본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

KT 에스테이트

분양시장 급격히 위축…이대로 호황도 끝?

180 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택
분양시장 분위기가 심상치 않습니다. 소위 잘나간다던 수도권에서도 청약 미달 단지들이 꾸준하게 나오는 등 열기가 차갑게 식고 있는데요. 분양시장, 본격적인 냉각기로 접어드는 걸까요?

수도권 여기도 미달, 저기도 미달…이어지는 청약미달 소식

수도권 분양시장의 움직임이 심상치 않아 보입니다.


지난 1월 말 서울 광진구에서 분양한 아파트가 1,2순위까지 접수를 받았지만 미달로 청약접수를 마쳤습니다.


이외에 경기도 화성, 인천 서구 등 일부 단지에서도 미달 단지가 나오는 등 1월 초 비교적 산뜻하게 출발했던 수도권 분양시장의 행보가 최근 달라지고 있습니다.


찬바람이 이미 불었던 지방 분양시장까지 생각하면 2019년 분양시장은 잔뜩 먹구름이 낀 것으로 보입니다.

올 2월 분양가구수는 소폭증가 한 반면 단지수는 급감

올해 2월, 총 9개 단지에서 5,035가구가 일반분양 됐습니다.


분양가구수는 작년 2월(4,844가구) 보다 많지만 단지수는 17곳에서 9곳으로 크게 줄었습니다.


최근 5년간 2월 분양물량을 살펴보면 올해 2월 분양 물량이 평년보다 적었던 것을 알 수 있습니다.

물량 감소 원인은 어디에 있을 까…결국 분양가

분양 단지수가 줄어드는 이유는 무엇일까요?


최근 분양을 앞두고 일정이 변경되는 곳들 가운데 상당수는 분양가 책정에 어려움을 겪고 있습니다.


건설사들이 분양승인을 받기 위해 제출한 분양가를 HUG(주택도시보증공사)가 최근 분양사례, 주변 거래가격 등 기준을 들어서 낮추게 하고 있는데요.


건설사는 이에 대해 일부 수용은 하겠지만 모두 수용할 순 없다고 합니다. 한편 정비사업(재건축, 재개발)의 경우 건설사들이 분양가를 오히려 낮추려 하기도 합니다. 청약이 무난하게 마무리 되고 계약도 빨리 끝내려고 말이죠.


하지만 조합에서는 일반분양 분양가를 높여야 자신들에게 더 이익이 된다는 이유로 분양가를 좀더 높일 것을 주장하고 있어 분양이 지연되고 있습니다.


정비사업이 많은 서울 등 수도권에서는 조합과 건설사간의 이견에 HUG의 규제까지 더해지면서 일정이 연기되는 일들이 잦은 상황입니다.

침체를 속단하기는 이르다?

한편에서는 1~2월 결과를 가지고 올 분양시장 전체를 예단하는 것은 무리라고 보는 시각도 많습니다.


사실 1~2월 자체는 분양성수기로 보지 않고 있고 다양한 물량이 나오지 않기 때문에 결과가 기대에 못 미칠 수 있다는 것입니다.


대신에 봄 시즌으로 들어가면 물량은 더욱 다양해지기 때문에 이 때의 실적, 결과 등을 보고 올해 분양시장을 전망하는 것이 적절하다는 것입니다.


실제로 1,2월 계획됐던 서울 등 관심지역 물량들 상당수가 3월 이후로 늦춰진 상황이라 이들 관심 단지들의 청약결과로 식어가던 분양시장의 분위기가 달라질 수 있다고도 보고 있습니다.

당장 닥칠 분양시장 고비….3월 분양원가 공개 시행

분양시장의 난제가 있다면 3월 중 시행을 앞두고 있는 분양원가 공개 입니다. 이르면 3월 중순경부터는 공공택지에서 분양하는 공동주택의 분양가 공시항목이 12개에서 62개로 확대됩니다.


아무래도 세세한 항목까지 원가가 공개되면 분양가 이상요인이 될 만한 일부 항목들을 중심으로 가격이 낮아질 수 있을 것입니다.


만약 공공택지 분양단지들을 중심으로 인하 효과가 나타나면 민간택지로도 확대될 가능성도 있을 테고요.


결국 건설사들 즉, 주택 공급자들 쪽에서는 고민이 커질 수 있는 대신 소비자들은 분양가 인하로 부담이 덜어질 수 있어 반길 수 있을 텐데요.


하지만 장기적으로 품질 저하나 공급위축 가능성도 있다는 주장도 있습니다. 또한 주변시세보다 현저하게 분양가가 낮아지면 ‘로또분양’이 확산될 수도 있을 것입니다.

인허가 대비 착공률 감소…미입주 증가하면 냉각기 장기화

한국건설산업연구원에 따르면 지난해 전국 인허가 대비 착공률은 84.9%를 기록했습니다.


이는 2014년 98.5% 보다 13.6% 포인트 떨어진 수치인데요. 특히 지방의 경우 2015년 93.4%, 2016년 84.0%, 2017년 80.3%, 지난해 77.6% 등으로 눈에 띄게 낮아지고 있습니다.


전국 아파트 착공대비 분양승인의 경우 2016년까지는 100%를 넘었으나 2017년부터는 82.3%, 지난해 84.5% 등으로 낮아졌습니다.


통상 경기가 좋으면 인허가, 착공, 분양 등이 일사천리로 이뤄지는 등 이들 단계의 간격이 크지 않지만 경기가 좋지 않으면 인허가를 받고도 착공이나 분양을 미루는 곳들이 늘어나게 됩니다.


이를 통해 본다면 지금의 주택경기가 좋은 상황은 아니라고 볼 수 있는 셈입니다.

현미경으로 보듯, 세밀하게 주택시장을 보는 습관 가져야

아직 많은 물량이 나오지 않은 터라 이를 가지고 올해 분양시장을 속단하기는 이르다고 볼 수는 있습니다. 하지만 현 주택시장이 좋다라고 단정짓기에도 여러 지표들이 좋지 못한 것은 사실입니다.


앞으로 주택시작은 철저하게 국지적으로 움직일 것으로 보입니다.


서울이라도 어디냐에 따라 차이가 두드러질 것으로 보이는 등 이전까지는 대충 흐름만 보거나 돋보기로 들여다 보듯 했다면 앞으로는 현미경으로 들여다 보듯 세밀하게 시장을 살펴봐야 할 듯 합니다.


특히 정책이나 개발 등 다양한 외부요인들도 잘 따져가며 분양을 받을지 결정하고 전매금지, 대출제한 등 규제 내용도 충분히 이해하고 청약에 임해야 할 것입니다.

작성자 정보

KT 에스테이트

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment