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한국경제교육원(주)

맞벌이 부부의 오피스텔 투자 어떨까요?

철학이 있는 정통 재무설계

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초등학생 2,4학년의 두 자녀를 키우고 있는 40대를 코앞에 둔 마지막 30대의 마지막 해를 보내고 있는 동갑내기 맞벌이 부부입니다. 저희 부부의 소득은 월 세후 610만 원으로, 월급 외에 어떠한 기타 소득도 없습니다. 자산이라고 해봤자 집값이 조금 뛴 아파트한 채(대출 1.3억)와 자동차 두 대. 최근에 구입한 오피스텔로, 오피스텔의 경우 현재 1000만 원만 넣어둔 상태입니다.

지출이야 다른 집과 비슷한 상황으로 공과금, 생활비, 보험료, 교통비 등… 뻔한 상황인데, 뻔한 상황에서 갑자기 발생하는 지출(의료비, 의류비, 경조사 등)이 생기게 되면 어쩔 수 없이 식비 및 생활비에서 줄여야 하는 것 같습니다. 성장기 아이들이다 보니 아무래도 잘 먹여야 한다는 생각이 큰 편인데, 빠듯하게 돌아가는 지출 때문에 고민이 많습니다. 또한, 애들 교육비의 경우 무작정 줄일 수 있는 상황도 아니고, 건드리기 꽤나 민감한 곳이다 보니 줄이기가 잘 안되는 항목입니다. 정말 교육비는 항상 고민하게 만드는 지출 같습니다. 이런 지출 고민 때문에 오피스텔 작은 평수로 한채 사서 임대를 놓을까 해서 구매하게 되었습니다.
앞으로 더 많은 지출이 발생할 것 같은데, 어떻게 저의 가계부 상태를 만져야 하는지 고민입니다.



자산) 아파트한 채, 자동차 2대, 오피스텔 분양권(내년 입주 전까지는 무이자 대출. 입주 시 3천만 원 필요)
부채) 아파트 대출 1억 3천만 원

월 지출 현황
610만 원

안녕하세요!! 서혁노입니다.
벌써 한 해가 다 저물어갑니다.
부부의 가계부를 보면서 비상금 통장이 따로 없다 보니까 카드 지출로 인한 잉여자금 관리가 안되고 있는 걸 발견했는데, 거기에 앞서 먼저 오피스텔 투자에 대한 이야기를 먼저 해본다.

요즘 들어서 자가주택을 마련하는 시기가 더 앞당겨졌다.
한동안의 폭발적인 부동산 오름을 보면서 무리한 대출을 하더라도 일찍 집을 사고 싶어 한다.
혜원 씨 부부처럼 결혼하고 나서 30대 중반이 되어서 첫 주거용 주택을 마련한 후 한동안 정신없이 살다가 30대 후반이나 40대 초반이 되어서 임대용 부동산에 대해서 알아보기 시작한다.
혜원 씨 부부처럼 이럴 때 얼마의 초기 비용이 들지 않는 오피스텔은 굉장히 끌릴 수밖에 없다.
부부는 자택 근처의 시내를 돌다가 우연히 오피스텔 상담을 하게 되었고, 초기 1000만 원을 납입 후, 60% 무이자 대출 후 입주 시 잔금 3000만 원을 내면 큰돈이 당장에 안 들어간다는 말과 아무리 시외 끝자락이라도 몇 년 후 광역버스와 도로망이 확충되고 더 좋아지면, 기존 경전철로 인해서 인구 유입이 많아질 거라고 판단을 했다고 한다.

자 그럼 부부의 오피스텔에 대해서 한번 우리가 분석을 해보자

혜원 씨 부부는 임대수익을 바라보고 투자를 했기에 투자를 생각하는 시점과 동시에 부가가치세, 종합소득세 등을 고려한 채 투자계획을 세워야 한다.

가장 큰 장점으로는 아파트나 빌라 투자보다 투자금액이 적고, 적은 금액이라도 꼬박꼬박 월세 수입이 생기므로 괜찮은 플러스 소득 투자이다. 단 여기에 “필수 조건”이 붙는다.
수요적인 요소인 찾는 사람이 많아야 하고, 공급적인 부분에서는 공급물량이 따라가지 못하여야 하고, 분석적인 요소에서는 월세 수요가 많은 지역 이어야 한다. 즉, 대학가나 업무지역 등이 오피스텔을 투자하기 좋은 지역이라는 거다.

그렇다면, 가장 큰 단점으로는 공실과 환급 수익성이다.
대체적으로 평수 대비 오피스텔의 관리비가 아파트 보다 비싸기 때문에 공실이 생긴다면, 임대수익 빼고도 관리비의 부담도 따를 것이다. 그렇기 때문에 처음에 위치 분석이 정말 중요하다. 하지만, 만만치 않는 복병이 있다.
장기적으로 보면 환급 이익성에선 오피스텔의 수익성이 많이 떨어진다.
처음에 오피스텔을 지을 때 이미 최고의 용적률로 건축하기 때문에 기존의 재건축 아파트처럼 용적률이
상향 되어서 재건축되는 게 불가능하다. 그래서, 오피스텔의 특성상(특히 임대 소득 목적의 오피스텔) 신축 오피스텔을 찾는 임차인이 많기 때문에 건물이 노후될수록 임대 소득은 자꾸 떨어지며 공실 확률이 높다.
오피스텔은 아파트처럼 억 단위로 프리미엄이 형성되기 힘들다. 그러기 때문에 단기로 소액의 시세차익을 남기는 거래 목표를 가지고 투자를 해야 한다.
마지막으로 임대 오피스텔의 특성상 세입자가 자주 바뀐다면 거기에 따른 임대수수료, 부동산 연결 수수료도 꼭 고려해야 할 사항이다.

지운, 혜원 씨 부부는 고민을 하기 시작했다.
부부가 살고 있는 지역은 현재 자족도시의 형태가 아니다.
부부의 서울 직장과 가장 가까운 곳에 아직까지 다른 곳보다 저렴한 지역이다.(아무리 저렴해도 최근 2년 동안 아파트 기준으로 전보다 30% 정도 올랐음)
일자리와 문화, 쇼핑, 교육, 주거가 잘 갖추진 특정 산업이나 기능을 중심으로 하여 만든 자급자족형 복합 도시의 기능보다는 베드타운이라는 이미지가 더 강하다.(물론 지속적으로 시 자체에서 변화하고 있지만)
여기에 덧붙여서 재무 계획을 세울 때에도 오피스텔로 인해서 계획과 투자 형태가 바뀔 수가 있다.

첫 번째, 오피스텔 투자 지속시

두 번째, 오피스텔 투자 종료 시

부부는 이론상, 숫자상으로 80만 원이 남아야 한다.
그런데, 왜 남는 돈이 없을까?

신용카드 지출 때문일 수도 있다.
그러나, 정확히 가계부에 있다. 이 간단한 가계부도 부부가 머리 맞대고 고민을 하며 작성했다.
부부는 소비항목을 정확히 나누는 연습을 지금까지 안 해왔다. 그러기에 이 외에 들어가는 비정기 지출(경조사 비용, 여행비…등)의 비용을 정확히 산출하지 못했다.

일단은 지운 씨와 혜원 씨에게 가계부 목록 나누기와 이에 따른 통장 나누는 법을 먼저 실행하고 소비항목 하나하나 점검을 해봤다.(다행히 부부는 명절과 휴가 기간에 부부 합쳐서 1년에 500만원 정도의 상여금을 받고 있었다.)

1. 부부의 상여금을 만들어서 비정기지출 통장으로(적금 보험이라고 말하는 3.5%짜리 D사의 유니버설 종신보험) 활용할 수 있게 되다 보니 현재 생필품으로 지출하고 있는 이, 미용 비용 등의 지출을 생활비 목록에서 제외함으로써 생활비 부분을 줄일 수 있었고,
2. 통신비도 새로운 요금제로 전환하다 보니 좀 더 줄일 수 있었다.
3. 또한 기존의 보험에서도 중복되는 보험과 적립금(보험 만기 시 환급:부부가 100세)을 삭제해서 보험료를 줄였다.
4. 마지막으로 적금이라고 말하는 50만원 짜리 종신보험(유튜브에서 재테크 전문가라는 사람이 특판 3.5%상품 이라며 소개해서 가입했다 함)을 해약환급금 예시표를 의뢰해서 바로 분석 후 해지함

부부는 투자에 대해서 다시금 생각하는 시간을 가졌고, 심사숙고 끝에 현재의 오피스텔 투자는 본인들의 현재 환경에서 맞지 않다고 판단을 해서 빠른 시간 안에 팔수 있도록 한다고 한다.


올 한 해가 빨리 지나가고 있다.
영원할 것 같았던 어머니가 많이 아프시다. 기적 같은 일이 일어나서 오래오래 같이 살았으면 한다.
큰딸이 원하는 대학교에 자기가 가고자 하는 학과에 낙방을 하였다.
이런 일련의 과정을 보면서 한 가지 확실한 건 내가 포기하지 않고, “의지”와 “노력”을 하면 분명 누군가가(신적인, 주위 사람의) 도와줄 거며 “기적”이 만들어진다고 생각한다.
나 또한 그리 큰 지식과 기술은 아니지만, 알고 경험한 범위 내에서 좀 더 많은 사람을 도울 거다.
모두가 자신이 원하는 삶대로 살아가도 남과 비교 안되는 세상이 좀 더 가까이 있었으면 한다.

녹지 공간이 많아져서 공기가 많이 좋아지고, 공포의 저출산율이 많이 해소되어서 길거리 곳곳에 많은 아이들이 뛰어노는 세상이 왔으면 좋겠다.



"여러분 모두 할 수 있다."

"대한민국은 꼭 할 수 있다."

"이 땅 대한민국의 모든 이들을 부러워하며 응원하고 또 응원한다."

  • 이번주 오디오 내용은 '2019년 올 한해 경제 이야기'

나와 같은 재무 고민 때문에 재무 상담받은 이들의 이야기

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