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KT 에스테이트

다양한 임대주택 공급은 왜 필요한가?

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집값의 상승은 가계비 부담으로 이어지면서 중산층과 저소득층의 삶이 갈수록 빡빡해 지고 있는데요. 이를 해결할 방법으로 정부는 공급을 늘리는 카드를 꺼내 들었습니다. 하지만 아무 주택을 공급해선 안될 텐데요. 그 이유를 임대주택에서 찾아봤습니다.

각계 각층에서 가중되는 주거불안

최근 몇 년 사이 정부(국토교통부)에서 발표된 자료 가운데 반복적으로 언급됐던 단어들 몇 가지를 꼽으라 한다면 ‘신혼부부’, ‘청년’, ‘대학생’, ‘저소득층’, ‘고령층’ 등 일 텐데요.


모두 정부의 주거복지 일환으로 공급되는 공공의 주택(임대, 분양 등)에 주된 대상이 되는 계층들이라는 공통점이 있습니다.


매매, 전세(월세) 할 것 없이 주택가격이 오르다 보니 가계부담이 늘고 주거불안도 가중 돼 정부도 공공주택 공급의 필요성을 절실하게 느끼게 된 것입니다.


더불어 신도시 등 개발을 통해 신규 주택 공급을 늘리려 하고 있습니다.

정부주도 공공분양 주택의 부작용…정한 기간 안정적으로 거주할 수 있는 주택 공급 필요

문제는 정부주도의 공공분양은 시중 주택보다 저렴하게 공급하다 보니 실수요자보다 투기적인 수요가 몰려 선의의 실수요자가 피해를 입는 문제가 발생합니다.


또한 저렴한 가격이 오히려 상품의 질을 떨어뜨린다는 의심을 받기도 하죠(물론 과거에 그런 일들이 없지는 않았습니다).


결국 정부가 꺼내든 카드는 임대주택입니다. 매년 임대주택은 공급 돼 왔지만 급등하는 집값으로 인해 고통 받는 이들을 위해선 공급 확대가 필요하다고 본 것이죠.


대신에 정부에서만 공급하는 것은 한계가 있다고 보고 공공지원 민간임대주택이나 기업형임대주택 들의 공급도 늘린다는 계획입니다.

임대주택의 종류

임대주택의 종류에는 우선 정부 주도로 공급되는 공공임대주택이 있습니다.


일정기간 거주한 후 분양전환이 되는 공공임대와 저소득층에 공급하는 국민임대주택, 임차기간의 제한이 없는 영구임대 등이 공공임대에 해당됩니다.


행복주택, 청년임대주택 등도 공공임대에 해당됩니다. 공공의 개념이 들어간 공공지원 민간임대주택도 있습니다. ‘뉴스테이’라는 이름으로 공급됐던 기업형임대주택이 공공의 성격을 강화해 이름이 바뀌어 공급되는 것이죠.


8년 혹은 10년 임차기간이 정해져 있고 이후로 분양전환을 할 수도 또는 하지 않을 수도 있습니다.


이 임대주택은 분양하는 주택과 견주어도 상품수준이 떨어지지 않는 것으로 평가 받습니다. 공공지원 민간임대주택이 공급되기 전에는 일반 건설사들이 공급하는 민간임대주택이 있었습니다.


이는 건설사가 임대인으로 직접 시행을 하고 임차인을 모집한 주택이죠. 주로 5년의 임차기간이 정해져 있고 2년반 정도 지난 후 임차인들을 대상으로 분양전환을 실시, 분양을 받으면 5년 뒤 입주자 명의가 되는 것이고 아니면 5년 만기를 채우고 임차인은 집을 비워줘야 합니다.


이들 이외에 KT에스테이트, 신영 등이 공급한 기업형임대주택이 있습니다. 거주기간이 정해진(8년 또는 10년 등) 공공지원 민간임대주택이나 민간임대주택과 달리 임대를 목적으로 기업이 지은 주택을 말합니다.


전문적인 임대관리 시스템과 각종 주거서비스를 도입해 임차인이 편리하게 거주할 수 있도록 공급한 임대주택입니다. 대표적인 것이 KT에스테이트의 리마크빌 입니다.

국내 주택시장의 절반은 임대시장? 임대주택에 대한 편견은 지워야

2017년 기준 전국의 자가점유 비율은 57.7% 입니다.


자가점유비율은 자기소유 주택에 자신이 거주하는 비율입니다. 고소득층은 73.5%, 중소득층은 60.2%, 저소득층은 47.5%에 불과합니다.


수도권은 전국 평균보다도 낮은 49.7%를 기록하고 있습니다. 주택보급률은 이미 100%를 넘어선 상황에서 이처럼 자가점유비율이 낮다는 것은 그만큼 임대시장이 주택시장에서 차지하는 비중이 크다는 것입니다.


그럼에도 불구하고 임대주택에 거주한다고 상대방을 폄하하거나 계층을 나누는 편견들은 바뀌어야 할 것입니다.

1,2인가구 증가, 삶의 질 중시하는 트렌드 확대….다양한 임대주택을 원해

사회적이 변화도 다양한 임대주택 공급을 필요하게 합니다. 1,2인 가구가 눈에 띄게 증가하고 있고 삶의 질을 중시하는 인식이 확산되고 있습니다.


주거비용을 과도하게 지출하기 보다 효율적으로 배치된 공간에서 살고 자기계발, 취미활동 등을 하는 이들이 늘고 있습니다. 주택을 소유가 아닌 거주의 개념으로 보기 시작한 것입니다.


이처럼 큰 시장을 형성하고 있는 임대주택은 갈수록 찾는 수요가 더욱 늘어날 것으로 예상되는데 무조건 공급만 늘려선 소비자들의 니즈를 충족하지 못할 것입니다 임대주택도 경쟁력을 갖추기 위해 변화가 필요합니다.

주거 서비스로 경쟁력 갖춰야

분양아파트는 최신 트렌드가 반영된 커뮤니티 시설들을 갖추는 등 비교적 빠르게 변하고 있습니다. 이에 비해 임대주택의 변화는 더딘 편인데요. 그나마 최근 몇 년 사이 긍정적인 변화를 보이고 있는 편입니다.


지금의 임대주택에 대한 선입견을 만든 공공임대주택을 공급해온 LH, SH 등은 단지 내에 국공립어린이집을 설립하거나 도서관, 카페 등을 마련해 입주자들의 편의를 돕고 있습니다.


카쉐어링을 하는 단지도 나오는 등 임대주택 편견깨기에 나섰습니다. 공공지원 민간임대주택들도 일반 분양아파트 수준의 시설과 주거서비스를 제공하고 있습니다.


또다른 기업형 임대주택인 KT에스테이트의 리마크빌은 KT그룹의 기가인터넷, 와이파이 등을 기본적으로 제공하고 피트니스 등의 입주자들을 위한 편의시설을 갖추고 있습니다.


이외에도 OA서비스나 룸클리닝, 세탁대행 등의 호텔식 컨시어지 서비스를 도입(지점마다 상이)하는 등 차별화 하고 있습니다. 주거만족도를 높이기 위해 입주자들을 대상으로 이벤트를 실시하기도 합니다.

안정적인 임대료, 분양전환 미끼로 임대주택 의미 희석시키지 말아야

최근 정부는 공공임대주택 유형을 통합하는 움직임을 보이고 있습니다. 공공임대주택 종류가 다양하다 보니 국민들이 혼동을 한다는 것이죠. 하지만 더 큰 문제는 각 임대주택마다 임대료 산정기준이 제 각각이라는 점 입니다.


따라서 임대료 산정 기준도 개편이 필요하다는 것이죠. 공공지원 민간임대주택, 기업형임대주택 등도 임대료 수준에서 자유로운 것은 물론 아닙니다.


이들 임대주택은 연 5%이내 범위에서 임대료를 인상할 수 있습니다. 개인임대인들이 하는 주택들보다 임대료가 높다는 평가도 받습니다만 관리, 주거서비스 등 여러 면에서 단순 비교 할 수는 없습니다.


또한 일부 공공지원 민간임대주택에서 분양전환 가능성을 이유로 임차인을 모집 해 임대주택 공급의 순수한 목적에 반하는 경우도 있습니다.


이러한 것도 정부차원에서 관리가 필요하겠습니다. 물론 리마크빌 같은 기업형임대는 분양전환과는 상관없이 임대거주 하다가 다른 계획이 있을 때 임대인(기업)에 이야기 하고 보증금을 받아 나가면 됩니다. 다른 기업형임대와 달리 소비자들이 혼동할 요소는 없습니다.

주택시장 안정화를 위해 기업형 임대주택의 공급이 꾸준하게 이뤄져야

소비자들은 내집마련, 재테크 등은 물론 안심하고 거주할 수 있는 목적으로 주택을 대합니다. 때문에 소비자들의 목적에 맞는 주택들이 공급 돼 줘야 합니다.


기업형임대는 소유보다는 거주에 비중을 둔 소비자들이 찾기도 하고 당장 주택구입을 할 자금이 없는 이들이 찾기도 합니다.


어떤 이유든 거주하는 동안 큰 부담이 없이 편안하게 살 수 있게 하는 것이 임대주택의 존재 이유입니다.


공공임대주택과 더불어 여러 기업이 다양한 형태의 임대주택을 곳곳에 공급을 해주면 특정 주택이나 지역을 중심으로 주택가격이 급등하는 일은 점차 줄어들 수 있을 것입니다.


앞으로도 정부와 기업 모두 임대주택시장의 활성화를 위해 지속적인 연구와 방안을 내놓아야 할 것입니다.

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