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한국경제교육원(주)

부동산 초보 투자의 마이너스 5천만 원 아파트

철학이 있는 정통 재무설계

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경기도에서 맞벌이를 하고 있는 40대 범준 씨의 고민은 2채의 주택이다.
작년 재건축 얘기가 나오고 있는 아파트를 투자한 그는 최근의 부동산 정책으로 인해서 머리가 아프다.

이유인즉슨 현재 거주하고 있는 아파트가 구매할 땐 1억 8천만 원가량 주고 샀는데, 어찌 된 영문인지 갈수록 가격이 하락해 현재는 1억 4천만 원 정도에 거래가 되고 있다고 한다. 구매할 때 대출 8천만 원을 받아서 아직까지 갚고 있는데, 집값이 오히려 떨어져 속상하다. 그러다 보니 부동산 투자에 관심을 갖게 되었고 나름 혼자서 유튜브를 통해 공부를 하면서 근처 부동산 공인중개사 방문을 통해 투자를 해야겠단 생각을 갖게 된 것이다.
문제는 현재 그가 투자로 구매한 아파트 또한 1억 4천만 원에 구매했는데, 현재 1억 1천만 원에 거래가 되고 있다는 것이다. 재건축 얘기가 나오고 있는데도 가격이 떨어짐에 조바심이 나는 범준 씨다. 그렇기 때문에 더더욱 팔면 안 되겠다는 생각과 재건축이 무조건 돼야 한다는 생각이 강하다.


인적 사항
김범준(48살), 박희윤(44살), 김채윤(18살), 김채린(17살)

자산현황) 거주 아파트 32평
투자 아파트 15평

부채현황) 거주 아파트 현재 잔액 6천4백만 원
투자 아파트 현재 잔액 6천9백만 원


월 지출 현황
남편 : 340만 원(아파트 월세 수입 제외 + 30만 원)+ 연상여 400만 원
아내 : 224만 원+면 상여 200만 원

안녕하세요!! 서혁노 입니다.
범준, 희연 씨 부부처럼 40대 중반이 넘어서는 나이대에는 기존에 주택을 장만하면서 받았던 대출 등의 상환 등이 줄어들면서 임대 소득에 대한 관심을 많이 갖기 시작하고, 실제로 갭을 활용한 투자도 많이 한다.
몇 년 전부터 불었던 광풍이 이제는 누구나 한 번쯤 기웃거리는 시장의 흐름이 될 만큼 수도권과 서울 지역에 집값은 가파르게 많이 상승했다.
부부가 거주하고 투자하는 지역은 삼성을 배후로, 고덕 신도시의 이슈성을 품은 지역이다. 하지만 작년, 재작년 실제 거주 인구 대비 분양 물량이 많다 보니 미분양 지역으로도 유명하다. 또한 부부가 투자 한 부동산은 원도시인 평택의 오래된 아파트이다.
현재의 부동산 시장이 신규 아파트 위주로 끌어가고 있는 것과 비교하면 구도시의 오랜 된 아파트가 크게 매력적으로 보이지 않는다. 이럴 때 판단하는 기준이 투자에 들어가는 돈 대비 그 이상의 부동산 가격의 상승이나 속칭 말하는 수지 타산이 맞아야 한다.
부부의 투자용 부동산에 월세 수입으로 30만 원이 나오고 있다. 부부의 투자용 부동산으로 은행에 상환되는 금액도 30만 원이다. 여기에 매년 지출되는 부동산의 세금도 계산을 하면 오히려 마이너스다. 그렇다고 주택 가격이 오른 것도 아니고, 오히려 거래 당시 보다 가격은 떨어졌다.

이제 곧 있으면 50이 되는 남편 나이 기준으로 부부는 다가올 노후에 대한 준비도 시작해야 한다.
또한, 앞으로 입시를 치러야 하는 아이들의 사교육비는 지금보다 더 많이 증가한다.
그리고, 연년생의 자녀로 인해서 대학 입학자금이 매년 지출되기 때문에 비상자금도 준비를 해야 한다.
부부에게는 단기적으로는 자녀의 사교육비와 대학의 입학자금, 중기적으로는 자녀의 대학 자금(직접적인 교육비는 자녀들이 아르바이트나 학자금 대출로 해결한다고 하더라도 자녀들의 간접교육비는 부모의 몫이 될 수 있다.) 또한 장기적으는 부부의 노후 준비도 해야 되는 시기에 부부는 주거용 부동산의 대출 상환도 해야 되고, 투자용 부동산의 대출 상환도 해야 된다.
이렇게 50대를 앞둔 시기에는 자녀들의 교육자금(고등학교 사교육비와 대학 자금)과 언제든지 은퇴를 할 수 있기에 노후자금 준비가 맞물려 있어서 최대한 부채 상환을 해야 한다. 그렇다고 위에서 언급한 것처럼 투자용 부동산의 수지 타산이 맞는 것도 아니다.
또한 부부의 현자산 중(부동산 부분만 계산) 순자산으로 계산을 해보면 총자산 (25,000만 원)-부채(13,300만 원)=순자산 (11,700만 원)이다.

만약에 부부가 현재 순 자산 기준으로 노후에 필요한 연금을 주택연금으로 수령한다고 해도(주택 연금 조건 제한 없고 남편의 나이를 임시적으로 60세로 가정했을 때 단순 계산으로) 종신 방식으로의 수령 형식을 선택했을 경우에는 월 72,300원 밖에 수령 되지 않는다.

부부는 투자, 재테크도 중요하지만, 어찌 보면 아이들의 교육비나 비상금으로 써야 할 돈을 투자해서 오히려 수익을 떠나서 돈의 유동성 흐름을 막은 꼴이 되었다.
지금 상황에서는 하루빨리 부동산 정리를 해서 비상금도 교육비도 마련을 해야 하고, 지출도 다시 점검을 해서 조금씩 줄여서 노후에 대한 준비도 해야 한다.

1. 현재 범준, 희윤 씨의 비소비성 금액과 소득 상황을 보고 지출에 따른 돈에 흐름에 대한 계획을 세워야 한다.

투자용 부동산을 판매한다는 가정하에 새롭게 현금흐름표를 구성하고, 현재의 상황에 맞게끔 재무목표를 정하고 준비를 해야 한다.

2. 재무목표를 정하자

투자용 부동산의 매도로 인해서 자녀들의 대학 입학금에 대한 부분은 해결했지만, 최소 2년 동안 우선적으로 늘어날 사교육비에 대한 준비와 노후에 대한 준비도 필요하기에 계획성 있는 소비로 지출을 줄여나가야 한다.

3. 목표를 달성하기 위해서(시간의 촉박함으로) 이제는 뼈를 깎는 고통의 지출도 줄여야 한다.

4. 통장을 쪼개자

범준, 희윤 씨는 재무상담 후 투자용 부동산을 바로 부동산에 내놓았는데 5개월을 끌고 가던 부동산이 해가 바뀌기 전에 겨우 매도 처분을 할 수가 있었다.
신의 축복을 받은 것 같다.
언제부터인가 부동산이 우리나라 최대의 재테크 투자가 되었는데, 모든 투자에 앞서 나의 재무적 계획이 먼저 정해져야 하며 이런 재무적 계획을 하기 전에 나의 현재 상황을 냉정하게 분석을 해야 한다.

주부가 되고 나서 가장 반기지 않는 날이 명절이 되었다는 어느 우스개의 이야기를 들은 적이 있는데, 이제 설 명절 시작인데, 올해에는 남편도, 아이들도 엄마를 돕는 명절이 되었으면 한다.

새해 복 많이 받으세요!!

모두가 자신이 원하는 삶대로 살아가도 남과 비교 안되는 세상이 좀 더 가까이 있었으면 한다.
녹지공간이 많아져서 공기가 많이 좋아지고 공포의 저출산율이 많이 해소되어서 길거리 곳곳에 많은 아이들이 뛰어노는 세상이 왔으면 좋겠다.


“여러분 모두 할 수 있다”
“대한민국은 꼭 할 수 있다”
“이 땅 대한민국의 모든 이들을 부러워하며 응원하고 또 응원한다.”


나와 같은 재무 고민 때문에 재무상담받은 이들의 이야기

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