엔 꼼꼼히 확인해 보아야 할 필수 사항입니다. 토지는 종류만 28종에 달하고 각 용도에 따라 적용되는 법의 범위가 다양합니다.


때문에 그 지역 지자체를 직접 방문, 공무원을 통해 규제 상황 등을 확인하고 조례와 특례법도 살펴보는 것이 좋습니다.


어찌 보면 정책과 맞물리는 부분이기도 하지만 토지의 이용과 개발 등 직접적인 부분은 지역 조례 등을 통해 정해놓은 ‘규제’에 직접적인 영향을 받기 때문에 이들은 땅값에 영향을 끼칩니다.

인구 - 부동산 가격 장기 변화를 예측하는 바로미터

제주도의 인구는 매년 증가하고 있습니다. 통계청의 인구통계자료에 따르면 매년 제주도 인구는 1만명 안팎으로 꾸준히 늘고 있는데요.


이와 같은 인구증가는 제주도가 적극적으로 추진해온 산업규제 완화, 투자유치 등을 비롯해 국제학교 설립 등 다양한 이유로 인구가 유입될 수 있는 환경을 만들었기 때문입니다.


제주지역 땅값도 매년 올랐는데요. 올해 초 국토부에서 발표한 ‘2019 표준지공시지가’에 따르면 제주도의 표준지공시지가 변동률을 9.74%를 기록했습니다.


이는 전국 평균 상승률(9.42%)을 상회하는 수준이며 전국 평균을 상회한 곳은 서울, 부산, 광주, 제주 4곳 뿐이었습니다. 

교통망, 인프라 등 자족기능 확대

최근 3차 3기 신도시 조성 소식이 전해 졌는데요. 이처럼 대규모 신도시 조성이 이뤄지면 땅값도 변합니다. 특히 신도시 조성으로 각종 인프라가 추가되면서 이들 지역 땅의 가치는 한층 높아지는데요.


하지만 신도시 조성지역은 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 제한 돼 거래가 가능한 신도시 인접지역 땅값도 덩달아 오릅니다.

관심 지역에 대한 꾸준한 관심과 꼼꼼한 현장조사는 필수!

이처럼 땅값을 변화시키는 변수들은 장기적으로는 인구변화, 선거 같은 사회변화와 관계가 있고 단기적으로는 세제, 법 등 다양한 혜택과 규제로 대변되는 정부 정책과도 밀접한 관련이 있습니다.


이러한 경제적 흐름을 놓치지 않고 정보를 수집하고 판단하는 노력에 더해, 내가 관심 갖고 있는 지역에 대한 꾸준한 관심과 꼼꼼한 현장조사가 필수라는 사실을 명심해야 합니다.

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