임차인의 원상복구 범위, 어디까지일까
경기도 남양주시에 전세로 살고 있는 조 모씨(35세)는 최근 추운 날씨 탓에 난방기 배관이 동파됐습니다. 문제는 임대인이 수백 만원에 달하는 수리 비용을 조 씨에게 보상하라는 서류를 보낸 것입니다. 물바다가 된 집과 아랫집의 피해를 임차인 관리 소홀의 책임을 물어서요. 조씨는 당혹감을 감추지 못했습니다.
조 씨의 경우처럼 임대차 물건이 파손 등과 같이 계약 당시와 달라진 경우 ‘원상복구’에대한 범위를 두고 계약 당사자간 갈등이 심심찮게 발생합니다. 물론 잘못이나 부주의로 망가진 부분은 임차인이 원상복구를 해야 합니다.
그렇다고 해서 그 범위가 임대차 계약 당시 상태 ‘100% 원래대로’를 의미하는 것은 아닙니다. 선량한 관리자로서의 주의를 기울이고 용도에 정해진 대로 사용하다가 반환했을 경우에 원상회복의 의무를 다한 것으로 보죠. 따라서 통상적인 사용으로 인한 제품의 마모나 손상은 원상복구 범위 안에 포함되지 않습니다.
예를 들어 아트월이나 고급벽지에 무수히 못을 박았다면 상황은 달라지겠지만 일반적으로 못을 박는 행위는 통상적인 사용으로 인정되기 때문에 새로 도배를 해 줄 필요가 없습니다. 고의가 아닌 일상적인 사용 상태에서 장판이나 마루 긁힘, 벽지의 변색 정도도 괜찮다는 평이고요.
하지만 이사 시 부주의로 생긴 자국이나 긁힘, 심한 낙서로 훼손된 벽지 등은 원 상태로 돌려 놓아야 합니다. 문을 발로 차서 고장 낸 경우 역시 임차인이 이를 고쳐 놓아야 하죠. 애완동물 사육이나 흡연으로 인한 도배 변색, 악취로 인해 시설물 교체가 필요한 경우, 그리고 관리소홀로 인한 시설물 피해도 임차인이 원상복구의 의무를 이행해야 합니다.
그렇다면 앞 사례처럼 난방기 동파를 임차인의 관리의무 소홀로 보고 임차인이 비용을 지불해야 할까요? 주택임대차표준계약서에 의하면, 난방이나 상하수도, 전기 시설과 같이 생활에 필수적이고 관리 비용이 많이 드는 ‘주요설비’는 기본적으로 임대인이 관리해야 한다고 나옵니다.
그렇다고 임대인이 수도관이나 난방기 등의 동파를 100% 책임져야 하는 것도 아닙니다. 노후 정도, 집의 구조, 임차인의 관리의무 이행 등을 따져 종합적으로 파악해야 하는 것인데요. 예를 들어 아파트 베란다 창이 홑겹인 탓에 동파가 잦았다면 구조상 문제로 발생했다고 보고 집주인이 수리비를 부담하는게 적절합니다.
그러나 임차인이 외출 시 창문을 닫지 않는 등의 주의 의무를 다하지 않았고, 그 내용을 증거로 남겨두지 않았다면 비용 중 일부는 임차인에게도 전가될 수 있습니다.
집에 곰팡이가 핀 경우 역시 건물 구조상의 하자 때문인지 임차인의 부주의로 발생한 것인지를 따져볼 필요가 있습니다. 이럴 경우를 대비해 입주 전 시설물의 상태를 확인하고, 곰팡이가 핀 것을 발견했다면 즉시 임대인에게 알려야 하죠. 만약 알리지 않고 페인트칠과 같은 행위를 했을 경우에는 임대인이 원상복구를 명목으로 돈을 요구하거나 보증금에서 일정 금액을 제하는 사례가 생길 수 있습니다.
상가의 경우 주택에 비해 원상복구에 대한 분쟁이 더욱 복잡한데요. 판례에서는 자신이 추가 설치한 부분만 원상복구할 의무를 부여합니다.
예를 들어 나이트클럽으로 경영하던 점포를 임차해 내부 인테리어를 조금 손보고 영업하다가 기간이 만료된 경우, 임차인의 원상복구 범위는 자신이 새로 설치한 것에만 적용됩니다. 다만, 계약서에 ‘전 임차인의 원상복구 의무를 승계’하거나 ‘전 임차인이 설치한 시설까지 원상복구 해야 한다’고 명시한 경우는 전 임차인의 인테리어까지 철거해야 하죠.
만약 임대인이 부당하게 원상복구를 요구하면서 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 어떤 방법으로 이 문제를 해결할 수 있을까요?
우선 임차인은 법원에 미반환 임대차보증금 반환청구를 하거나 소액심판, 지급명령에 관한 소를 제기할 수 있습니다. 하지만 시간과 비용이 많이 소요되기 때문에 가급적이면 임대인과 원만하게 해결할 수 있도록 노력하는 것이 좋습니다. 정부에서도 전월세상담지원센터를 운영해 분쟁을 조정하거나 법률적 지원을 해주고 있으니 활용하면 도움이 됩니다.
하지만 뭐니뭐니해도 제일 좋은 것은 임대차 분쟁이 생기기 전에 예방하는 것이 아닐까 싶습니다. 사전 협의를 통해 계약서 특약사항에 원상복구에 대한 내용을 따로 둘 경우 법 조항보다 작성한 특약이 우선하기 때문에 분쟁에서 비교적 자유로울 수 있습니다.
또한 임차인은 반드시 입주하기 전 상태를 사진촬영 등의 방법으로 증거를 남겨야 향후 발생될 수 있는 갈등을 줄일 수 있다는 점 명심하시길 바랍니다.
