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서울 내 토지이용 규제 뭐 이리 많아?

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서울시가 토지이용 규제를 위해 지정한 용도지구에 대해 대대적인 재정비에 나섭니다. 총 86.6㎢에 달하는 면적으로, 이 같은 대규모 재정비는 1962년 용도지구 도입 이후 56년만이라고 하는데요. 구체적으로 어떤 내용인지 살펴보도록 하겠습니다.

서울시, 56년만에 용도지구 대규모 재정비 나서

서울시는 지난 3월 20일 제4차 도시계획위원회를 개최하고 김포공항 주변 고도지구, 특정용도제한지구, 시계경관지구, 방재지구 폐지를 추진하는 도시관리계획(용도지구) 변경결정안을 조건부 가결했다고 밝혔습니다.


서울시가 건축물을 지을 때 용도, 높이, 용적률, 건폐율 등에 대한 토지이용규제인 ‘용도지구’를 56년만에 전면 재정비하는데 따른 것인데요.


타법령 제도와 중복규제 중이거나 과다중첩 지정, 지정목적 달성 및 당초 지정취지 상실 등 실효성이 상실된 4개의 용도지구가 이번 결정으로 폐지절차를 밟게 됩니다.

폐지대상 용도지구 4곳은 어디?

그렇다면 이번에 용도지구 변경이 결정된 4곳은 어디일까요?


위 지도에서 보여지는 것처럼 △김포공항 주변 고도지구 80.2㎢, △특정용도제한지구 5.7㎢, △시계경관지구 0.56㎢, △방재지구 0.2㎢ 등 전체 면적이 86.6㎢에 달합니다.


이는 현재 서울시 용도지구 전체면적의 43.7%를 차지할 만큼 넓은 면적인데요. 특히 김포공항주변 고도지구는 이번 서울시의 고도지구 폐지 면적(86.6㎢)의 90%에 해당할 만큼 크기 때문에 폐지 소식이 주목을 받고 있습니다.

김포공항 주변의 고도지구 폐지...건축물 높이 변화로 스카이라인이 달라진다?

김포공항주변은 1977년 서울지방항공청의 요청으로 고도지구로 지정됐습니다.


고도지구는 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나입니다.


현재 서울 시내에는 김포공항 주변뿐만 아니라 남산, 북한산 등 10개 지역이 최고고도지구로 지정돼 있는데요.


김포공항 주변의 경우 용도지구에 의한 규제뿐만 아니라 공항시설법의 높이 규제도 받고 있어 중복규제 논란이 지속돼 왔었습니다.


물론 이번 결정으로 고도지구가 폐지된다 하더라도 공항시설법에 의해 김포공항 활주로 반경 4㎢ 지역에는 건축물 높이가 활주로 높이 대비 최고 45m, 즉 14층 미만의 건물만 지을 수 있는데요.


강서구는 공항시설법상 고도제한을 완화해 건축물을 최고 30층 높이까지 지을 수 있도록 하는 방안을 추진하고 있습니다.

서울대, 육사 주변 특정용도제한지구 폐지

서울대와 육사 주변에는 특정용도제한지구가 지정돼 있습니다.


이는 주거기능 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구, 주거지역에 인접한 상업지역의 경우 주거환경의 보호를 위하여 일정한 용도를 제한할 필요가 있는 지구, 또는 학교환경위생정화구역 내에 숙박시설, 유흥주점, 단란주점 등의 시설을 제한할 필요가 있는 지구를 대상으로 지정이 되는데요.


서울대 주변은 1970년 3월, 육사 주변은 1972년 9월에 각각 특정용도제한지구로 지정됐었습니다. 재밌는 것은 현재 서울시내 56곳 대학 중에서 이 두 곳만 특정용도제한지구가 지정돼 있어 타 대학교 주변과의 형평성 문제가 꾸준히 제기돼 왔었다는 점입니다.


늦었지만 교육환경법 등과 규제내용이 겹치는 등의 이유로 이번에 폐지가 결정이 됐습니다.

양천구 신월동, 금천구 시흥동 일대 시계경관지구 폐지

시계경관지구에 해당되는 서울 양천구 신월동과 금천구 시흥동 일대는 도시의 무질서한 확산을 막고 시 외곽지역의 양호한 주거환경을 위해 1977년 용도지구로 지정되면서 수십 년간 개발이 제한돼 왔었습니다.


그러나 서울시는 최근 서울 경기 인접도시간 연계 필요성이 커지면서 이들 지역의 시계경관지구 지정 취지가 약해졌고, 건축행위 제한은 별도의 도시관리계획으로도 가능하기에 이들 지역의 용도지역 폐지를 추진한 것입니다.

노원구 월계동, 성동구 용답동 일대 방재지구 폐지

방재지구는 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위해 지정된 지구를 말합니다. 그 중 상습침수지역인 서울 노원구 월계동과 성동구 용답동 일대가 이번 결정안으로 방재지구에서 지정해지 되는데요.


서울시가 이미 시 전역의 침수피해 예장을 위해 ‘풍수해 저감 종합계획’을 수립하고 자연재해위험개선지구를 지정해 운영 중이라 지정의 실효성이 사라진 상태이기 때문입니다.

용도지구 폐지에 따른 효과는?

수십 년간 이어져 오던 용도지구 규제가 폐지되면 어떤 효과가 있을까요?


일단 중복규제로 인해 제대로 활용하지 못해 침해 됐던 재산권의 변화 즉 땅을 이전보다 다양하게 활용할 수 있게 되면서 부동산 가치가 오를 것입니다.


서울시는 보도자료를 통해 이번 용도지구 폐지가 토지이용 간소화 및 주민불편 최소화를 통해 합리적인 도시관리정책을 추진하는데 기여할 것이라고 밝히고 있습니다.


하지만 일각에서는 이번 토지 규제완화가 잠잠해진 서울 집값을 자극하는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나오고 있습니다.


양날의 검이 된 용도지구 폐지. 어떤 파급효과를 불러올지 귀추가 주목됩니다.

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KT 에스테이트

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