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2000년대 초반 출판된 책 가운데 서울 강남구를 ‘강남특별시’라고 표현한 책이 있을 만큼 강남은 우리 사회에서 상징적인 의미가 큽니다. ‘부자동네’, ‘교육’, ‘고급스러움’ 등을 비롯해 강남 집값은 부동산 시장을 움직이는 큰 축이기도 합니다.

서울 강남이 주목 받기 시작한 것은 1960년대 후반으로 거슬러 올라갑니다.

당시 서울 도심의 극심한 주택난 해소를 위해 한강이남 지역 개발(사업명 ‘영동개발’)을 시작하면서부터죠. 지금의 강남, 서초일대에 저층 아파트를 비롯해 강북에서 보기 힘든 10층이상 중층 아파트들까지 지어지면서 대규모 아파트 타운이 형성됐습니다. 반듯한 도로와 강북에 있던 좋은 학교, 법원 같은 관공서, 상업시설 들이 들어서며 천지개벽 했습니다.

서울 강남구의 3.3㎡당 평균 매매가는 4월말 기준 4,546만원 입니다. 서울 평균이 2,337만원이니 평균보다 약 2배 가량 높습니다. 또한 평균 매매가가 가장 낮은 중랑구(1,246만원)보다는 약 4배가량 높은 수준입니다.

전셋값은 3.3㎡당 2,118만원으로 서울시 평균(1,403만원)보다 역시 높고 가장 낮은 도봉구(863만원)에 비해서 2배이상 비싸죠. 가격이 높다는 것은 그만큼 수요가 많다는 것을 의미합니다(시세출처: 부동산114).

비싼 강남 집값에도 찾는 이들이 있습니다.

통계청의 ‘2017년 시∙군∙구별 전입신고건수’를 분석한 결과 서울시 여러 자치구 가운데 서초구가 강남구로 전입건수가 가장 많았습니다. 작년 한해 동안 4,237건을 기록했습니다. 이어 송파구가 3,002건으로 뒤를 이었는데요.

이 두 지역은 강남구와 가까운 것도 있지만 집값 차이가 비교적 적다는 특징이 있습니다. 2017년 말 기준, 서초구의 3.3㎡당 평균 매매가는 3,783만원으로 강남구(4,174만원)와 약 3.3㎡당 300만원 가량 차이가 납니다. 송파구는 3,142만원으로 3.3㎡당 약 1,000만원가량 차이가 나죠.

하지만 전입신고건수 통계에서 눈에 띄는 한 곳이 있는데 바로 관악구 입니다. 작년 말 3.3㎡당 1,431만원에 불과한 관악구는 강남구로의 전입건수가 1,415건으로 서초구, 송파구 다음을 차지합니다. 과연 관악구의 전입건수가 많은 이유는 왜 일까요?

그 궁금증 해결의 실마리는 ‘이동규모별 이동 건수’에서 찾아 볼 수 있습니다. 관악구의 강남구 전입 인구 가운데 1인의 이동 비중 매우 높은데요. 관악구에서 강남구로의 전입 건수는 총 1,415건, 이중 1,213건이 1인 이동입니다. 전체의 85.7% 차지하고 있습니다.

서초구와 송파구는 각각 61.4%, 61.7% 등으로 관악구에 비해 현저히 낮습니다.

재미있는 것은 1인 이동건수 비중이 높아질수록 강남구와의 집값도 차이가 많이 벌어진다는 점입니다. 서초구, 송파구, 성동구, 양천구 등 1인 이동건수 비중이 낮은 지역들의 3.3㎡당 평균 매매가가 비교적 높은 것을 보면 1인 전입과 주택가격이 상관관계가 있는 것을 알 수 있습니다.

1인 이동은 부부 또는 가족 형태의 이동이 아니란 것을 의미합니다. 2인 이상이 거주할 공간은 1인 거주 공간보다 클 수밖에 없고 주택가격도 높아질 수밖에 없습니다.

현재 거주 주택과 강남구 주택의 가격차가 이미 많은 상태에서 강남구로의 전입은 주거비용의 부담이 매우 커질 수밖에 없습니다.

관악구에서 웬만한 자금력으로는 강남구로 전입이 쉽지 않은 셈입니다. 역시 다른 구의 경우도 강남구와의 집값 차이가 클수록 2인 이상이 강남구로 전입은 쉽지 않습니다.

지방광역시는 어떨까요? 짐작했겠지만 부산광역시가 가장 많습니다. 총 1,241건으로 대구(881건), 대전(789건)보다 월등히 많죠.

다만 지방 5개 광역시에서 강남구로의 1인 이동 건수 비중은 80%대로 비슷한 편입니다.

대구가 89.3%로 5개 광역시 가운데 가장 높고 낮은 곳은 대전으로 85.9%를 기록했습니다.

서울에서 서초구(61.4%)와 관악구(85.7%) 간에 20% 이상 차이가 나는 것과는 대조적이죠. 2인이상 가족의 이동보다는 직장 등 기타 사유로 이동하는 1인이 많다는 것으로 분석됩니다.

많은 사람들이 더 나은 환경으로 옮겨 가는 수직이동을 원합니다. 대신 금전적인 부담이 크면 살 던 곳에 안주하거나 비슷한 수준의 수평이동을 선택하죠.

최근 몇 년간 서울의 매매가, 전셋값이 너무 올라 불가피하게 서울을 떠난 이들도 많습니다. 주거비 부담을 줄이는 대신 다른 면에서 만족도를 높이려는 이들도 늘고 있습니다.

강남은 하나의 브랜드가 된 상태로 일부에서는 곱지 않은 시선으로 바라보기도 하지만 오늘도 수직이동, 수평이동을 원하는 다양한 수요자들이 분포하는 곳입니다. 이제는 대규모 재건축 사업을 통해 변화를 겪으면서 새로운 수요가 만들어지고 있습니다.

강남구로의 전입 인구이동 통계를 들여다 보니 강남과 다른 지역들과의 관계도 생각해 보게 됐는데요.

주택 공급자에게 전입 인구이동 통계는 유입지역을 선별해 마케팅을 집중하게 하는 좋은 정보입니다. 부동산 투자자에게 전입 인구이동 통계는 안정적인 투자처를 선택할 때 유용합니다.

자금력을 갖춘 수요가 많은 곳은 가격 하락 이후에도 회복이 빠른 특징이 있습니다.

강남구를 비롯한 강남권 아파트값이 2006년, 2007년 전고점을 넘어 섰고 다른 지역과의 간격이 좁혀 지지 않는 것이 이를 증명합니다.

부동산시장을 보는 눈은 그냥 키워지지 않습니다. 주변에서 쉽게 접할 수 있는 통계들이지만 의미를 잘 생각하면 시장을 보는 눈이 달라진다는 점을 명심하시기 바랍니다.