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바뀐 주택시장 투자 주기도 바꿔라

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최근 주택시장에 강력한 규제가 가해지면서 투자 주기에도 변화가 요구되고 있습니다. 단기투자에서 장기투자로의 변화인데요. 그렇다면 변화한 부동산 시장에서 어떻게 장기투자를 해야 하는 것일까요? KT에스테이트에서 알아봤습니다.

주택시장에서 투자…단기투자란?

‘투자’란 이익을 얻을 목적으로 돈이나 시간 등을 투입하는 것을 말합니다. 투자자는 확신을 갖고 하지만 예측이란 빗나갈 수 있기 때문에 불확실성을 바탕으로 한다고 할 수 있습니다.


주택시장에서의 투자는 주택구입 후 일정기간이 소요된 뒤 팔아서 수익을 남기거나 일정기간 동안 꾸준하게 수입을 거두는 것을 말합니다.


일반적으로 10년 이상을 장기투자, 5년 정도인 중기투자, 그리고 3년 미만인 단기투자로 구분합니다.


이중 단기투자는 임대소득보다는 부동산 가치 상승에 따른 자본차익을 노리는 투자라고 할 수 있습니다. 잘 알려진 진행되는 단기투자로는 ‘분양권 전매’와 ‘갭투자’를 꼽을 수 있습니다.

주택시장 단기투자 1_분양권 전매

‘분양권 전매’란 분양을 통해 공급된 주택에 입주할 수 있는 권리 즉, 분양권에 웃돈을 붙여 되파는 것을 말합니다.


세입자와의 갈등의 여지가 적고 처분도 쉬운 데다 집값이 오르락 내리락 하는 데에 대한 리스크가 상대적으로 적다는 점이 장점으로 꼽힙니다.


특히 계약금 정도만 있으면 아파트 당첨 후 바로 되파는 것이 가능하기 때문에 비교적 소액투자가 가능하다는 점도 매력적이고요.


하지만 단기차익을 노리는 투기세력을 차단하기 위해 정부는 투기지역, 투기과열지구를 포함한 조정대상지역에 분양권 전매를 제한하는 규제를 실시했습니다.


조정대상지역에서 주택청약을 받아 당첨이 됐을 경우 소유권이전 등기때까지 전매가 금지된 것인데요. 또한 조정대상지역에서 아파트 분양권 전매 시 보유기간과 상관없이 양도세율 50%가 적용됩니다.


단기차익이 클 것으로 예상되는 지역에 분양권 전매 제한 규제가 진행되고 있다 보니 분양권 투자에 대한 매력은 점점 사라지고 있습니다.

주택시장 단기투자 2_갭투자

‘갭투자’란 매매가격 대비 전세금이 최소 70%를 넘는 지역에서 급매물 등을 사들여 매매가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 투자방법을 말합니다.


매매가격에서 전세금을 제외한 금액이 투자금이 되기 때문에 대출규제나 금리인상 등의 영향을 덜 받는 편입니다.


전세가율이 90%에 육박하는 지역의 경우 집값의 10% 정도만 있으면 전세를 끼고 집을 구매할 수 있기 때문에 비교적 소액으로 투자가 가능해 몇 년 전까지만 해도 급속도로 퍼져 나갔던 단기투자 방식입니다.


그러나 이러한 갭투자도 현재 현저히 줄고 있습니다. 지난 5월 초 정부가 내놓은 자료에 의하면, 9.13대책 이전 59.6%였던 갭투자 비율이 대책 이후 49.1%로 낮아졌으며, 대책이 본격화한 올 1월 이후 갭투자 비율은 45.7%에 머물고 있습니다.


정부의 강력한 규제로 매수심리가 사라지고 집값이 떨어지면서 손해를 보고 급매로 내놓는 경우는 물론 집값 호황기에 갭투자로 여러 채 투자했다가 경매로 내몰리는 경우도 심심치 않게 발생하고 있습니다.

단기투자에서 장기투자로 변화를 꾀할 때

이에 부동산 전문가들은 주택시장에서 투자 포지셔닝을 단기투자에서 장기투자로 변화해야 한다고 조언하고 있습니다.


분양권 전매나 갭투자는 비교적 소액의 금액으로 단기간에 차익을 낼 수 있는 투자 방법입니다. 주택시장이 호황일 때 가능한 투자방법인데요.


현재 주택시장은 정부의 규제로 인해 매수심리가 위축되고 있는 상황에서 같은 투자방식을 고집한다면 자칫 투자금을 잃을 수 있습니다.


환경 변화에 맞춰 투자주기도 달리해야 하는 것이 잃지 않는 투자를 하는 제일 좋은 방법입니다.

시장 흐름을 파악해야 하는 장기투자…단기투자보다 어려워

장기투자와 단기투자냐 중 결정할 때 현재의 시장, 앞으로의 시장을 점검하고 예측할 줄 알아야 할 텐데요. 사실 이게 쉽지 않습니다.


부동산 순환주기에 따른 규제와 완화부터 금리 변동이나 주택시장에 참여하고 있는 수요자들의 심리 변화도 파악해야죠.


또한 주택 트랜드 변화와 정권이 바뀜에 따라 달리 적용되는 부동산 정책 등에 대해서도 어느정도 흐름을 읽고 있어야 합니다.


장기투자는 현재나 근시일내가 아닌 미래를 내다보고 투자를 진행해야 하는 부분이기 때문에 아무리 뛰어난 전문가라 할지라도 정확하게 예측해 투자하는 것이 어렵습니다.


이 때문인지 많은 사람들이 장기투자보다는 단지투자에 더 열광합니다.

이제는 바뀌어야…장기투자 시 고려해야 할 점은?

부동산 장기투자에 있어 무리한 투자는 지양해야 합니다. 라이프 사이클을 고려해 전체 자산에서 투자금이 차지하는 비중을 적절히 조절하는 것이 매우 중요합니다.


예를 들어 결혼이나 출산, 주택구입, 자녀교육, 노후 등 살면서 굵직하게 목돈이 들어가는 자금을 염두에 두어야 장기투자가 가능합니다.


그렇지 않고는 투자손실을 보면서 어쩔 수 없이 손절매 하는 경우가 생길 수 있습니다. 또한 자본차익을 노리는 투자보다는 임대소득을 올리는 투자가 장기투자에 적합할 수 있습니다.


갖고 있는 주택에서 월세를 받을 수 있다면 장기로 투자하는 것에 대한 부담을 낮출 수 있기 때문입니다.


최근 아파트 투자에서 다가구주택이나 상가주택으로 시선을 옮기는 투자자들이 늘고 있는 점도 변화한 시장에 대응하는 것이라 할 수 있습니다.

장기투자 전환 시기에 ‘단기투자’ 유혹 특히 조심

부동산 시장의 흐름에 맞춰 투자주기도 매번 변화하고 있습니다.


주택시장 호황기 일 땐 단기투자를 통해 수익을 창출했다면 지금처럼 주택시장이 침체기일 경우에는 임대수익을 통한 장기투자가 도움이 될 수 있습니다.


현재 무주택자일 경우 지금처럼 침체기에 오랫동안 살 만한 내 집을 마련하는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다.


주택가격이 향후 물가상승률 정도만 상승한다 해도 예금이자율보다 높을 수 있어 장기적으로는 유리한 투자가 될 수 있어 섭니다. 그리고 장기투자 시기에 ‘소액’이나 ‘단기투자’를 내세워 사람들을 현혹하는 사람, 업체들을 조심해야 합니다.


단기간에 몇 배의 수익이 날 수 있다는 달콤한 속삭임에 자신의 소중한 자산을 날리는 일이 없도록 주의해야 하겠습니다.

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