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서울 등 수도권 집값을 움직이는 큰 축으로 불리는 ‘재건축 정비사업’. 서울 강남권을 중심으로 진행됐던 재건축을 통해 강남권은 새롭게 변하고 있는데요.

하지만 재건축을 현재 추진 중인 아파트들의 가격 움직임이 요즘 심상치 않습니다.

최근 1년 서울 재건축 아파트들의 월별 매매가 변동률을 살펴보니 지난 11월 이후 4개월 연속 마이너스 변동률을 기록하고 있습니다.

투자자, 실수요자 모두가 관심을 갖는 재건축은 왜 하는 걸까요. ‘재건축’은 기존 낡은 아파트나 주택을 헐고 다시 짓는 것을 말합니다.

오래된 아파트의 경우 주차공간이 부족하거나 노후한 배관 등으로 발생하는 불편함, 기후 변화에 따른 주거의 불편함 등이 계속됩니다.

이를 개선함으로써 삶과 주거의 질을 높이는 것이 재건축의 첫 번째 목적으로 볼 수 있습니다. 그리고 재건축을 통해 발생하는 경제적 이익이 두 번째 이유입니다.

재건축 이후로 종전보다 주택가격이 상승하는 효과도 기대할 수 있습니다. 이외에 종전주택보다 좀더 넓은 면적에서 거주하거나 나중에 자녀들에게 좀더 좋은 주택을 물려줄 목적으로 재건축을 원하는 이들도 있습니다.

문제는 재건축에 대한 관심이 집중되면서 투기적인 성격으로 변했다는 것입니다. 사실 사고 팔 수 있는 부동산은 수요가 많으면 가격이 오르기 마련인데요.

재건축 아파트값이 오르다 보니 주변으로 주택가격 상승이 확산 돼 재건축에 대한 규제가 시행, 강화되게 됐습니다.

현재 투기과열지구 내에선 조합설립인가를 받은 재건축 조합원지위의 매매가 금지 됐습니다. 3주택을 보유한 재건축 조합원은 1채만 분양을 받을 수 있도록 제한 했습니다. 또한 당초 60%까지 지원됐던 이주비 대출이 40%로 축소됐습니다.

정밀안전진단 기준도 강화 돼 재건축 사업 첫발을 딛기도 어렵게 됐습니다.

가장 주목되는 것이 초과이익환수제 있데요. 재건축으로 얻은 이익이 주변의 집값 상승분과 사업비 등을 제외하고 1인당 평균 3,000만원을 넘은 경우 이익금의 구간별로 10%~50%까지 누진방식으로 환수하는 것을 말합니다.

재건축 정비사업은 10단계 이상의 과정을 거쳐 진행됩니다.

처음 준비위원회가 구성 돼 정밀안전진단을 받고 정비구역로 지정되면 추진위→조합설립 이후 건축심의, 사업시행인가 등을 거친 후 준공까지 꽤 많은 기간이 걸립니다.

각 단계가 별다른 지연 없이 낙관적으로 지연될 경우 약 9~10년정도 소요된다고 보는데요. 하지만 많은 재건축 단지들이 20년 안팎까지 소요가 되는 등 오랫동안 사업이 진행돼 왔었습니다.

예를 들어 올해 준공을 앞두고 있는 개포지구의 몇몇 단지들은 2000년대 초부터 사업이 추진 돼 20여년만에 입주하게 됐고 올해 분양을 앞두고 있는 서울 강동구 둔촌주공의 경우 1997년 재건축이 논의된 후 철거까지 20년이 걸렸습니다.

분양 후 준공, 입주를 하면 앞으로 약 3년정도 더 소요 돼 25년이 걸리게 되는 셈입니다.

이와 같은 사업지연 원인은 조합내부 분쟁이 큰 비중을 차지하며 정부의 강력한 규제도 새로운 분쟁을 유발시키기도 합니다.

서울에서 대표적 재건축 사업지는 강남4구 일대 입니다. 그 동안 많은 곳들이 재건축을 통해 새 아파트로 바뀌면서 재건축 단지도 줄었습니다.

비강남권 가운데 대표적인 재건축 사업지는 양천구 목동(신정동 포함) 일대 신시가지 단지들입니다.

1985년 입주한 신시가지1단지를 시작으로 이 지역 아파트들은 1987년 전후로 입주해 있습니다. 1~14단지 가운데 1988년 입주한 7,11,12단지를 제외하고 정밀안전진단 신청이 가능합니다. 1987년 이전에 설계 돼 내진설계가 돼 있지 않아 안전에 취약한 상황인데요.

노후화로 지역난방도 고장이 나기도 하고 세대간 누수로 인한 문제 등으로 재건축이 필요한 상황입니다.

이들 아파트의 기존 용적률은 가장 낮은 곳은 5단지(117%)며 가장 높은 곳은 8단지(164%) 등으로 120%~130%대 낮은 용적률들로 분포하고 있어 재건축에 따른 사업성도 높을 것으로 업계에선 내다보고 있습니다.

사실 목동의 경우 재건축 연한으로 봤을 때 이미 사업의 진전이 있었어야 했지만 그렇지 못했습니다.

목동 개발에 있어서 지구단위계획을 수립해야 한다거나 재건축 규제 등으로 적극적으로 사업을 추진하지 않았기 때문입니다.

안전진단은 지구단위계획 수립과 별개로 할 수 있었지만 실시하지 않았고 결국 강화된 안전진단 규정을 적용 받게 됐습니다. 이는 사업 지연의 한가지 원인이 될 수 있는 부분입니다.

일각에서는 목동 재건축의 경우도 반포동 일대 재건축 단지들이 하고 있는 통합재건축이 유리하다고 말합니다.

오랫동안 사업추진이 중단 됐었던 신반포3차, 경남 아파트 등이 통합 재건축을 추진하면서 사업이 매우 빨라졌기 때문입니다. 십수년간 중단됐던 사업이 지난해 이주하는 단계까지 진전이 됐습니다.

물론 단지마다 이해관계가 다르기 때문에 통합 성공 가능성은 매우 낮지만 일단 통합하기로 결정되면 사업에 한층 속도가 붙을 수 있습니다.

정부, 서울시는 수급문제에 따른 서울 집값의 잠재성을 신도시, 유휴부지 개발 등으로 막겠다는 입장입니다. 재건축에 의한 집값 상승을 최대한 눌러보겠다는 의미인데요.

하지만 서울은 신규주택에 대한 소비자들의 잠재적 니즈는 여전히 높습니다.

서울안으로 직접적인 공급이 이뤄지지 않으면 새 아파트를 중심으로 가격은 언제든지 반등할 수 있습니다. 양천구 목동신시가지 재건축 사업은 오는 3월경 안전진단 신청을 목표로 사업이 본격화 될 것으로 보입니다.

따라서 올해는 서울 재건축 시장의 중심이 강남에서 목동으로 바뀌는 기점이 될 것으로 보이는 만큼 이들의 사업추진 소식이 앞으로의 서울 부동산시장의 흥미로운 관전포인트가 될 전망입니다.