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컨설팅수수료와 중개수수료 무슨 차이?

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부동산을 취득하거나 이를 활용, 운영을 하는데 공인중개사나 관련 업을 하는 전문가들의 도움을 받습니다. 이를 업무에 따라 중개, 컨설팅 이라 수수료를 지급하는데요. 문제는 수수료 지급과정에서 크고 작은 분쟁이 발생한다는 점입니다. 수수료 분쟁 왜 끊이지 않는 걸까요?

이건 공인중개업소에서 하는 업무랑 같지 않나요?

A씨는 ‘B공인중개사사무소’와 상가를 소개 받아 계약을 체결했습니다. 이 과정에서 부동산중개와 해당 상가임대수익 및 운영에 대한 컨설팅도 함께 받았는데요.


문제는 수수료 지급과정에서 B공인중개업소에서 중개보수 이외에 추가로 요구한 컨설팅 비용이 매우 높은데 있습니다.


A씨도 어느 정도 수준은 지급할 의사가 있었지만 아무리 생각해도 일반 공인중개사들이 하는 중개업무와 큰 차이를 느낄 수 없어 결국 법원까지 가게 됐습니다.

컨설팅이 뭐지? 부동산컨설턴트란?

컨설팅은 해당 분야의 전문가 또는 전문지식을 가진 사람이 해당 분야에 대한 도움이 필요한 사람에게 일정한 대가를 받고 자문을 해주는 것을 말합니다.


흔히 창업이나 경영 컨설팅 관련한 대형 회사들을 한두 번쯤은 들어 봤을 텐데요. 이외에 부동산컨설팅 이라는 간판을 내건 곳들도 어렵지 않게 볼 수 있습니다.


‘부동산컨설팅’은 부동산을 구입하거나 개발, 건축 등 부동산에 대한 의사결정을 해야 하는 이들에게 조언, 지도 등을 하는 행위를 말하고 이러한 일을 하는 사람을 ‘부동산컨설턴트’라고 합니다.


반면에 부동산중개업자(또는 부동산공인중개사)는 부동산 중개와 관련한 제반업무를 하는 이들로 매도자와 매수자의 중간에서 거래가 성사되도록 하는 일을 하는 사람들을 말합니다.

부동산중개보수는 정해진 수수료율이 있다

공인중개사를 통해 거래를 하면 중개보수, 즉 중개수수료를 지급합니다. 이는 각 지자체별로 요율이 정해져 있습니다. 그렇다고 지역별로 편차가 큰 것은 아닙니다.


서울의 경우 거래금액이 6억~9억원 미만이면 상한 수수료요율은 0.5% 입니다. 9억원 이상인 경우 0.9%이내에서 공인중개사와의 협의를 통해 결정합니다.


3대가 살수 있는 대형 아파트 가격을 20억원이라고 가정해 보면 최대 1,800만원(20억*0.9%)이 수수료가 됩니다.


이렇게 정한 수수료율 이외에 수수료를 요구해서 적발되면 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처해집니다.

부동산컨설팅 업무의 영역은?

부동산컨설팅은 매매, 임대, 경매 등의 중개관련 업무와 부동산의 관리, 운용, 개발, 이용 및 활용 등의 영역까지 확장됩니다.


일반 부동산중개에 비해 효과적인 운용을 통해 최대 수익을 낼 수 있도록 세부 방향까지 제시 해 주는 것이 큰 차이로 볼 수 있습니다.


통상 컨설팅업무 계약을 체결할 당시 미리 수수료를 정해서 업무를 추진합니다.


부동산중개와 달리 정한 수수료율은 없죠. 때문에 최초 컨설팅계약을 체결할 때 수수료에 대해 명확하게 정리하고 진행하는 게 좋습니다.

부동산 컨설팅 계약서 작성은 꼼꼼하게

부동산컨설팅 계약서는 계약 당사자의 정보와 컨설팅의 목적 및 그에 따른 업무영역, 계약기간, 수수요(보수) 등의 항목들을 기본으로 하고 업무 진행 과정에서 지켜야 할 사항, 주의점 등을 구체적으로 명시합니다.


또한 문제 발생시의 계약해제, 손해배상 및 분쟁해결 등의 사항과 기타 특약사항들을 명시 해 자칫 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 미연에 방지하는 것이 좋습니다.

업무 영역에 대한 이해 충돌에서 비롯되는 수수료 분쟁

부동산중개시 매수자 입자에선 공인중개사를 통해 물건을 소개 받고 해당 물건에 대한 제반사항을 설명 받습니다. 이후 매매계약서를 체결하고 계약금, 중도금, 잔금을 일정 기간을 두고 지급합니다. 컨설팅처럼 업무와 관련한 별도의 계약서를 작성하는 게 아니라 목적(매매, 임대차 등)에 따른 계약서 작성 후 거래가 성사돼 컨설팅에 비해 영역이 다소 좁게 보입니다.


컨설팅 수수료 지급 과정에서 분쟁이 발생하는 경우는 컨설팅 업무와 중개업무와의 차이를 계약 당사자가 느끼지 못하는 데서 발생합니다. 동네 어느 공인중개사를 가더라도 할 수 있는 업무 영역을 벗어 나지 않는 수준의 일을 하고 컨설팅이라는 명목의 수수료를 요구하기 때문인 거죠.


이런 분쟁과 관련해 대법원의 판례들이 있는데요. 한가지 살펴보면 다음과 같습니다.


*대법원 2016.6.23. 선고2016다206505 판결


“부동산중개와 별도로 컨설팅계약을 체결했더라도 실제 업무가 부동산 중개의 범주를 벗어나지 않는다면 부동산 중개행위로 본다. 만약 컨설팅 명목으로 부동산중개수수료의 상한선을 넘는 돈을 지급했다면 이는 부당이득으로 반환 받을 수 있다”


만약 B공인중개사가 A씨의 상가를 컨설팅 하는 과정에서 했던 업무가 컨설팅 수준이 아닌 비교적 간단한 중개업무 수준이었다면 A씨는 컨설팅에 해당하는 비용을 더 지급하지 않게 됩니다.

명확한 업무영역, 상호간 신뢰 없이는 분쟁 막기 어려워

컨설팅은 총 비용에서 나름대로 일정 수준의 비율로 수수료를 받기도 하는데요. 어떤 업무들을 하느냐에 따라 실비 또는 기타 비용을 책정하기도 합니다.


이러한 과정에서 업무에 대한 숙련도, 깊이 등에 대해 당사자간의 견해차가 크면 분쟁이 발생할 수 있는 것이죠.


최근에는 부동산 중개수수료와 관련해 과하다는 논란이 계속되면서 주택가격과 상관없이 일정 수준의 중개수수료를 받는 업체가 생겨나기도 했습니다.


사실 일반인들은 부동산중개와 부동산컨설팅을 비슷하게 생각합니다. 일정한 대가를 지불하는데 있어서 인색한 부분이 있는 것도 사실입니다. 결국 계약당사자들간의 상호간 신뢰가 뒷받침 되지 않으면 언제든지 분쟁은 일어날 수 있습니다.


대법원 판례에는 이들 분쟁과 관련한 다양한 판례들이 있으니 미리 알아두는 것도 좋아 보입니다. 계약 처음부터 꼼꼼하게 체크해서 진행한다면 불편이나 피해를 예방할 수 있겠습니다.

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