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한국경제교육원(주)

25년 된 빌라가 고민인 지현씨 부부

철학이 있는 정통 재무설계

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딩크족인 지현 씨 부부는 결혼 4년 차다. 아이가 없는 부부는 다른 아이가 없는 신혼부부와 다르게 소비가 그다지 큰 편은 아니다. 결혼 전부터 두 부부는 꽤 많은 저축을 했고, 결혼 후에도 저축을 통해 자산을 많이 불렸다.
소득이 남들보다 조금 높은 편에 속하지만, 그 흔한 자가용 한 대도 없다. 차를 구매할 경우 기타 부수적으로 나가는 돈이 많아 아깝다고 생각했기 때문이다. 짠스럽게 살았던 부부는 차츰 생각이 바뀌고 있다.
한 명 정도는 자녀를 낳아볼까? 그렇다면 좀 더 돈을 불린뒤에 가질까? VS 아님 조금이라도 젊었을 때 낳을까?라는 고민을 한다.

현재 부부가 살고 있는 집은 시부모님이 사시던 25년 이상 된 빌라를 구매해서 살고 있다. 추후 재건축을 기대할 수 있기 때문에 부부는 부모님의 권유로 구매했으나, 재건축이 언제 될지 모르는 상황에서 빌라보다 아파트를 구매하는 게 낫지 않았을까?라는 생각이 요즘 들어 든다.

두 부부의 성향은 꽤나 공격적인 성향으로 예·적금보다 펀드 투자와 주식 투자를 선호하는 편이다. 그런 부부의 재무목표는 노후에 월 400만 원 이상의 연금을 받고 싶다.
현재 회사를 다니고 있기 때문에 월급에서 빠지는 국민연금, 연금펀드를 빼고 나머지는 부족분은 임대수익으로 받고 싶어 한다. 임대수익이야말로 고민 없이 매월 또박또박 나오는 안정적인 수익이라고 생각하기 때문이다.


인적 사항
최충현, 김지현

월 지출 현황
590만 원(연상여 1900만 원)

* 인터넷 요금 : 신용카드 청구할인으로 없음 / * 남거나 부족한 돈은 자유통장 이용

안녕하세요!! 서혁노입니다.
부부의 빌라 집은 빌라 치고는 꽤 비싼 가격이다. 물론 방배동이나 한강뷰가 보이는 더 비싼 빌라도 많지만, 부부는 재개발 이슈로 인해서 현재 매입했을 때보다 1억 원 이상이 뛴 호가의 빌라에 살고 있다.

자, 그렇다면 먼저 부부가 생각해야 될게 뭐냐면 현재 보유 중인 빌라가 재개발, 재건축으로 인해서 무상으로 새 아파트가 나오는 게 아니란 거다.
재개발 재건축을 위해서 기본계획을 수립하고, 조합을 구성하는 단계가 지나서 사업시행 인가를 받는다.
이런 사업시행 인가 후 감리자를 선정해서 분양공고를 하고 이주를 하고 나서 새 아파트를 짓고 나중에 입주를 하게 되는데, 여기서 중요한 건 내가 집이 있다고 무조건 새 아파트를 주는 게 아니고, 내가 소유한 주택의 감정평가를 하고 나서 새 아파트 분양액보다 감정평가 금액이 적을 시에는 차액분 만큼 지불해야 한다.

물론 조합원 분양과 일반분양 금액은 다르다. 대개 조합원 분양이 일반 분양보다 10~20% 정도 싸다.
그렇다면 현재 부부의 빌라가 감정평가액이 5억이 나온다는 가정하에 부부의 대출을 뺀 순 자산은 3억 5천, 조합분양가를 7~8억에 한다는 가정하에 부부의 대출 부담액은 3억 5천이 훨씬 넘어버린다.
물론 나중에 일반분양을 하고 나서 집값이 오는다는 가정하에 그만큼의 수익은 크지만, 부부의 재무목표 중 가장 큰 부분은 안정된 노후생활이다.
아직 시행 인가도 떨어지지 않는 지역에 언제까지 재개발, 재건축을 기다릴 수 없다.
재개발, 재건축 투자에 있어서 관리처분계획 단계에 진행되는 상황도 아니기 때문에 (분양 및 철거를 앞둔 시점에, 구체적인 철거 계획과 건설 및 분양계획 등을 최종적으로 수립하는 단계로, 일반분양가를 제외한 다른 비용 등을 계산할 수 있는 시기) 굳이 새 아파트를 분양받을 상황이 아니라면 현재의 수익이 난 상황에서 주택을 매도 하는 것도 괜찮다.

부부는 임대수입으로 노후자금을 해결하려고 한다.
나쁘지는 않은 생각이다. 그러나 그러기에는 향후 부동산시장의 예측도 잘 해야 하고, 지금의 일부 자금에 더 많은 돈을 보태고 대출을 받아서 부동산을 매입해야 한다. 또한 이러한 과정 속에 향후 세금에 대한 생각도 해야 한다.
뭐든지 적절한 분배가 필요하다.
현재 부부는 자녀가 없다. 즉, 교육비가 들지 않고, 주택 확장에 대한 비용도 발생하지 않는다. 그렇다면 현재의 지출 목록 중에 누수가 되는 부분이 있는지 점검을 해보고 그 결과에 맞추어서 일부 금융상품과 적절한 분배가 필요하다.

부부의 현재 대출금리는 꽤 높다. 대환대출을 해야 한다.
안심전환대출을 활용하게 되면 최저 1.85%~최대 2.2% 고정금리 적용을 받기에 월 부담액이 확 줄어든다.
부부 같은 경우에는 소득 조건(부부합산 소득이 8500만 원으로 상향 되었고, 이마저도 혼인 7년 이내 신혼부부나 2자녀 이상 가구는 1억 원까지 소득이 인정)의 결격사유도 주택 조건(변동금리나 준고정금리 주담대를 보유한 9억 원 이하의 1주택자)의 결격사유도 없기에 대환대출을 활용하는 게 더 낫다.

참고로 안심전환대출은 9월 16일부터 29일 까지 2주 동안 은행 창구와 주택금융공사 누리집에서 접수할 예정이며, 금리 구간 안에서 대출 만기와 신청 접수 경로에 따라 금리가 적용되기에 만기가 10년이고, 주택은 공사 누리집에서 근저당권 설정 등 전자 양적 등을 모두 이행하면 최저 1.85%라는 가장 낮은 금리를 적용받을 수 있다. (만기가 30년이고, 은행 창구에서 대환을 신청할 경우 최대 2.2%)

부부가 대환대출을 하게 되면 137만 원의 상한액이 발생하며 이와 함께 총 지출액은 379만 원이다.
소득 대비 211만 원의 잉여자금이 발생한다.
이를 하나의 재무 이벤트(노후자금)에 몰빵을 하면 안 된다. 적절한 분배를 해야 한다.
지금도 갈등을 하고 있는데, 부부가 출산을 계획 하면 모든 상황들이 바뀐다.

그렇기 때문에 분배에 있어서,

첫 번째 임신과 출산으로 인해서 아내의 소득 단절 부분을 고려해 아내의 소득 부분만큼 → 단, 중기 상품으로 포트폴리오 구성

그렇기 때문에 위험 리스크를 줄이기 위해서 투자 상품의 비중을 20% 이하로 줄임(저축은행 상품, 발행어음, 채권형 펀드로 구성): 1년 단위로 정산한 후 가족 구성원의 변화가 없을 시에는 부동산 매입자금으로 활용하기로 했다.

두 번째 현재의 거치 자금으로 아내의 출산자금 비상금으로 일부분을 분할 후 일부 대출 상환(1년 정도 재개발 상황을 지켜본 후 주택의 매도 결정)
세 번째 저축액의 10%를 개인 비과세 연금으로 준비
(내년에 자녀 출산에 대한 생각을 정확히 정리한 후 부동산 매입 후 부부는 작은 집으로 이사 후 남은 차액으로 작은 상가라도 대출을 끼고 매입하려고 함)

개인적으로는 출산율이 좀 올라갔으면 하는 바람으로 부부의 가족 구성원이 늘어났으면 좋겠다.
막연하게 아이를 낳으라 라기보다는 거기에 맞게끔 대한민국의 교육 환경이 획기적으로 좋아졌으면 좋겠다.


녹지공간이 많아져서 공기가 많이 좋아지고 공포의 저출산율이 많이 해소되어서 길거리 곳곳에 많은 아이들이 뛰어노는 세상이 왔으면 좋겠다.

“여러분 모두 할 수 있다”
“대한민국은 꼭 할 수 있다”
“이 땅 대한민국의 모든 이들을 부러워하며 응원하고 또 응원한다.”



나와 같은 재무고민때문에 재무상담 받은 이들의 이야

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