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부르는 게 값인 빌라…시세가 제대로 제공된다면

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대한민국이 아파트 공화국이라 하지만 주변에서 쉽게 볼 수 있는 주택 가운데 ‘00빌라’가 있습니다. 고가부터 저가까지 천차만별 빌라가격. 부르는 게 값이라는 빌라에 대해 알아봤습니다.

“새 아파트는 비싸서…신축빌라라도 가야죠”

산골 오지만 아니면 대한민국 어디에서든 아파트를 볼 수 있습니다. 대한민국을 ‘아파트 공화국’이라고 부르는 이유죠.


하지만 아파트 말고도 주택가에서 볼 수 있는 주택 가운데 ‘ㅇㅇ빌라’도 쉽게 볼 수 있습니다.


흔히 ‘빌라’라고 하면 ‘그냥 여러 가족들이 살고 있는 집’ 정도로 생각합니다.


아파트값이 비싸다 보니 새집에 살고 싶은 실수요자들 가운데는 아파트보다 비교적 저렴한 빌라를 선택하는 경우가 많습니다.

빌라는 싸다?….유엔빌리지도 빌라, 우리 집 옆 ‘ㅇㅇ빌라’도 빌라

‘빌라’는 외국에선 저택이나 교외에 있는 별장 또는 별장식 주택 등을 말합니다. 우리나라의 경우엔 여러 세대가 거주하기 때문에 공동주택으로 분류해 놓고 있습니다.


사실 유명 연예인, 제계인사 등이 산다는 서울 한남동에 있는 ‘유엔빌리지’도 빌라 입니다.


빌라 중에도 초고가의 고급빌라인 것이죠. 이외에도 강남구 청담동이나 한강변에 위치해서 면적도 크고 고급 마감재로 꾸며진 수십억원짜리 고급빌라들이 많습니다.


반면 이러한 고급빌라들 이외에 주택가에서 쉽게 볼 수 있는 ‘빌라’들은 연립주택, 다세대 주택 등에서 ‘ㅇㅇ빌라’라고 이름을 쓰다 보니 빌라는 아파트 보다 낮은 수준의 주택으로 인식되고 있습니다.

아파트처럼 빌라 시세를 쉽게 알 순 없나?

이처럼 빌라는 초고가부터 저가까지 다양합니다. 시세 이외에 구조, 상품수준도 천차만별이죠. 그렇다 보니 빌라 시세는 얼마가 적정한지 알기 어렵습니다. 아파트처럼 시세 파악이 쉽지 않죠.


실제로 빌라는 단지 형태를 이루고 있는 아파트에 비해 소규모인 경우가 많습니다. 특히 도심일대에선 단지를 이룬 빌라는 보기 어렵죠. 있어 봐야 같은 이름의 2~3동(30가구 미만) 정도뿐입니다.


단지를 이뤄 규모가 있던 빌라들은 재건축, 재개발 등을 통해 대부분 아파트로 바뀌었습니다. 신도시 등 택지지구들로 가야 단지를 이룬 빌라들을 그나마 볼 수 있을 정도 입니다.


이처럼 소규모에 개별성이 강한 주택이다 보니 시세 파악이 쉽지 않습니다. 공인중개사의 말에 의존하거나 분양하는 빌라의 경우도 주변과 비교해 어떤 수준인지 등도 따져보기 어렵습니다.


시세를 조사하는 한국감정원, 부동산정보업체 등도 빌라 시세는 아파트처럼 층, 향 등에 따른 구체적인 수치를 조사하지 못합니다.

빌라 정보 및 시세 제공의 한계는?

시세를 제공하는 기관들 가운데 한국감정원의 경우 아파트나 상권 등의 조사는 표본을 정해서 제공합니다.


조사원들이 이들 표본을 조사해서 제공하는 방식인데 표본수가 많아질수록 근무시간이 길어지거나 인력을 늘려야 하는 등의 비용이 발생하게 됩니다.


KB국민은행도 표본을 정해서 하고요. 부동산114 같은 정보업체는 공인중개사를 통해 등록된 주택(아파트, 빌라)의 시세를 제공받는 형태입니다. 아파트는 거의 대부분 등록이 돼 있지만 빌라 정보는 많지 않습니다.


아파트처럼 거래가 빈번하면 시세 파악이 한결 수월하겠지만 일부 단지를 이뤘거나 거래가 비교적 잘됐던 빌라를 제외하곤 거래가 드물다 보니 현재의 시세를 판단하기가 쉽지 않습니다. 

서울 빌라 시세…서울시가 나섰다

지난 3월 서울시는 정보에 취약했던 빌라의 시세를 제공하기 위해 오는 6월까지 통계를 구축하겠다고 밝혔습니다.


개별성이 강한 빌라지만 최근 지어지는 빌라들은 아파트와 유사한 구조와 면적으로 공급되는 경우가 많아 비교사례 등을 통해 어느 정도 시세 제공이 가능할 순 있습니다.


하지만 앞서 한국감정원, 부동산정보업체 등이 하지 못했던 빌라 시세 제공을 서울시는 어떻게 하겠다는 걸까요?


이에 대해 서울시는 첫째 은행이 보유한 담보대출 데이터를 기반으로 감정평가법인을 통한 검증된 가격, 둘째 기존의 실거래가 데이터 등의 두 가지 가격 및 데이터를 활용할 계획입니다.

실효성은 있을 까?

이번에 서울시가 빌라시세 제공을 위해 추진하는 방식은 일단 일리가 있어 보입니다. 두 가지 데이터로 상호 보완할 수 있도록 할 텐데요.


다만 지금까지 빌라의 경우 업계약서 작성을 통해 대출을 많이 받을 수 있게 하는 것이 관행처럼 돼 왔습니다. 업계약서는 불법임에도 불구하고 말이죠.


특히 신축빌라나 입주 연차가 얼마 되지 않은 빌라들은 이런 방법으로 대출이 이뤄진 경우가 많아 서울시의 첫 번째 방법(담보대출 데이터 기반의 감정평가)은 꼼꼼하고 세세하게 조사되고 분석돼야 합니다.


어쨌든 데이터를 차차 구축해 놓는다면 이후에 발생하는 실거래가, 추가로 이뤄지는 대출 등을 토대로 면적과 연차 등의 비교사례를 통해 시세 제공이 가능하고 관리도 가능할 것으로 보입니다.

제대로 제공해서 실수요자들의 부담을 줄여줘야~

빌라는 아파트에 비해 감가상각이 빨리 진행됩니다.


영세한 건설업자들이 주로 짓는 빌라는 하자가 많이 발생하기도 하고 이에 대한 보수가 원활하게 이뤄지지 않는 경우가 많기 때문입니다. 그렇다 보니 아파트보다 담보 비율도 낮습니다.


그럼에도 불구하고 빌라는 아파트에 비해 저렴한 가격에 좀더 깨끗한 주택에서 살기를 희망하는 실수요자들에겐 좋은 상품입니다.


최근에 지어지는 빌라들은 아파트 못지 않은 구조와 옵션 등으로 상품 수준도 개선되고 있습니다. 역세권이나 개발호재 지역 빌라들은 가격이 오르기도 합니다.


빌라의 시세 제공은 소비자들이 적정 시세를 파악할 수 있게 된다는 점에서 큰 의미가 있겠습니다.


아파트 수준의 시세제공까지는 당장 쉽지 않더라고 이러한 노력들이 계속되고 더 나아가 시장에 안착할 수 있으면 좋겠습니다.

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