욕실 타일 교체비, 집 주인한테 청구할 수 있을까?
2년 전 전세로 신혼집을 마련했던 한 모씨. 20년 된 아파트였지만 인테리어에 관한 책을 보면서 조명 및 욕실타일을 교체하고 문과 벽에도 페인트칠을 하는 등 공을 들였는데요. 2년이 지난 후 이사 나갈 때 과연 한 씨는 인테리어 비용을 임대인에게 청구할 수 있을까요?
투자된 비용을 회수할 수 있는지 여부는 그것이 필요비인지 유익비인지에 따라 달라집니다. 민법 제 626조에 의하면 ‘임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대해 그 상환을 청구할 수 있다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차가 종료될 때 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다’고 규정하고 있습니다. 그렇다면 필요비는 뭐고, 유익비는 무엇일까요?
필요비는 임차물을 보존을 위해 필수적으로 발생하는 비용입니다. 즉 임차한 부동산을 해당 목적에 따라 사용 수익하는데 드는 비용을 뜻하는데요. 집 안으로 물이 새 방수 설비를 했거나 파손된 유리창을 교환하는데 지출한 비용은 필요비에 해당합니다.
유익비는 임차물을 이용 및 개량하기 위해 지출된 비용을 뜻합니다. 필요비처럼 임차물의 유지 및 보존에 반드시 필요한 것은 아니지만 그 임차물의 가격을 객관적으로 높이는데 소요된 비용이죠. 거실 중문이나 이중창, 건물에 채색유리를 끼우는 등 특별한 장식을 위해 지출한 비용이 유익비에 속합니다. 앞서 한 씨가 지출한 인테리어 비용 또한 유익비라고 볼 수 있습니다.
그렇다면 필요비•유익비 상환청구는 언제 해야 할까요? 필요비를 지출했다면 바로 해당 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 반면 유익비는 임대차 계약 종료 후 6개월 이내에 지출금액과 증가된 가액 중 임대인이 선택한 금액을 청구할 수 있죠. 임대인이 청구에 불응할 땐 임차건물을 점유해 유치권을 행사할 수 있는데요. 단, 점유 기간에도 차임은 지불해야 합니다.
임차인이 지출한 필요비, 유익비를 임대인에게 청구할 땐 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 우선 임차인이 건물에 설치한 물건이나 설비의 독립성이 없어야 합니다. 예컨대 재래식에서 수세식으로 화장실을 개조했다면 비용 청구가 가능하나, 음식점을 경영하기 위해 설치한 칸막이 신발장 등 탈부착이 가능한 것은 청구할 수 없습니다.
또 임차물 자체의 보존이나 객관적 가치를 증가시킨 경우에만 청구할 수 있다는 점에도 유의할 필요가 있습니다.
필요비나 유익비로 인정된다 하더라도 계약서에 비용상환청구를 포기한다는 내용이 들어가면 비용을 돌려받지 못합니다. 이는 근거 규정인 민법 제626조가 임의규정으로 강제성이 없기 때문인데요. 따라서 ‘임대차 계약 만료 시 임차인이 원상복구의무를 진다’ 등의 특약을 작성했다면 비용상환청구를 포기한 것으로 간주됩니다.
반면 부속물매수청구권은 임대차계약서에 특약이 있어도 법으로 인정됩니다. 부속물매수청구권은 사회적 약자를 위한 강제규정으로 임차인이 설치한 시설물이 부속물로 인정된다면 비용을 돌려받을 수 있습니다.
단 이 청구권을 행사하기 위해서는 부속물을 임대인의 동의를 얻어 설치했거나 임대인으로부터 매수 했어야 합니다.
예를 들어 음식점으로 된 건물에 임차인이 식당 영업을 위해 임대인의 동의를 얻어 주방시설을 설치했다면 이는 부속물에 포함이 됩니다. 당연히 부속물매수청구권을 행사할 수 있는 것이죠.
그렇다면 앞선 사례인 전셋집 인테리어 비용은 집주인에게 청구할 수 있을까요? 인테리어는 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 쓴 비용이므로 유익비에 포함됩니다. 하지만 욕실 타일이 깨져 누수 및 다칠 위험을 방지하고자 수리한 것이라면 필요비에 해당하죠.
수리비용이 유익비나 필요비에 해당하면 임차인은 비용청구권을 행사할 수 있는데요. 임대인이 임차인의 원상복구 의무를 들어 청구에 불응할 가능성도 있으니 인테리어는 미리 임대인과 협의 후 진행하는 것이 좋습니다.
결국 구체적인 사실관계로 인해 상환청구 여부도 달라지기 때문에 수리하기 전 전문가의 조언을 구하는 것도 잊지 마세요.
