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대구 주택시장 4월이후 기상도는

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대구 주택시장이 좀처럼 열기가 식지 않는 모습입니다. 다른 시도와 온도차가 현저하게 나고 있는데요. 자칫 급격하게 분위기가 식지 않을 까 염려가 되기도 하는데 수년째 ‘핫’ 하다는 대구광역시 주택시장을 분석해 봤습니다.

수도권과 지방 분위기 딴판

수도권과 지방시도간의 양극화가 길어지고 있습니다. 지난 1년(2018년 3월~2019년 3월) 전국 시도별 아파트 매매가 변동률을 살펴보면 전국은 5.98%, 서울은 무려 12.14%, 경기도는 4.82% 상승률을 기록했습니다. 반면 지방은 경남 -3.21%, 경북 -2.38%, 울산 -2.36%, 부산 -1.61%를 기록하며 수도권과 큰 차이를 보였습니다.

지방5개 광역시도 양극화

앞서 잠시 언급됐지만 부산과 울산의 침체가 길어지고 있습니다. 반면 광주(6.09%), 대전(4.53%), 대구(3.29%) 등은 분위기가 딴판입니다. 대구는 2017년 1월 이후로 2년 이상 월간 아파트 매매가 변동률이 마이너스를 기록한 적이 없을 정도로 분위기가 식지 않고 있습니다.

올해 1만여가구 입주하는 대구광역시 입주시장…분양권들 억대 프리미엄 형성

대구는 올해 9,900여가구가 입주할 예정입니다. 지난해 보다 30.8% 줄어든 수준이며 최근 5년간 비교했을 때 가장 적은 수준입니다. 2020년부터는 입주물량이 다시 늘어날 전망입니다.


구별로는 달서구(2,805가구)가 가장 많고 이어 북구(2,973가구), 수성구(2,289가구) 등의 순으로 입주물량이 분포합니다.


분양권 시장은 지난해 하반기(9월) 이후로는 거래가 활발한 편은 아닙니다만 상당수 분양권에 높은 프리미엄이 붙어 있습니다.


2017년 5월 수성구 범어동에서 분양한 범어네거리 서한이다음의 경우 분양 당시 154가구 모집(특별공급 제외) 모집에 4만9000여명이 몰리면서 평균 280대 1 경쟁률을 기록했었는데요.


전용면적 84㎡의 분양가는 5억3000만~5억4000만원선 이었으나 지난해 9월 실거래가 신고된 매매가는 8억3000여만원으로 프리미엄이 약 3억원가량 붙었습니다. 9월 이전 신고된 가격들도 7억원대 후반으로 2억원 이상 프리미엄이 붙은 상황입니다.


이 아파트는 범어사거리 옛 KT부지에 들어서는 단지로 당시 대구에서 KT의 AI 플랫폼 ‘기가지니’를 비롯해 첨단 영상보안기술 서비스인 기가아이즈, 실내공기질 관리, 원패스시스템, 융합형 스마트가로등 등 KT의 ICT기술이 적용된 미래형 주거공간 아파트로 주목을 받았습니다.


지난해엔 대구 북구에서 분양한 복현아이파크가 280대 1 경쟁률을 기록했고 올해 1월에는 중구에서 분양한 남산자이하늘채가 84대 1 경쟁률을 기록하는 등 분양열기가 식지 않고 있습니다.

새 학기 이주 끝…전세값 상승 둔화 됐다가 하반기 다시 상승예상

최근 1년(2018년 3월~2019년 3월) 대구광역시 전셋값 상승률은 0.99%를 기록했습니다(출처: 부동산114).


올해 들어서는 1월과 2월 0.01%를 기록한 반면 3월에는 -0.01%를 기록했는데요. 대구에서 월별 전셋값 변동률이 마이너스를 기록한 것은 2016년 8월(-0.05%) 이후 약 2년7개월여 만입니다.


2016년은 입주물량이 2만7000여가구에 육박했던 시기라 공급과잉에 따른 전셋값 하락이 있었다고 볼 수 있지만 올해는 입주물량이 많지 않은 상황에서 하락한 것이라 원인이 궁금해 지는데요.


일단 새 학기 앞두고 이주가 마무리 된 상황이라 전세시장이 잠시 소강상태인 것으로 분석됩니다. 당분간은 큰 폭의 상승은 없을 듯 하며 하반기 가을로 접어들면서 다시 수요가 늘면 전셋값 상승폭도 커질 것으로 예상 됩니다.

최근 10년평균 대구 아파트매매 거래량 3만5688건...공시가 인상 등 악재로 올해는 감소예상

대구광역시 아파트 매매 거래는 최근 10년간 연평균 3만5,688건이 거래됐습니다.


가장 거래가 많았던 때는 2011년으로 5만1,000여건이 거래가 됐었으며 가장 거래가 적었던 때는 2016년으로 2만1,000여건이 거래 됐습니다.


지난해는 3만3,778건이 거래돼 10년 평균 거래량과 비슷하게 거래가 됐습니다.


2008년과 2016년이 최근 10년 연평균 거래량을 크게 하회하는 정도였고 대부분 평균과 비슷하거나 많은 량의 거래가 이뤄졌습니다.


올해 1,2월 거래량은 각각 2057건, 1691건으로 평년 보다 나쁘지 않은 수준입니다만 3월은 평년보다 감소할 것이라는 전망이 우세합니다.


최근 공시가격 인상 소식도 전해지는 등 주택구매수요를 압박하는 요인들이 발생하고 있기 때문입니다.

1조1천억원 규모의 대구산업선 철도 확충 발표

지난 1월 정부가 발표한 ‘2019년 국가균형발전 프로젝트’에 따르며 대구국가산업단지 등 산업단지들을 연결하는 ‘대구산업선 철도’ 확충 사업이 1조1천억원의 예산을 들여 추진될 계획입니다.


이 노선은 서대구역과 대구국가산단까지 총 34km 구간을 연결하는 노선으로 서대구역과 대구국가산단 사이에 위치한 대국테크노폴리스, 달성1차산업단지, 옥포지구, 성서산업단지 등 대구 서남부권역에 위치한 대규모 산업단지들을 연결, 물류네트워크와 효율적인 운송, 나아가 관련 종사자들의 출퇴근 환경을 개선하게 됩니다.


따라서 이 노선이 지나는 곳들의 부동산시장을 좀더 활기를 띨 수 있을 전망입니다.

수년째 이어진 상승에 대한 피로도, 정부의 압박 등 이젠 보수적인 접근이 필요할 때

지방광역시 가운데 광주광역시와 더불어 대구광역시 부동산시장도 수년째 불황이 없이 호조세가 이어졌습니다.


때문에 표면적으로 두드러지지는 않습니다만 이쯤 되면 꺾일 수 있다는 불안감도 시장엔 내재돼 있는 상황인데요.


그나마 다행인 것이 대구산업선 철도 개발과 내년 총선을 앞두고 추진될 각종 개발 사업들은 시장 분위기를 전활 시킬 수 있는 요인이 될 수 있어 시장이 급격히 악화될 가능성이 낮아 보입니다.


하지만 시장이 과열될 경우 정부의 압박이 한층 강화될 수 있고 이는 구매수요의 심리적인 위축을 가져 올 수 있을 텐데요.


이 때문에 지나친 낙관보다는 보수적인 접근이 대구 부동산시장에서 필요해 보입니다.

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