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“현실화 가즈아~” 2019 공동주택 공시가격(안) 주요 내용은?

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보유세, 건강보험료, 기초연금 지급 등에 기준이 되는 공동주택 공시가격(안)이 발표됐습니다. 앞으로 4월 30일 최종, 결정 공시에 앞서 의견청취 기간을 거치게 될 예정인데요. 주택시장의 향방은 어떻게 될 까요?

2109년 공동주택 공시가격(안) 발표

지난 3월 14일 ‘2019년 전국 공동주택 공시가격(안)’이 발표 됐습니다. 이에 따르면 전국에 분포하는 1,339만 호의 공동주택(아파트 1073만 호, 연립•다세대 266만 호)에 대한 공시가격(안)이 산정 됐으며 3월 15일(금)부터 4월 4일(목)까지 해당 주택의 소유자들의 의견을 청취 한 뒤 4월 30일에 최종 공시하게 됩니다.

얼마나 오르고 떨어졌나?

이번 안에 따르면 공시가격은 전국적으로 평균 5.32% 상승했습니다.


이는 작년 상승분(5.02%)과 비슷한 수준인데요. 하지만 서울은 올해 14.17%로 작년(10.19%) 인상분 보다 약 4%p 더 높습니다.


가장 많이 오른 곳은 광주로 작년 2.94%에서 올해 9.77%로 6.8%p가 올랐습니다. 이외에 대구와 경기, 대전 등이 작년 인상폭 보다 올해 인상폭이 더 컸습니다.

주택시장 침체 길어진 지방지역 하락 늘어

지방 쪽 주택시장이 침체가 길어지면서 이번 공시가격 산출에도 많은 영향을 끼친 상황입니다.


지난해 공시가격이 상승했던 부산과 강원은 올해 각각 -6.04%, -5.47%를 기록하며 지난해 상승률에 비해 10%p 이상 떨어졌습니다.


수도권에서는 인천이 전년도 상승률 대비 -4.4%p 하락했습니다. 금년도 공시가격은 지난 1년간의 시세변동분을 반영합니다.


다만 공시가 9억원 수준이 되는 시세 12억원 초과 주택 가운데 시세와 공시가격의 격차가 심했던 주택들은 현실화를 위해 상승분을 반영했고 시세 12억원 이하 주택은 시세변동률에 준해서 공시가격을 산정했다고 밝혔습니다.

시도별 공시가격 변동 사유를 보니

앞서 지방지역 공시가격 하락 원인에 대해 주택시장 침체 이유를 들었는데요.


국토부에서 말하는 공시가격 변동사유를 좀더 들여다 보면 다음과 같습니다. 우선 전국 시도 가운데 가장 높은 변동률인 14.17%를 기록한 서울은 재건축, 재개발 같은 정비사업과 신규아파트 수요 증가, 분양시장 활성화 등을 인상 사유로 꼽았습니다.


대구는 투자 수요 유입과 분양시장 활성화, 정비사업 추진 등을, 광주는 새 아파트 수요증가, 입지 좋은 지역에 대한 투자수요 증가를 꼽았습니다.


인상지역들 모두 지난해 여러 이유로 수요가 증가했다는 게 공통적입니다. 정비사업이 곳곳에서 이뤄지거나 꾸준한 수요유입이 공시가격 상승으로 연결됐습니다. 경기도는 GTX도 영향을 준 것으로 분석했습니다.

시군구 가운데 최고 변동률 기록지역은 과천으로 23.41%, 최저는 경남 거제 -18.11%

좀더 지역을 시군구로 좁혀 보겠습니다.


경기 과천은 변동률 23.41%를 기록하며 전국 시군구 가운데 가장 상승률이 높았습니다. 재건축 사업이 한창인 과천은 지식정보타운이 분양을 앞두고 있는 등 개발이 이뤄지고 있습니다. 이외에 3기신도시, GTX-C노선까지 겹호재가 있는 곳입니다.


서울에서는 용산구가 17.98%로 가장 높습니다. 용산 역시 정비사업이 한창인데다 지난해 박원순시장의 통합개발 발언으로 서울지역 집값 상승의 진원지가 되기도 했었습니다.


지방지역에서는 광주광역시 남구가 5위에 이름을 올렸습니다. 광주의 강남이라 불리는 봉선동 일대는 뛰어난 학군으로 이름이 있는 곳이죠. 이 지역 수요 증가와 효천지구 등의 개발 영향을 준 것으로 보입니다.


하락지역 가운데 거제가 -18.11%로 가장 하락률이 컸습니다. 역시 기반산업인 조선업의 위축되면서 연쇄적으로 경기가 침체, 주택시장도 위축된 모습입니다.


인구까지 감소하면서 하락이 가중된 것으로 보입니다. 5위에 있는 울산도 중공업 위축에 인구감소가 원인으로 꼽혔습니다.


수도권에서는 안성시가 공급은 늘어난 반면 주택구매는 이뤄지지 않고 인구감소까지 더해지면서 -13.56%를 기록했습니다.

주택가격 등락은 공시가격에 제대로 반영이 되는 걸까?

사실 매년 공시지가 발표가 이뤄지면 나오는 단골 질문이 가격이 떨어지는 것이 제대로 반영 되는지 입니다. 공시지가는 보유세나 건강보험료 납부, 기초연금 수급 대상을 선정하는데 기준이 됩니다.


때문에 공시지가가 인상이 되면 불이익이 당하지는 않을 까 염려하게 되는데요. 지난해 공시가격이 한차례 크게 올랐던 서울이나 일부 지역 민들은 이번 인상 소식에 민감할 수밖에 없습니다.


일단 국토부는 지난해 하반기(9.13부동산대책 이후)부터 가격이 하락하는 곳들에 대해서도 이번 공시지가(안)에 반영을 했다고 밝혔습니다.


한편 공시가격 인상으로 인한 세부담 증가에 대해 우려하는 목소리도 높습니다.


바로 장기보유자, 은퇴자 등의 1주택자들인데요. 이에 대해 세부담 상한제, 고령•장기보유 세액감면 등을 통해 세부담을 완화해 주는 장치가 있어 증가는 제한적이라는 것이 국토부의 설명입니다.

향후 발생할 예상치 못한 지출에 대해 대비는 필요

이번 공시가격 인상률은 이전부터 조세 현실화를 주장해온 정부의 기조로 봤을 때 크지 않다는 비판도 있습니다.


다만 단기간의 세 부담 가중은 조세저항 등의 불만으로 이어질 수 있어 점진 적 인상으로 이어지는 것이 안전할 수 있습니다.


어쨌든 주택가격 상승에 비해 낮은 상승률을 기록했던 공시가격 변동폭이 올해 최종적으로 어떻게 결정될 지, 나아가 내년에는 어떻게 결정될지 궁금해집니다.


주택가격 인상이 공시가격 인상으로 이어지면서 예상 치 못한 가계지출이 늘어날 수 있는 만큼 마음의 준비는 항상 해야 할 것입니다.

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