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광주 주택시장 2019년 이후 기상도는

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각종 규제들로 주택시장 흐름이 곳곳에서 정체되고 있습니다. 물론 비교적 소통이 원활한 곳들도 있는데요. 지방광역시 가운데 광주, 대구 등이 그런 곳들인데요. 지난 1년 가격 상승률이 두드러졌다는 광주광역시 주택시장을 분석해 봤습니다.

지방 주택시장 침체 장기화…시•도간 양극화도 심화

지방권역 주택시장의 침체가 길어지고 지역간 양극화도 심해지는 모습입니다.


지난 1년(2018년 2월~2019년 2월) 전국 시도의 아파트 매매가 변동률을 살펴보니 전국적으로는 6.55% 상승률을 기록했습니다만 경남이 -2.92%로 가장 하락률 높았고 울산광역시(-2.2%), 경북(-2.13%) 등의 하락도 컸습니다.


지방과 달리 수도권은 상승세를 이어갔습니다. 특히 서울은 13.27%로 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했고 경기도 5.35%, 인천 0.63% 등 수도권 3개 지역 모두 상승했습니다.

지방에서 선전하던 광역시들도 양극화…광주광역시와 울산광역시 상승 격차 커

지방권에선 광주광역시의 상승률(6.32%)이 가장 높았습니다. 이는 경기도(5.35%) 변동률도 웃돈 수준인데요. 광역시 가운데서도 대전(3.92%), 대구(3.44%)를 크게 앞섰습니다. 반면에 울산과 부산의 침체도 길어지고 있습니다.

입주시장으로 본 광주광역시 주택시장…조망권 뛰어난 단지는 프리미엄 1억원 이상

업계에 따르면 올해 전국에선 37만~38만여가구가 입주할 예정입니다.


경기도가 13만6000~8000여가구로 가장 많고 광주광역시는 1만3000여가구가 입주할 예정입니다.


광주광역시는 지난해 6,000여가구가 입주했는데 2016년과 2017년 1만가구 이상이 입주했던 것에 비해 40~50% 가량 줄어든 수준이었습니다.


회복기와 맞물려 입주물량이 줄어든 것도 가격 상승에 영향을 끼친 것으로 분석됩니다.


올해 광주에서 입주가 가장 많은 구는 동구로 3,754가구가 입주합니다. 산수동 무등산그린웰로제비앙(5월 1,074가구), 용산동 리슈빌(5월 820가구) 등이 입주예정입니다.


무등산그린웰로제비앙 전용 84㎡의 경우 분양가 대비 6,000만~7,000만원 가량 프리미엄이 형성 돼 있습니다.


동구 다음으로는 광산구로 3,465가구가 입주합니다. 광산구에서는 이달 입주가 시작되는 쌍암동 힐스테이트 리버파크는 1,111가구의 대단지 아파트로 영산강 조망권의 경우 1억원 이상 프리미엄이 형성 돼 있기도 합니다.


옛 KT부지에 들어선 이 단지는 KT의 다양한 첨단 기술들이 적용된 단지로 분양 당시 주목을 받기도 했습니다.

전셋값 상승 둔화…입주물량 증가에 따른 조정 예상

지난 1년(2018년 2월~2019년 2월) 광주광역시 전셋값은 3.62% 상승률을 기록했습니다(출처: 부동산114).


전국 평균이 -0.65%, 서울이 0.35% 등임을 감안하면 전셋값도 꾸준하게 상승한 셈인데요. 이 또한 최근 3년여 사이 지난해 입주물량이 가장 적었던 것이 원인으로 분석됩니다.


하지만 올해 1월, 2월 사이 분위기가 다소 달라졌습니다.


광주광역시의 1월 전셋값 변동률은 -0.05%, 2월은 -0.02%로 바뀌었습니다. 이기간 전국, 서울 등 대부분의 지역들이 마이너스 변동률을 기록하며 전세시장이 하향 안정화되는 모습을 보이고 있습니다.


특히 광주는 올해 입주물량이 지난해 보다 2배 이상 증가하기 때문에 전셋값이 급등 가능성은 매우 낮습니다.

10년평균 광주 아파트 매매 거래량 2만8000여건…최근 평균 하회 중

광주광역시 아파트 매매 거래는 최근 10년간 연평균 2만8,152건이 거래됐습니다.


다만 최근 3년(2016년~2018년)은 10년 평균을 밑돌았습니다. 그나마 지난해 2만7,713건으로 평균수준에 근접하기도 했는데요.


전체적으로 거래량이 나쁜 것으로 보이지 않습니다. 2만건 초반이나 2만건 밑으로 낮아진다면 광주 아파트 값은 당분간 조정될 수 있다고 봐도 무방해 보입니다.

광주지하철 2호선 등 개발 이슈 많아

지난해 11월 광주광역시에도 지하철2호선 건설이 확정되면서 그 동안 철도 교통에서 소외 됐던 광산구 등에 큰 변화가 생길 전망입니다.


이외에 광주송정역 복합환승센터 조성추진, 금호타이어의 빛고을산단 이전, 어등산 관광단지 조성사업 등의 이슈가 있습니다.


특히 지난 1월 정부가 광주에 인공지능 중심 산업융합 집적단지를 0.4조원의 예산을 들여 조성할 계획을 밝힌 만큼 이로 인한 경제효과도 기대할 수 있게 됐습니다.

사이클이 있는 부동산시장, 언제 올라 타고 내리느냐가 중요

지난 몇 년간 광주지역 집값 상승, 특히 지난해 상승이 정상적이지 않다는 지적도 있습니다.


상승이 지나쳤다는 것인데요. 집값은 대내외적인 변수에 따라 오르고 내리고를 반복합니다. 타이밍의 중요성이 강조되는 부분입니다.


광주 집값은 단기간의 급등과 지난해 보다 많은 올해의 입주물량이 다소 부담이 되고 있습니다. 때문에 그 동안 맑았던 광주주택시장의 기상도는 올해는 다소 구름이 낄 것으로 예상됩니다.


하지만 개발 사업들이 착수되고 진행돼 간다면 구름은 쉽게 걷힐 수 있을 것입니다. 올해 광주 부동산시장이 관심을 끄는 이유가 여기에 있는 셈입니다.

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