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한국경제교육원(주)

지역주택조합! 널 믿었던 게 죄니?

철학이 있는 정통재무설계

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미국으로 출장 갔다 오자마자 시차 적응도 하지 못한 채 바로 출근을 했다.

출근하자 마자 미팅이 끝난뒤 은행에 가서 또 무언가를 부탁해야 한다.

금리도 올랐다는데…


부채를 지지마! 라고 많이 말하고 다녔지만, 나 또한 부동산 빼고 재테크를 하지도 않으며, 때로는 과감하게 부채를 활용 한 투자를 한다.

대한민국에서 주거용 부동산을 빼고 재테크를 논하기에는 힘들다.


어느 지역에 아파트 경쟁률이 50 :1 이니, 분양받고 자고 일어났더니 아파트 프리미엄이 1억이나 붙었다니...


소문에 소문을 물고, 주거 목적인 아파트가 이제는 꼭 필요한 어찌 보면 가장 먼저 해야 하는 재테크 수단이 되었다.

가족이 사는 집이 되어야 될 주거용 아파트가 이제는 꼭 돈으로, 아님 빚으로 사야 하는 필수 항목의 아파트가 되었다.


오늘은 지난봄 재무상담을 하고, 4살 딸아이의 아빠와 엄마인 김 씨 부부의 재무상담 이야기를 하려고 한다.


김 씨 부부는 작년(2016년) 4월에 평당 1,000만 원대에 서울 ○○동의 새 아파트에 입주할 수 있다는 말과 작년 가을부터 공사를 시작해 3년 뒤에는 입주할 수 있다는 말과 1순위의 청약통장도 필요 없고 단지 계약금, 중도금 1억 원만 있으면, 서울 안에 내 집이 생긴다는 생각에 신혼부부 김 씨는 모을 수 있는 모든 목돈을 모아서 지역 조합에 주택을 마련하게 되었다.

그런데 가을에 공사를 시작한다는 조합의 아파트 공사는 해가 지나도 아무런 진전이 없다.


계속 공사가 지연되다 보니 그제서야 사업 추진에 필요한 토지사용승낙서와 조합원 가입수를 확인해보니 애초 분양대행사가 설명했던 것과 전혀 달랐다.


계약 당시 프리미엄을 붙여서 팔아준다고 권유해서 양쪽 어르신들의(처가, 시댁) 작은 은퇴자 금마저 손을 댄 김 씨 부부는 사업이 무산되면 모두 허공에 날릴 것 같아 불안해하며 재무상담실을 찾아오게 되었다.


재무 설계란 늘게 꼭 재무상담사 혼자만 고민하는 건 아니다. 때에 따라서는 고객과 같이 답을 찾아나가야 한다.

재무목표

1. 지역주택조합 아파트의 신속한 판단
2. 마이너스 지출 없애고 부모님 용돈 드리기

김 씨 부부의 재무상담 키포인트는 첫째도, 두 번째도 현재 모든 현금이 투자되고 있는 지역주택조합의 주택 해결이 우선이다.

주택조합아파트 계약서 및 조감도

워낙 알뜰하게 살아가고 있는 김 씨 부부에 지출을 더 이상 줄이기에는 삶의 만족도가 떨어질 거라고 판단된다.


아이의 양육수당으로 나오는 비용을 매달 적자로 발생되는 현금흐름을 메우는 형태의 가계 구조를 그리고 있다.

이럴 때는 어쩔 수 없이 보험의 손을 돼야 한다.

납입기간을 늘리고, 아이는 아이에게 맞는 보험료로 갈아탔더니 19만 원의 보험료를 줄일 수 있었고, 이를 통해 가계적자 구조의 현금흐름을 수정할 수 있다.

도대체 지역 주택조합이 뭐길래 이렇게 심각할까?

지역주택조합이란??


지역주택조합은 서민들이 힘을 합쳐 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있게 해주는 제도이다.


일반적인 아파트 분양은 시행사가 자금을 빌려 땅을 사고, 건설회사를 통해 아파트를 지은 후 광고를 해서 일반인들에게 분양하는 시스템이지만, 지역주택조합 아파트는 주민들끼리 돈을 모아 집을 짓는 일종의 ‘공동구매’라고 보면 된다.


즉, 주택 마련을 위해 다수의 구성원으로서 조합을 결성하는 것이 주택조합이다.


조건으로는 일반 아파트 분양의 조건 첫 번째인 청약통장이 아닌 무주택이거나 소형 주택(전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유주) 소유주인 세대주의 내 집 마련을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약통장의 가입 여부와 상관없이 주택을 공급하는 제도이다.(만 20세 이상의 세대주이며 해당 지역 인근에 6개월 이상 거주한 자로서 무주택자 또는 전용 85㎡ 이하 1주택 소유자의 충족조건)


장점으로는

1. 일반 아파트 분양 대비 저렴한 가격에 취득을 할 수 있으며,

2. 주택청약통장이 필요 없다.

3. 재개발에 비해 사업기간을 단축할 수 있으며,

4. 일반 분양분보다는 동, 호수 배정이 용이하다.


문제는 지역주택조합의 단점인데

1. 사업 지체시 추가 분담금이 발생하고,

2. 대규모 아파트 단지 구성이 어렵다.

3. 조합원의 지위를 계속 유지해야 하며,

4. 집행부의 도덕적 해이 가능성이다.

그럼 조합 탈퇴는 불가능한가요?

조합설립 인가 전


1. 착오·사기·강박에 의한 취소

조합 가입계약은 조합설립을 정지조건으로 하는 계약이다.(서울중앙지방법원 2014. 7. 3. 선고 2013감합 88732 판결).

따라서 지역주택조합 가입계약도 계약이므로, 민법상 취소나 무효·해제 사유가 있으면 빠져나올 수가 있다.


2. 약정해제권

요즘은 표준 계약서로 계약을 진행을 많이 하니 계약서에 “가입 시로부터 1년 내에 조합설립 인가가 나지 않거나, 또는 2년 이내에 사업 계획 승인을 받지 못하면 가입계약을 해제할 수 있다."라는 조항이 있는가를 확인하고 대처하면 된다.


3. 법정해제권 계약금에 기한 해제는 가능하나, 지급한 계약금을 포기해야 되기 때문에 사실상 불가능하다.


조합설립 인가 후


1. 정관(규약) 내용이 좌우

조합의 정관(규약) 내용에 따라 임의탈퇴 여부가 결정되지만, 현실적으로 불가능하다고 판단하는 게 오히려 낫다


2. 탈퇴 허용시 기 지급금 반환 여부

조합 표준규약 제12조제4항은 “탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동 부담금을 공제한 잔액을 환급 청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동 부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다."라고 규정하여, 위약금을 물도록 하고 있다.


3. 너무 걱정만 하지 말고, 주택법 개정

지역주택조합 조합원 탈퇴 및 환급, 조합원 공개모집 신고 : 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설, 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우 시공자가 시공 보증서를 주택조합에 제출해야 한다.


지금까지는 탈퇴도 힘들었고 환급도 힘들었지만 11월 10일부터는 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴가 가능해지며, 탈퇴 한 조합원은 조합에 부담한 비용을 환급 청구가 가능해진다.

하지만 현재는, 한번 지역주택조합에 가입하면 빠져나오기는 매우 힘들다는 것이다.

따라서 가입계약을 할 때 신중하게 생각하고 가입하여야 한다.

분양가는 비싸고, 주택은 구입해야 하고, 좀 더 안전하게 조합을 할 수 있는 방법은 없을까요?

11월 10일부터 개정 주택법에 의해서 주택조합의 업무대행사 자격요건을 강화하고, 허위·과장 홍보에 대한 과태료 부과와 회계감사를 늘린다.

또한 정보공개 청구권(조합아파트 건설에 관한 대부분 자료를 열람할 수 있게 됨)으로 인해서 더욱 투명한 자금 사용과 진행 상황을 점검할 수 있게 된다.


조합원들이 많이 보호를 받을 수 있기에 시기를 늦춰보는 것도 바람직하다.

김 씨 부부 같은 경우에는 계약서에 지연에 대한 문구를 기재 한 결과 이 달에 계약 환급금을 운 좋게 돌려받을 수 있었다.


현금흐름표 : 김민석 (세후 260만 원)+이다은(세후 95만 원) = 355만 원

바뀐 재무환경


1. 아내 소득 : 아내의 편의점 아르바이트   + 95만 원


2. 어린이집 : 엄마의 취업활동으로 인한 아이 어린이집 등교 중 본인 부담액   - 6만 원


3. 핸드폰 비용: 통신사에 연락해 맞는 통화비용으로 수정   +3.5만 원


4. 의류 구입비 및 미용 : 이제 엄마도 일을 하기 위해 출근, 아이도 어린이집으로 등교, 기존의 부부 용돈에서 조금씩 쓰는 것보다는 의류 구입비 및 이·미용 자금을 분리   -30만 원 


5. 월세에서 주거비로 변화 : 위에서 언급했듯 정말 운 좋게 계약서에 “지연에 대한 조항”을 삽입해서 정말 천운이 작용했는지 계약금 1억원을 돌려받아 5천 만원은 양가 부모님한테 빌렸던 돈을 갚았다.

또한, 기존의 보증금 4000만 원에서 3000만 원을 보태어 8000만 원짜리 같은 동네에 전셋집으로 이주(아주 낡은 빌라지만, 월세 줄이는 게 어디고^^) 2년 이후에는 임대 아파트에 대한 재무목표를 가지고 있음   +40만 원   


6. 부부 용돈 : 기존에 용돈에서 의류 및 미용을 해결하다 보니 너무나 답답한 지출구조를 띄고 있기도 하고, 아내의 출근으로 인한 비용의 증가로 따로 분류하는 대신에 남편의 용돈도 아내의 용돈에 맞추어서 평등하게 20만 원씩 조정   +10만 원


7. 양가 부모님 용돈 : 비록 15만 원씩 양쪽 부모님에게 드리는 용돈의 금액은 아주 작지만, 아내의 작은 소원이 부모님 용돈 드리는 거였기에 작게나마 시작했지만, 너무나 큰 행복으로 다가 옴   -30만 원


분배하기

1. 자녀교육비
2. 노후
3. 면담을 통해 설정해준 목표(임대아파트 입주)

1. 자녀교육비 및 연금

김 씨 같은 경우 아내의 취업으로 인한 가계의 소득이 향상된 부분이 있지만, 이 또한 앞으로 조금씩 변할 수도 있는 상황이다.

자녀 대학자금이라든지 노후연금은 김 씨 부부에게 장기자금으로 속한다.


수입 변동성 없이 꾸준한 흐름을 보인다면 따로따로 준비하면 낫겠지만, 지금은 소득의 변동성도 무시할 수 없다.

또한, 아파트에 대한 로망, 추후 단기적으로 임대 아파트의 꿈도 꾸고 있기에, 일정 부분의 이상을 안전자산으로 준비해나가야 한다.

여유자금이 많이 발생되지 않기에 한 번에 묶어두면서 준비하는 게 낫다고 판단이 되었다.


연금 같은 경우에는 지난번에도 말씀드렸듯이 국가에서 운영하는 크게 네 가지로 나누어진다.


첫 번째로는 국가에서 운영하는 국민연금 및 공적연금

두 번째로는 기업에서 금융권에 운영권을 맡겨서 노동자들의 퇴직금을 연금형태로 지급하는 퇴직연금

세 번째로는 물적 연금, 즉 연금화할 수 있는 부동산을 연금의 형태로 지급받는 토지 연금이나 주택연금이 이에 해당한다.

네 번째로는 개인이 내게 맞는 연금 상품을 골라서 가입하는 개인연금 등이 있다.


이 개인연금은 현재의 불입금을 통해서 연말정산 시 세금 정산을 통한 세금을 돌려받을 수 있는

① 연금저축형 상품(연금수령시 과세)과

② 비과세 연금(연금수령시 이자소득에 대한 전액 비과세, 종신형 연금 수령 가능)으로 나누어진다.


연금저축형 상품은 투자 기관에 따라서

① 연금저축보험

② 연금펀드

③ 연금신탁으로 나누어지는데, 기관에서 기관 이전이 가능하며, 연말정산시 현재 400만 원까지 각자의 소득구간에 따라서(5,500만 원 기준 16.5% 또는 13.2%) 세액공제가 가능하다.

하지만, 중도해지 시 해지가산세를 내야 하며, 연금수령시 연금 소득세를 내야 한다.


비과세 연금 또한 투자방식에 따라서

① 금리형 복리 비과세 연금(일반 금리형 연금, LTC 연금)과

② 변액연금으로 나누어지며


금리형 연금 같은 경우에는

① 일반 금리형 연금과

② LTC연금(즉 연금 수령자에 치명적인 질병에 걸렸을 경우에는 연금액의 두 배 가까이 더 받는 연금)으로 나누어지며,


변액연금도 주식 투입 비율에 따라서

① 연금수령시 100% 원금 보존되는 원금 보존형 변액연금과

② 주식 투입비율이 상당히 높은 원금비보전형 변액연금으로 나누어진다.


또한 요즘의 변액연금은 많이 진화해서 회사의 이직이나 실직으로 인해서 소득의 중단시에는 납입이 종료되는 상품도 있다.

그리고, CMA에 비상자금을 잘 활용해서 수시 추가납입을 잘 활용하면 사업비도 낮출 수 있고, 추가납입을 통해서 10년 동안만 내는 연금을 자식이 좀 더 크고 성장했을 때 연금액을 추가납입을 통해서 늘릴 수 있는 장점도 있다.


또한 어느 정도 경제 성장기가 지나서 주식시장의 수익 곡선이 완만해졌을 때에는 더 이상 주식에 투자하지 않고 금리형 연금으로 전환도 가능하다.


이런 보험사의 연금 같은 경우에는 경험생명표(생존율, 사망률)를 기준으로 해서 조금이라도 일찍 연금을 가입하는 게 점점 생존율이 높아지는 현 사회에서 연금을 더 받을 수 있는 주요 체크 포인트가 된다.

2. 비상자금 상품 C M A

비상자금이나 비정기지출 통장이 분류되지 않으면 또 급한 상황이 벌어지게 되면 대출의 덫에 빠지게 된다.


앞으로의 김 씨 부부의 비정기 지출액 합산인 25만 원의 금액이 매월 비상자금으로 준비할 것이며, 전셋집으로 이사 오면서 남은 보증금 금액인 1000만 원을 만약에 대비하기 위한 비상자금으로 준비하게 되었다.


고객이 맡긴 예금을 어음이나 채권에 투자하여 그 수익을 고객에게 돌려주는 실적 배당 금융상품이며 종합 자산관리계정이라고도 한다.

예금자보호법에서 명시한 대로 종합금융회사의 CMA는 해당 기업에 부도가 발생한다하더라도 최고 5,000만 원까지 보호받는 것이 가능하지만, 증권회사의 경우는 그렇지 않다.

하지만, 증권회사가 종합금융회사를 인수한 경우 인수한 종합금융회사의 업무를 병행하여 예금자보호법이 적용되는 CMA 상품을 운용할 수도 있다.


장점으로는

a 입출금이 자유롭다.

b 단기금융상품에 투자하여 운용되는 만큼 하루를 맡겨도 이자가 지급된다.

c 공과금 자동납부, 급여이체, 인터넷뱅킹 등 은행 업무가 가능하다.

d 회사에 따라서 가입 시에 공모주 청약이 가능하다.

e 월급을 비롯한 일시적 여유자금, 비상금, 투자용 대기자금, 모임 회비 통장으로 활용


3. 정기적금


금리가 낮아도 너무 낮다.

그렇다고 아무리 안정적이라고 하지만, 조금(진짜 조금의) 더 많은 이율이나 수익을 위해서 환매 조건부 채권 같은 경우를 김 씨 부부에게 추천하는 건 맞지가 않다.

또한, 요즘 좀 더 금리가 은행이자보다 높은 환매 조건부 채권은 거의 다 증권사의 ISA 계좌와 연동이 되어서 크게 매력적으로 다가오지가 않는다.

어차피, 2~3년 안에 임대 아파트에 대한 부분을 노려보기에, 가장 안정한 은행 저축의 비율을 조금 더 높여서 솔루션을 진행하게 되었다.

이렇듯 고객의 정기 모니터링을 통해 고객의 경제 사정들이 살찌워지는 과정들을 보면  행복하다.

앞으로 2~3년 후에 임대 아파트 입주를 꼭 이루는 모습까지 벌써 눈에 그려진다.


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