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전국투자자교육협의회

아파트 사는데 채권도 사야 된다고?

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아파트를 구매한 것뿐인데... 무조건 채권을 사야 한다?


생애 최초로 아파트를 구입하고 등기를 하러 간 A 씨. 영끌대출(영혼까지 끌어모아 대출)로 세금과 등기료의 1원까지 맞춰 준비했건만, 금리 1%의 5년 만기 채권을 의무적으로 매입해야 한다는 안내를 받았습니다.


등기 시 매매해야 하는 채권의 존재를 몰랐던 거죠. 여러분은 아파트를 구매할 때 매입해야 하는 채권이 있다는 거 알고 계셨나요?


부동산 구매 후 등기 시 의무적으로 매입해야 하는 채권이 있습니다. 바로 국민주택채권!


채권 매입자금이 주택도시기금의 재원이 되는 것으로, 집을 산 사람이 일정 금액을 부담하고(빌려주고) 다른 사람이 주택구입(또는 전세)에 도움을 주는 채권이죠.


국민주택채권은 정부에서 발행하는 채권으로 만기는 5년이고, 만기에 원리금을 상환 받거나 만기 이전에 한국거래소 소액채권시장에서 매도하여 현금화할 수도 있습니다.


그럼 국민주택채권 말고 의무적으로 사야만 하는 채권이 또 있을까요?


네, 있습니다. 부동산뿐만 아니라 자동차 구매 등 각종 등기나 인허가, 면허를 등록할 때도 의무적으로 채권을 매입해야 합니다.


이렇게 국가 또는 지자체가 민원업무를 해줄 때 민원인이 강제로 매입하는 채권을 첨가소화채라고 합니다. 첨가소화채의 종류에는 국민주택채권(국채), 도시철도채권(지방채), 지역개발채권(지방채)이 있습니다.

국공채는 크게 국채, 지방채, 특수채로 나눌 수 있습니다.


국채는 국가가 원리금 상환을 보증하는 채권으로 국고채, 국민주택채권, 외국환평형기금채권, 재정증권이 있습니다.

국채의 발행 규모는 국가신용등급에 영향을 미칩니다.


우리나라의 국가신용등급은 AA인 반면, 일본은 A+로 우리나라보다 2 단계 낮습니다. 일본이 우리나라보다 국채발행잔액이 약 15배 많기 때문이죠.


지방채는 지자체에서 지하철, 교량, 하수종말처리장 등 대규모 자금이 소요되는 사업을 진행할 경우 경상적인 수입(지방세 등)으로는 사업이 불가능하여 재정 충당을 위해 발행하는 채권입니다.


지방채의 종류에는 도시철도채권, 지역개발채권, 공모지방채 등이 있습니다.

예를 들어 지하철을 민간이 건설하는 것은 사실상 불가능하기 때문에 지하철건설자금으로 도시철도채권이 사용됩니다.


채권을 구매하는 입장에선 매년 대규모 적자가 나는 지하철에 투자하는 도시철도채권이 안전할까 걱정할 수도 있습니다. 하지만 도시철도채권은 지방자치단체가 1차적인 상환의무를 지고, 지자체가 상환재원이 부족한 경우 지방교부세를 통해 중앙정부가 원리금 상환을 보장하기 때문에 안전합니다.


마지막으로 특수채는 특별한 법률에 따라 설립된 법인이 발행하는 채권입니다.

특수채를 발행하는 법인은…


특수한 목적을 수행하기 위해서 만들어진 법률로 도로공사법, 수자원공사법, 중소기업진흥공단법 등이 있습니다. 이런 법에 따라 설립된 법인을 정부투자기관이라고 하며, 외국에서는 Government Agency라고도 부릅니다.


* 단, 우리나라의 특수채에는 지방공사채도 포함되는데, 지방공사는 국회의 법률제정(특별법)에 근거하지 않고 지방의회조례에 따라 설립됩니다

특수채는 공기업(공사, 공단) 사업을 수행하기 위한 자금 조달 수단입니다.


예를 들어, LH공사가 공공주택사업이나 도시조성사업 등을 수행하는 데 있어 대규모 자금이 필요합니다.


정부출자금 외에도 차입금(채권 포함)이 100조 원을 초과하기도 하죠. 이럴 때 택지 개발을 위한 용지 매입 시, 현금 대신 용지보상채권을 발행해서 지급하기도 합니다.

국채는 국채전문유통시장(KTS)과 일반채권시장에서 매입할 수 있습니다.


모든 상장채권이 거래될 수 있는 일반채권시장에서는 국고채, 지방채, 특수채, 회사채 모두 매매가 가능합니다. MTS와 HTS를 통해서도 거래가 가능하며, 최소 1,000원 단위로 거래가 이루어지며 주식처럼 가격이 변동합니다.

첨가소화채인 국민주택채권, 도시철도채권, 지역개발채권은 소액채권시장에서 매매할 수 있습니다. 소액채권시장은 국공채(첨가소화채권)의 환금성을 높이기 위해 개설된 특수목적 시장으로, 시장에서 시장조성자(증권사)가 의무적으로 매수 호가를 제시하도록 해 언제든지 첨가소화채를 현금화할 수 있도록 하고 있습니다.

1. 채권의 만기시점을 잘 살펴보세요.

국공채는 정기예금 수준의 안전성을 가지고 있고 매매금리도 정기예금과 비슷한 수준입니다.

하지만 정기예금은 1~3년 위주인 데 반해, 국공채는 최장 50년 만기 채권도 있습니다.


향후 시중금리(채권금리)가 하락할 것으로 예상될 경우에는 만기가 긴 국공채에 투자하여 초과수익을 올릴 수 있으니 채권만기의 시점을 잘 따져봐야 합니다.


2. 채권 상환 시점에 따른 투자방법을 익혀보세요.

국공채 투자 방법은 크게 만기보유, 만기미스매치(Mismatch)로 나눌 수 있습니다.

만기보유는 채권의 만기가 투자자의 투자 기간에 맞게 투자하는 방법으로 채권을 매입해서 만기상환을 목적으로 투자하는 것입니다.


반면 만기미스매치는 본인의 투자 기간보다 채권의 만기를 길게 가져가는 것으로 채권 만기 이전에 채권을 매도하는 것입니다.


만기미스매치의 경우에는 투자 종료 시점의 시중금리(채권금리)에 따라서 투자 수익이 달라질 수 있습니다.


국공채를 만기미스매치로 투자할 경우에는 투자 종료 시점의 채권금리를 예측하고, 이에 따른 투자수익률을 미리 계산해보는 것 (금리민감도 분석)이 중요합니다.

3. 정부투자기관이 발행한 코코본드가 있습니다.

산업은행, 기업은행, 수출입은행, 농협은행, 수협은행을 금융특수채를 발행하는 정부투자기관이라고 부릅니다.


이 5개 은행이 발행한 코코본드(후순위채)는 상대적으로 안전성이 높다고 할 수 있습니다.


코코본드는 후순위채이기 때문에 선순위채보다 금리도 높습니다.

우리나라에서 발행되는 코코본드는 발행 금융회사가 부실금융회사(금융회사의 부도)로 지정되면 원금이 전액 상각되는(조건부 상각) 채권입니다.


그러나 정부투자기관은 부도 가능성이 매우 낮기 때문에 정부투자기관이 발행한 코코본드의 안전성은 상대적으로 높다고 할 수 있습니다.


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