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지난 2016년 정부가 ‘8.25가계부채 관리방안’ 가운데 하나로 도입한 것이 ‘미분양 관리지역’입니다.

이는 미분양 리스크를 줄이기 위해 주택공급량을 관리하는 것이 목적입니다. 미분양주택 수, 인·허가 실적, 청약 경쟁률, 초기 분양률 등을 고려해 지정됩니다.

즉 ‘미분양 관리지역 지정’은 “이 지역은 미분양 주택이 늘어나고 미분양 감소가 더딘 지역이다” 라는 것이죠. 수요자들이 미분양관리지역에서 주택을 구입할 때 그만큼 신중한 판단을 해야 한다는 것입니다.

미분양 관리지역 선정 요건은 △미분양증가 △미분양 해소 저조△미분양 우려 △모니터링 필요 지역 등에 해당될 때 지정됩니다.

주택도시보증공사(HUG)가 매월 말 발표하고 있으며, 이들 지역에서 주거용 오피스텔을 포함한 주택을 공급할 목적으로 사업부지를 사들이려면 분양보증 예비심사를 받아야 합니다.

예비심사를 받지 않으면 추후 분양보증 신청 시 보증심사가 거절됩니다.

HUG가 지난 4월 말 발표된 제 20차 미분양 관리지역 자료에 따르면, 수도권 4곳과 지방 24곳 등 총 28개 지역이 미분양 관리지역으로 선정됐습니다.

수도권 미분양 관리지역은 △경기 김포시 △이천시 △용인시 △안성시 4곳이며, 지방에서는 △부산 서구 △대전 동구 △울산 남구 △강원 원주시 △강릉시 △동해시 △충북 청주시 △충남 보령시 △서산시 △당진시 △천안시 △예산군 △경북 안동시 △구미시 △김천시 △경주시 △포항시 △경남 진주시 △통영시 △거제시 △사천시 △김해시 △창원시 △전남 무안군 등 24곳입니다.

20개월째 선정 발표되고 있는 미분양 관리지역, 그러나 실효성 부분에선 미비하단 평가입니다.

실제 경기도 안성시, 충북 청주시, 경북 포항시, 경남 창원시 등 2개 지역은 지난 2016년 10월에 미분양 관리지역으로 선정돼 관리를 받고 있지만 여전히 미분양 관리지역에서 탈출하지 못하고 있습니다.

경북 김천시, 경주시 등도 같은 해 미분양 관리지역으로 선정돼 1년이 넘는 기간 동안 미분양에서 벗어나지 못하고 있고요. 지난 3월의 경우 미분양 관리지역이 30곳으로 늘어나기도 했습니다.

특히 지방 미분양이 위험한 수준인데요. 작년 중반부터 수도권 미분양 관리지역 수는 줄어들고 있는 반면, 지방의 미분양 관리지역은 점점 늘어나고 있는 실정입니다.

특히 2016년부터 미분양 관리지역을 벗어나지 못하는 6개 지역 중 1곳만 제외하곤 다 지방 도시들이 차지했는데요. 전문가들은 지방 미분양 해결을 위한 추가 대책이 필요하다고 입을 모으고 있습니다.

미분양의 원인은 다양합니다. 공급이 과해서 된 경우도 있지만 분양가가 높다거나 다른 단지에 비해 상품성이 떨어져 발생할 수도 있습니다. 브랜드가 잘 알려져 있지 않다거나 같은 지역 내에서도 입지에 따라 발생할 수도 있죠.

때문에 공급량 만으로 미분양이 관리 될 수 있는 것은 아닙니다. 소비자들은 ‘미분양’이라는 단어로 인해 오히려 해당 지역에 대한 부정적인 생각을 갖습니다.

이는 비교적 괜찮은 상품임에도 불구하고 소비자들이 청약을 하지 않는 상황으로 연결될 수 있다는 것입니다. 미분양의 여러 원인을 세부적으로 분석해 미분양 문제 해결에 대한 대책 마련이 필요합니다.

내 집 마련을 고민하고 있는 실수요자들은 미분양 관리지역을 어떻게 봐야 할 까요.

일단 이들 지역에서 분양을 받으려면 주의가 필요합니다. 당분간 프리미엄을 기대하기 어렵고 웬만큼 좋은 분양가격이나 상품성을 갖추지 않았다면 청약통장을 적극적으로 사용하지 않는 것도 청약 전략입니다. 기존 아파트도 거래 분위기가 자유롭지는 않습니다. 미분양 해소 전까지는 가격 상승 기대하기 어렵겠습니다.

그 동안 봐 왔던 주택이 있다면 가격 조정될 것을 기다린 후 움직이는 것이 좋겠습니다. 전세는 약세가 예상되는 만큼 세입자들은 이전에 비해 부담을 줄여 접근할 수 있겠습니다.

미분양 관리지역 지정이 미분양 해소의 본질적인 목적 달성은 다소 미미해 보이지만 한편으로는 실수요자 입장에서 관심을 갖고 봐야 할 부분인 것은 사실이네요. 꼼꼼한 전략을 통해서 내집마련 목표를 꼭 이루시길 바랍니다.