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알쏭달쏭 부동산 용어, 건폐율 vs 용적률

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주변에서 쉽게 접하지만 생소한 부동산 용어가 건폐율과 용적률입니다. 이에 KT에스테이트에서 쉽게 다뤄봤습니다.

얼마나 넓게 지을 수 있나, 건폐율

건폐율이란 전체 대지면적 대비 건물 1층의 바닥면적 비율을 뜻합니다.


예를 들어 대지면적이 100㎡인 땅의 건폐율이 30%라면 건물의 1층 바닥면적은 30㎡를 넘을 수 없다는 겁니다.

건폐율을 제한하는 이유는 도시의 과밀화를 억제하고 일조, 채광, 통풍을 위한 공간을 확보해 쾌적한 환경을 조성하기 위한 것이라고 할 수 있죠.

건폐율, 쾌적성과 수익성 사이의 딜레마

건폐율은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 범위 내에서 지자체의 조례를 통해 용도지 역별로 제한하고 있는데요.


땅값이 비싼 도시지역은 건폐율이 높고 농림 및 자연환경보전지역에서는 건폐율이 낮습니다.


도시에서는 빌딩이 숲을 이루고 교외로 나갈수록 드넓은 앞마당이 있는 전원주택이 존재하는 이유도 건폐율과 밀접한 관련이 있다고 할 수 있죠.


건폐율이 90%에 달해 토지를 최대한 활용할 수 있는 도심의 상업지 땅값이 가장 비싼 이유도 이 때문입니다.

얼마나 높게 지을 수 있나? 용적률

용적률은 대지면적 대비 건물의 지상층 연면적 비율을 말합니다.


가령 대지면적이 100㎡인 땅의 용적률이 200%라고 한다면, 각 층의 바닥면적이 50㎡인 건물을 건축할 경우 최대 4층까지 지을 수 있다는 얘기입니다.


만약 용적률에 제한이 없다면 땅 주인은 가능한 한 많은 또는 높은 집을 지을 것입니다.



때문에 정부는 개인이 마음대로 용적률을 높이지 못하도록 제한하고 있습니다.

용적률이 높으면 일반적으로 건물의 층수를 높이 올릴 수 있음을 의미합니다.


일례로 건폐율이 50%인 100㎡의 땅에 용적률이 300%인 경우와 100%의 경우가 있다면 300%는 최대 6층까지 올릴 수 있지만 100%인 곳은 2층까지 지을 수 있죠.

1990년대 후반 완공 단지 용적률 높아

용적률은 시대 상황에 따라 달라져 왔습니다. 아파트의 경우 용적률의 변화를 뚜렷하게 확인할 수 있는데요.


1990년 4월 이전 250% 이하에서 이후 주택 부족 등의 이유로 300%까지 허용하게 됐습니다. 그러다 같은 해 11월에는 400%까지 완화됐죠.  2000년 7월 다시 용적률이 250%로 제한됐습니다.


실제 전국 아파트(주상복합 제외)의 평균 용적률을 시기적으로 보면 1990년 이전 준공 아파트의 평균 용적률이 192%로 가장 낮고 1991~2000년에 지어진 아파트가 255%로 가장 높습니다.


이에 비해 2001~2010년은 222%, 2011~2014년은 200% 수준에 그치고 있죠.

용적률, 높으면 무조건 좋다?

하지만 높은 용적률은 향후 아파트 재건축 시에는 수익성 악화로 돌아오기도 합니다.


아파트의 경우 재건축 시 토지에 대한 지분을 세대주들이 나눠 가져야 하는데요. 이 경우 세대수가 많은 아파트일수록 대지 지분을 더 많은 사람들과 나눠야 해 과거 높은 용적률을 적용해 지어진 아파트의 많은 가구수는 향후 재건축에 있어서 지분 확보에 불리한 것이죠.


일례로 용적률이 200%인 아파트는 100%인 아파트에 비해 대지 지분, 즉 자기 땅이 절반밖에 되지 않습니다.


현재 용적률 138%인 서울 잠실주공5단지가 사업성이 뛰어나다고 평가를 받는 이유입니다.

재건축 대신 리모델링으로 유턴

최근 1기신도시인 분당 서현동 시범단지 현대아파트와 인근 삼성, 한신아파트를 중심으로 적극 검토 중인 리모델링 바람도 용적률과 무관하지 않습니다.


“이들 단지가 리모델링을 택한 가장 큰 이유는 사업성입니다. 서울 강남과 1기신도시에 위치한 아파트 용적률이 과거 지어질 당시 대부분 300%에 다다른 상황이라 주거여건 개선과 사업성을 함께 잡으려면 리모델링이 유리할 수 있죠. 리모델링은 30% 증축 규정에 따라 용적률 추가 확보가 가능해 일반분양분 마련이 손쉽기 때문입니다.”(KT에스테이트 관계자)

건물의 성격과 목적에 따라 일장일단

용적률과 건폐율의 높고 낮음은 건물의 용도와 입지에 따라 일장일단을 갖습니다.


건폐율이 낮으면 토지 위에 건물이 차지하는 비중이 낮아 아파트 동간 거리가 넉넉한 이점이 있습니다.


동일한 용적률에 아파트를 고층으로 올리는 이유도 이와 무관하지 않죠. 용적률은 재건축 시 사업성을 평가하는 기준이 됩니다. 재건축을 고려한 아파트라면 용적률이 낮을수록 유리합니다.


용적률과 건폐율은 토지이용규제정보시스템(http://www.gov.kr)에서 확인 가능하며 지자체 별로 법령과 조례에 따라 달리하고 있어 담당 행정부처를 통해 정확한 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

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