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제2의 건축 리모델링, 재건축과 다른 점은?

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마이너 시장으로 평가 받던 리모델링 사업이 재조명 받고 있습니다. 초과이익환수제, 재건축 연한 연장 등으로 재건축에 대한 사업성이 재고되면서 반사이익을 누리고 있는 것인데요. 리모델링이 도대체 뭘까요?

리모델링, 재건축아파트 규제 ‘덕’ 본다?

정부가 아파트 재건축 연한을 40년으로 늘리는 방안을 검토 중인 것으로 알려지면서 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히 준공 30년을 앞두고 재건축 기대감이 높았던 단지 중에선 리모델링으로 선회할 수 있다는 전망도 나오고 있는데요.


서울시가 발표한 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’ 보고서에 따르면 15년 이상 된 서울 공동주택은 82만호(2014년 말 기준)이며 2025년에는 서울시 전체 공공주택의 91.9%가 리모델링 대상이 되는 것으로 나타났습니다.

리모델링, 재건축과 다른 점은?

리모델링은 전면 철거 방식인 재건축과 달리 기존 건물의 내력벽을 그대로 유지하면서 단지를 새로 만들기 때문에 친환경적이고 공사비 절감효과를 가져다 줍니다. 주동 단위로 일부에 대한 개선도 가능하고요. 기존 30년에서 40년으로 연한 연장이 이슈가 되고 있는 재건축과 달리 아파트가 만들어지고 15년이 지나면 조합을 만들어 진행할 수 있는 점도 리모델링의 장점입니다.


사업 단계는 조합설립-안전진단-건축심의-행위허가-이주•착공-입주순으로 진행됩니다. 이 중 건축심의는 리모델링 설계안을 최종 점검 받는 가장 중요한 단계로 건축심의가 통과되면 사실상 사업이 본궤에 올랐다고 볼 수 있습니다. 까다로운 사업절차를 가진 재건축과 비교하면 비교적 절차가 간단하며 사업기간도 재건축에 비해 짧죠. 하지만 늘릴 수 있는 가구수가 최대 15%로 제한되고, 내력벽 유지가 필수 조건이어서 설계에 한계가 있다는 것은 단점입니다.

수직증축? 수평증축?

서울시가 내놓은 ‘2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획’ 보고서에 따르면 리모델링 사업은 맞춤형으로 진행하는 저비용 리모델링과 증축형인 고비용 리모델링으로 나뉩니다. 그 중 리모델링 추진조합과 건설회사는 대부분 리모델링 사업으로 추가 수익을 얻을 수 있는 증축형(수직증축형과 수평증축형)의 고비용 리모델링 방식을 선호합니다.


수직증축 리모델링은 아파트 위쪽으로 세대를 더 지어 올리는 것을 뜻합니다. 안전진단에서 B등급 이상 받아야 하며 수직증축으로 인해 이웃에게 일조권이나 조망권의 피해가 없어야 하기 때문에 건축법에 따른 일조권 규정에 따라 시공 가능 여부가 결정돼 다소 까다로운 조건을 갖췄습니다. 저층부를 필로티 및 공용 로비로 활용하고 커뮤니티 시설을 확충할 수 있습니다. 또 증축으로 늘린 세대를 일반 분양해 분담금을 낮출 수 있다는 장점을 지닙니다.


수평증축 리모델링은 기존 아파트 건물 옆 여유 대지에 동을 증축해 가구수를 늘리는 방식입니다. 안전진단에서 C등급 이상을 받아야 진행 가능하며 이 역시 일반 분양으로 사업비 일부를 충당할 수 있습니다.

기로에 선 늙은 아파트, 재건축이냐 리모델링이냐

재건축을 추진하는 단지의 경우 1970~ 80년대 지은 10층 이하 저층 아파트인 데다 용적률이 100%대로 낮은 경우가 대부분입니다. 재건축 이후 지상 35층, 용적률 300%대인 아파트로 탈바꿈하면 일반 분양 물량이 많게는 1000가구까지 나오기 때문에 건설사는 사업성을 높이고, 조합원들은 건축비 부담을 줄일 수 있죠.

하지만 1990~2000년대 지은 아파트단지는 대부분 10층 이상 고층 아파트인 데다 용적률이 200%에 이르다 보니 기존 아파트를 헐고 새로 짓는 것이 사업성이 떨어지는 경우가 많습니다. 1990년대 초반 대거 입주를 시작한 1기신도시 단지들이 재건축 대신 비교적 합리적인 비용에 새 아파트로 바꿀 수 있는 리모델링을 선택하는 이유입니다.


실제 리모델링은 1기신도시를 중심으로 활발하게 추진 중인데요. 분당 정자동 느티마을 주공3•4단지, 한솔마을 주공5단지, 구미동 무지개마을 주공4단지는 건축심의를 통과했고 서현동 시범단지 현대아파트와 인근 삼성•한신아파트도 리모델링 사업 추진을 위해 협의 중에 있습니다. 평촌 목련마을 대우•선경2단지 아파트도 지난해11월 건축심의 안정선 검토에 들어가 이달 중 결과 발표를 앞두고 있죠.

재건축 누르고 올라설까?

재건축 규제로 리모델링 사업 주목 받고 있지만 리모델링이 재건축만큼의 수익을 가져다 줄지 여부는 알 수 없습니다. 재건축 초과이익환수제로 인한 ‘찰나의 반짝임’일 수도 있는데요. 하지만 재건축을 하기엔 사업성이 떨어지는 1기 신도시의 도시재생방안으로 떠올라 성장이 기대됩니다. 앞으로 나올 부동산 규제책과 이로 인해 변화되는 주택 시장이 리모델링 사업에 어떤 영향을 끼칠지 귀추가 주목됩니다.

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