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부동산 침체기가 계속되고 있는 가운데, 서울 등 일부 지역에서는 집값이 떨어질 만큼 떨어졌다는 이른바 ‘바닥론’이 고개를 들고 있습니다.

이는 최근 발표되는 주간아파트가격동향에서 하락폭이 더 이상 커지지 않고 무뎌지고 있기 때문인데요.

이렇게 집값이 바닥권에 진입한 후 몇 가지 요인이 더 추가된다면 부동산 시장이 상승으로 전환될 수 있다고 보는 겁니다.

그렇다면 태세 전환이 될 수 있는 요인은 무엇일까요?

급매물이 빠르게 소진되는 것은 반등 가능성이 있다는 것을 의미합니다.

급매물이 빠르게 거래되면 매도자는 조금 더 오른 가격으로 매물을 내놓을 확률이 높고, 싸게 매물을 내놓은 매도자의 경우 가격 상승을 기대해 오히려 매물을 거둬들이며 추이를 관망할 가능성이 높기 때문입니다.

실제 최근 들어 서울 송파구 잠실동 일대의 부동산 급매물이 일제히 소진되면서 회복세의 기미를 보이고 있습니다.

잠실 중계업소에 따르면, 잠실주공5단지 전용 76㎡ 16억원대 급매물이 4월 들어 전부 거래가 완료됐다고 하는데요.

한국감정원 시세만 봐도 잠실주공5단지 전용 76㎡의 경우 3월 말부터 시세가 반등해 가격이 꾸준히 오르고 있는 상황입니다.

현재 매물로 나와있는 17억대가 추가로 거래가 진행이 된다면 가격 상승으로 연결될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

전세물건이 시장에 별로 나와있지 않아 전세값이 상승하는 곳 또한 앞으로 가격 상승의 가능성이 높다고 점쳐집니다. 전세값이 상승하면 전세수요 중 일부가 매매수요로 전환이 되기 때문입니다.

실제 서울 송파구의 경우 지난 2월까지만 해도 아파트 전세가격증감률이 마이너스를 보이며 하락세가 지속됐지만 3월부터 전세가격이 증가세로 돌아섰습니다.

이 시점에 송파구의 아파트 매매가격 역시 하락폭을 좁혀가고 있는 양상을 보여주고 있는데요. 송파구 아파트 전세가격 상승세가 계속 이어진다면 송파구 아파트 매매가격 역시 바닥을 다지다 상승 전환 될 확률이 높아 보입니다.

거래량을 파악하는 것도 집값 상승 가능성 여부를 확인하는데 꼭 필요한 요인입니다.

거래량이 상승하고 있다는 것은 매수자들이 그만큼 움직이고 있다는 것이고 가격 역시 상승할 확률이 높다는 것을 의미합니다.

그 반대라면 가격이 오르기 보다는 보합 또는 하락할 가능성이 있다는 것이고요.

한국감정원의 전국 아파트가격지수와 아파트매매거래량을 비교해보면, 대체적으로 아파트매매거래량이 많을수록 아파트가격지수가 높게 나오는 것으로 나타나고 있습니다.

물론 거래량과 집값이 정확한 비례현상이라고 말하긴 어렵지만 거래량이 늘어나고 앞서 언급한 것처럼 급매물이 소화되고 일부 인기지역에선 매물 부족 현상이 보인다면 거래량 증가가 매매가 상승으로 이어지기 시작했다고 해석할 수도 있을 것입니다.

주택시장이 호조를 보일때는 분양시장도 활발해 높은 청약률을 기록하는 단지들이 꾸준히 나타납니다.

이런 곳들 중에서도 입지가 좋은 곳들은 대부분 1순위에서 청약이 마감되는가 하면 짧은 기안에 분양이 완판 되기도 하죠.

반대로 아무리 좋은 입지임에도 청약률이 낮아졌거나 이전에 분양했던 아파트 대비 청약률이 낮아졌다면 지역부동산 경기가 좋지 않거나 집값이 하락세로 돌아섰다 볼 수 있습니다.

따라서 만약 같은 지역에서 1년전 만에도 새 아파트가 분양을 하면 청약마감은커녕 계약도 잘 안돼 미분양이 많았는데, 최근 분양하는 아파트의 경우 청약률이 높아지고, 규제 등의 이유로 청약률이 높진 않지만 무순위청약에서 빠르게 계약이 진행이 된다면 일단 시장에 긍정적인 변화가 생겼다고 추정할 수 있습니다.

미분양물량이 줄어도 가격 상승 가능성이 높다고 예측할 수 있습니다.

미분양 물량이 어느 정도인지를 파악하는 것은 그 지역 내 공급이 과다인지, 부족인지를 알 수 있고, 공급량은 수요와도 연결이 되기 때문에 시장의 흐름을 파악하는데 중요한 지표가 될 수 있습니다.

특히 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양의 추이를 잘 살펴보는 것도 중요한데요.

보통 분양하고 준공때까지 2~3년 동안 왠만한 아파트면 대부분 미분양 물량이 팔립니다. 준공을 했음에도 불구하고 분양이 다 되지 않은 아파트의 경우 악성 미분양으로 분류해 당분간 그 지역의 시장 흐름이 좋지 않다 판단할 수 있습니다.

따라서 만약 준공 후 미분양이 줄어들고 있다면 시장의 흐름이 좋아질 수 있다 전망할 수 있습니다.

국토교통부 통계누리 자료에 따르면, 현재 광주광역시의 준공 후 미분양 물량은 꾸준히 줄어들고 있는 상황임으로 앞으로의 투자상황은 좋아질 것으로 예상됩니다.

지금까지 부동산 상승장을 예측하는 법에 대해서 소개해 드렸습니다.

물론 부동산이란 시장은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 복잡하기 때문에 단순히 한두가지의 신호로만 판단해서는 시장이 상승할지 하락할지 예측하기가 쉽지 않습니다.

따라서 여러가지 요인들을 교차로 확인하고, 직접 발품도 팔아가면서 시장의 흐름을 확인해야 하겠습니다.

그리고 요즘처럼 바닥을 다지는 시기에서 반등할 것인지 계속 하락할 것인지 전문가들의 의견이 분분한데요.

이런 시기에 흔들림 없는 투자를 하기 위해선 나만의 원칙을 세우는 것도 필요하다는 점 명심하시길 바라겠습니다.