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같은 듯 다른 오피스텔의 두 이름…’주거용’, ‘업무용’

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수익형 부동산을 대표하는 오피스텔. 투자금액이 비교적 소액으로 접근할 수 있어 많은 투자들이 선호하는데요. 용도에 따라 오피스텔이 다른 이름을 갖는다는 사실 아세요?

저금리 속 인기 많은 오피스텔…2개의 이름이 있다?

1인 가구 증가, 저금리 기조와 맞물리면서 소형 오피스텔의 위상이 높습니다. 아파트, 상가 등에 비해 소액으로 보유가 가능한 오피스텔. 먹고 자고, 업무도 보는 오피스텔은 어떤 용도냐에 따라 이름이 달라집니다. 바로 ‘주거용’과 ‘업무용’ 이죠.

오피스와 호텔을 더한 오피스텔…전입신고 유무가 중요하다고요?

오피스텔의 어원은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어 입니다. 주 용도가 업무시설로 정해져 있기 때문에 건축법을 적용 받습니다.


‘주거용’ 이름의 오피스텔은 주방, 목욕시설, 화장실 등이 사용면적의 50% 이상을 차지해 일상 생활이 가능하고 주민등록 전입신고가 된 경우에 해당합니다.


‘업무용’은 주거용으로 사용하지 않는 것으로 사업자 등록이 돼 있는 경우에 해당됩니다. 한 건물 안에서도 어떤 호수는 주거용이 되고, 어떤 호수는 업무용이 될 수 있는 셈입니다.

‘주거용 오피스텔’ 분류 기준 좀더 깊이 들여다 볼까?

오피스텔이 주거용인지 판단하는 기준은 여러 가지가 있습니다. 관련해서 국세청의 몇 가지 지침이 있는데요.


먼저 주민등록이 옮겨져 전입신고가 된 경우 주거용으로 봅니다. 두번째로 취학아동 등 미성년 자녀가 함께 거주해도 주거용으로 보죠. 공과금도 가정용으로 부과되면 역시 주거용, 구독 잡지나 신문 등이 사업자등록증에 표시된 업종과 관련이 없는 경우도 주거용으로 간주합니다.


이외에 오피스텔 소유주의 계좌, 의료보험 기록을 통해 거주 여부를 파악하고 주거용 여부를 판단하기도 합니다.

세법상 확연히 달라지는 오피스텔 - (1)주거용

우선 오피스텔은 아파트와 달리 취득세율이 높습니다. 오피스텔이 주로 소형임을 고려할 때 소형 아파트는 취득세가 1.1% 수준이나 오피스텔은 4.6%로 높습니다.


주거용이라 해도 실거주 하느냐 주택임대사업을 하느냐에 따라 또 달라지는데요. 주택임대사업을 할 경우 전용 60㎡이하는 2018년 말까지 최대 85%까지 면제(취득세액이 200만원 초과시)됩니다.


취득세 감면의 장점에도 불구하고 주거용으로 분류되면 보유 주택수에 포함된다는 점은 주의해야 합니다. 오피스텔 1실만 소유한 경우 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 충족하면 양도세가 비과세 되지만 다른 주택 1채가 더 있는 경우 2주택 이상의 다주택자가 돼 양도세 절세 방법은 복잡해 질 수 있습니다. 조정대상 지역에 있는 물건을 양도할 경우 2주택자인 경우 양도세율 10%가 중과되죠.

세법상 확연히 달라지는 오피스텔 – (2) 업무용

업무용으로 오피스텔을 사용하면 건물분 분양가격의 10%에 해당하는 부가세를 환급 받습니다. 반면 주거용인 경우 부가세 환급이 불가합니다. 또한 재산세의 경우 업무용 오피스텔은 시가표준액의 70%에 0.25%가 부과되며 주거용 오피스텔은 공시가격의 60%를 기준으로 4단계 누진세율(0.1%~0.4%)을 적용, 부과 됩니다. 지역에 따라 차이는 있을 수 있지만 업무용 오피스텔이 부담이 더 큽니다.


특히 업무용인 경우 주택수에 포함되지 않는 다는 점이 주거용과 다르고 주택으로 보지 않기 때문에 1가구 1주택 양도세 비과세 요건이 적용되지 않습니다. 대신 종합부동산세 합산에선 배제됩니다.

업무용 vs 주거용 오피스텔 비교 표

취득세, 양도세, 보유세 등 세법상에서 차이가 큰 만큼 취득시 업무용으로 할 것인지 주거용으로 할 것인지 판단을 잘 해야 합니다. 만약 업무용으로 신고해 부가세 환급을 받은 뒤 주거용으로 변경 할 경우엔 환급 받았던 부가세를 다시 반환해야 한다는 점도 주의해야 합니다.


일반 주택과 달리 세법상 복잡한 오피스텔은 취득 전에 전문세무사 등을 통해 미리 상담을 받아 보시는 것도 좋겠고요.

나에게 맞는 오피스텔을 어떻게 분류할까?

오피스텔은 공실 없이 꾸준하게 수익이 나는 것이 중요합니다. 때문에 주택임대사업자로 등록해서 전입신고를 가능하게 한다면 보증금을 안전하게 지키려는 세입자들이 더 찾을 수 있어 공실 부담을 줄일 수 있습니다.


끝으로 임대사업자 등록을 할 경우 의무임대기간 이내에는 매도가 불가능하기 때문에 얼마나 보유할 것인지 등도 잘 따져보고 오피스텔 취득 여부를 결정하시기 바랍니다.

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