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땅 매입 시 땅 말고 파악할 다섯 가지

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시세 확인이 쉽고 초보자도 쉽게 볼 수 있는 아파트나 일반 주택과 달리 땅(토지)은 초보자들이 쉽게 매입하는 상품은 아닙니다. 땅을 구입할 때 파악해야 할 것들이 있다는데 어떤 것들이 있는지 알아봤습니다.

종류도 많고 가격도 제 각각인 땅…왜 사야 할까?

땅은 종류가 매우 다양합니다. 논, 밭 등 28가지가 있습니다. 각각 종류에 따른 사용 용도도 다르죠. 법의 적용도 상이합니다. 가격이 서로 다른 것은 두말할 필요가 없습니다.


하지만 이처럼 복잡한 땅을 투자하거나 하고 싶어 하는 이들을 어렵지 않게 볼 수 있는데요. 자금(돈)만 있으면 누구나 땅은 살 수 있습니다.


땅을 살 때엔 심리적인 부분, 현실적인 부분 등 반드시 파악해야 하는 것들이 있는데 크게 5가지 정도로 정리해 볼 수 있습니다.

첫째, 목적을 파악하라…목적을 명확히

사는 목적을 정확히 해야 합니다. 막연한 기대감, 주변 분위기 등에 따라서 매입목적이 흔들리면 안됩니다.


같은 땅이라도 어떤 목적이냐에 따라 투자가격이나 투자시기가 달라질 수 있습니다. 귀농이 목적이라면 일단 주변경관을 우선 생각하죠.


이때 도시와의 거리는 상대적으로 중요도가 낮아집니다. 반대로 농산물 생산하고 판매 할 목적일 땐 어떤 점이 중요해 질까요?


이때는 자연경관보다는 교통 접근성이 중요합니다. 신선도를 유지 하면서 소비자들에게 빨리 팔 수 있어야 하기 때문입니다.


땅이 있는 지역이 선택되면 토지의 모양, 주변환경 등도 달라집니다. 매입 목적을 분명히 해야 토지를 객관적으로 볼 수 있습니다.

둘째, 도로를 파악하라

토지의 가치를 결정하는 중요한 요소 가운데 하나는 도로입니다. 도로는 땅의 가치를 높여주기도 하고 한편으로는 땅의 가치를 막기도 하는데요.


기존에 있는 도로 가운데 옛길로 사용되던 것이 필요에 의해 도로화 돼 넓어지는 경우가 있습니다.


지적도 상에서는 보이지 않아도 이런 도로는 사용하는데 문제가 발생할 가능성이 낮습니다. 하지만 이제 막 신규로 개발되는 땅, 예를 들어 전원주택 조성지의 일대로 놓이는 도로이거나 지적도상에도 없고 애초에 길이라곤 없던 곳에 만들어진 도로는 사용하는데 문제가 발생 할 수 있습니다.


이런 곳은 지자체에 확인해 도로 사용에 문제가 없을 지 확인 해야 합니다. 사용자가 적은 도로, 사유지 개발로 인해 생긴 사도(私道)의 경우 이용하는데 문제가 없는지 등을 파악해 두는 것이 좋습니다.

셋째, 개발 재료를 파악하라

일단 개발이란 말을 듣게 되면 매수자 입장에선 살짝 흥분하게 됩니다.


이미 개발이 진행되고 있는 착각에 빠지기도 합니다. 사실 국내 곳곳은 개발이 진행되는 곳이 많습니다. 논의 중인 곳도 있고 구상중인 곳도 있습니다.


개발이라는 것은 구상 단계에서 무산되는 경우도 비일비재합니다. 진행 중이다 지연되는 경우도 역시 많습니다.


소위 ‘업자’들은 이들 개발만 있으면 가격이 크게 오를 것으로 매수자들을 유혹합니다.


개발 소식은 현지 지자체 공무원 등을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다. 개발은 국가주도로 진행되는 것이 아무래도 엎어질 가능성이 적습니다. 때문에 실현가능성이 있는 개발재료를 주목해야 합니다.

넷째, 권리관계를 파악하라

짧은 기간 동안 주인이 수 차례 바뀐 땅은 전문가에게 자문을 받아 보는 것이 좋습니다.


자주 명의가 바뀐 경우 투기 목적, 탈세 등 여러 문제들로 변경됐었을 가능성이 높습니다.


이런 땅의 경우 계약 했다가 추후에 다른 문제로 인해 제대로 재산권을 행사하기 어려운 경우도 발생합니다.


물론 법으로 해결을 할 수 있는 문제들이겠지만 일단 문제가 발생하면 송사로 인해 불필요한 비용이 지출될 수 있어 심적인 피해와 금전적인 피해도 입게 됩니다.

다섯째, 매도자를 파악하라

거래에 있어서 상대방에 대해 아느냐, 모르느냐의 차이는 엄청납니다.


토지의 경우도 팔려는 상대방의 형편을 안다면 좋은 가격에 땅을 구입할 수 있습니다. 권리관계와도 일부 겹치는 부분도 있는데 이런저런 이유로 닳고 닳은 땅은 투자가치가 낮습니다.


사정이 급한 매도자, 땅값을 흥정하는데 비교적 쉽게 꺾이는 이들이 파는 땅은 좋은 가격에 구입할 수 있습니다.


매도자 가운데 전원주택지로 이미 조성을 해 놓은 땅이나 정돈 된 땅의 경우 이미 몇 차례 손 바뀜이 있었거나 이미 상당부분 가격이 올라 있는 땅이라 앞으로 가격이 덜 오를 수 있습니다.

대규모 토지 보상을 앞둔 올해 토지시장…땅 매입에 대한 기준 준비해야

흔히 개발예정지역이 되면 해당지역 토지와 주변지역 토지가격이 오릅니다.


개발보상금과 개발 기대감 등이 땅값에 반영이 되기 때문입니다. 다만 이들 지역은 투기지역으로 지정되는 등 규제가 강화 돼 장기간 거래할 수 없게 되는 경우도 있습니다.


바꿔 생각하면 오랜 동안 보유할 의사가 있다면 이들 지역 토지는 매입해 볼 수 있겠습니다. 한동안 중단 됐던 공공택지 조성이 이뤄집니다.


3기신도시 조성에 따라 토지보상금도 앞으로 나올 텐데요. 토지 매입은 사실에 대한 충분한 확인과 결심이 설 때 움직이는 것이 좋겠습니다.

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