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전국투자자교육협의회

부동산의 환상에서 벗어나야 한다.

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“투자의 시대 개막...
행복 100세는 투자로부터“

100세 시대는 30년 남짓한 직장생활로 40년의 긴긴노후를 보살펴야 합니다. 투자의 격언 중에 “미래의 기회는 생각보다 늦고, 미래의 위기는 생각보다 빨리 온다”는 말이 있습니다. ‘지금’이 미래를 준비할 때입니다.

<자산관리가이드>는 자립기(2030대), 성숙기(40대), 수확기(50대 이상)의 재무목표를 살피고, 결혼식 평균 비용, 내집마련 방법, 은퇴자들의 노후준비 현황 등 다양한 실생활 평균에 대한 자료를 기재하여 현재 자신의 미래준비를 비교해 볼 수 있도록 구성하였으며, 부족한 부분을 채워 나갈 수 있게 생애주기별 적합한 투자방안을 제시하였습니다.

투자는 미래를 바라보고 하는 것 입니다. 우리 사회의 고도 성장기에 부동산에서 큰 수익을 거두었던 경험 때문에 부동산에 미련을 갖는 분이 많습니다. 그러나 과거의 경험에 의존하여 ‘한탕’하려다 보면 진흙탕에 빠집니다. 투자로 노후를 준비해야 하는 저금리 시대지만, 무턱대고 아무데나 투자하는 것은 금물이죠. 이럴 때일수록 신중한 접근이 필요한 법입니다."


굴지 대기업에 20년 째 근무하고 있는 한탕만 씨는 얼마 전 새로 분양하는 신설 역세권 오피스텔에 노후자금의 상당부분을 투자하기로 결정했다. 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 평소 관심이 많았던지라 분양회사 측의 장밋빛 전망을 듣자마자 덜컥 계약을 하고 말았다. 부모님에게 상속받은 고향 땅을 처분한 돈과 회사에서 퇴직연금을 도입하면서 중간 정산했던 퇴직금도 일시에 털어 넣었다. 그러고도 모자란 투자금은 집을 담보로 대출을 받았다. 분양회사의 설명대로만 됐다면 한탕만 씨는 지금쯤 안정적인 수익을 올리며 ‘제2의 월급’을 벌고 있었을 것이다. 그러나 분양회사의 자신과는 달리 한탕만 씨의 오피스텔은 반년이 지나도록 빈 채로 분양이 이뤄지지 않았다. 오피스텔은 지하철역이 신설되기만 한다면 역에서 도보 5분 거리 역세권에 해당하는 좋은 입지다. 하지만 지하철 공사가 벌써 몇 달째 지연되면서 실제 입주 수요는 많지 않았다.


또 ‘역세권 프리미엄’을 과신한 한탕만 씨가 주변 시세에 비해 턱없이 높은 월세를 책정한 탓도 있었다. 몇 달 간 버티던 한탕만 씨는 결국 이자 부담을 이기지 못해 월세를 낮추고 세입자를 들였다. ‘지하철역이 완공될 때 까지만 월세를 낮춰 받자’고 다짐하지만 몇 달간 세입자 기근을 겪고 나니 그마저 자신이 없어진다. 몇 달간 구하기 어렵던 세입자가 지하철 완공했다고 갑자기 늘게 될지 확신이 서지 않는다. 이렇게 되니 고향땅을 팔고 퇴직금까지 쏟아 부은것이 후회스럽다. 오피스텔 월세는 대출금 이자를 갚고 나면 끝이다. 대출원금 갚을 생각을 하면 앞이 깜깜하다.


오피스텔에 투자했다가 낭패를 본 기억도 잠시, 한탕만 씨는 또 다른 분양회사 B사의 투자설명회에 참석했다가 또 고민에 빠졌다. 수도권에서 가까운 신도시라 발전이 기대되며 지금 사면 무조건 오를 것이라는 B사 측의 설명에 결국 한탕만 씨는 오피스텔을 처분하고 B사 아파트 근린상가를 분양받았다. 하지만 B사의 신도시 아파트가 기대만큼 분양이 되지 않으면서 덩달아 한탕만 씨의 상가도 세입자 구하기가 어려워졌다. 


한탕만 씨 부모는 아파트 시세 차익을 통해 재산의 대부분을 축적했다. 한탕만 씨는 부모세대처럼 자신도 부동산을 통해 재미를 보고 살 것으로 기대했다. 실제 젊을 때 한탕만 씨도 아파트 시세 차익으로 재미를 보기도 했다. 그런데 오피스텔에 이어 근린상가까지 투자에 실패하고 보니 도대체 뭐가 잘못된 건지 이해할 수 없다. 억울한 마음에 한탕만 씨는 요즘 잠도 제대로 오지 않는다.

한탕만 씨의 경우 퇴직할 때까지 아직 시간적 여유가 있기때문에 투자형 금융자산을 일정 비중 이상 유지하는 것이 좋습니다. 부동산 상승에 대한 확신이 있다면 실물 부동산 보단 리츠펀드 투자하는 것이 좋습니다. 다만, 자산의 전부를 투자하는 것은 분산투자 측면에서 좋은 선택이 아닙니다. 또한 적립식 펀드와 같이 시간적 분산투자를 하기 어려운 상황이라면 지역적 분산과 상품별 배분을 통한 중위험·중수익 투자 전략을 선택할 것을 추천합니다. 고수익을 바라고 한곳에 몰아서 투자하는 방법은 이 시기에 절대 피해야 합니다.

어느 나라건 고도 성장기에는 사회 기반 시설에 대한 대규모의 투자가 이루어집니다. 주택의 공급도 대량으로 이루어지고요. 거기에 인구까지 폭발적으로 늘어나면서 부동산 가격은 상승하게 됩니다. 우리나라에서도 과거에 빚을 내 집을 사고 평생 대출을 갚는 것이 일반적인 자산증식 방법이었습니다. 퇴직하면 남는 것이 집 한 채와 퇴직금뿐이지만 집값의 상승폭이 워낙 컸기 때문에 남는 투자였습니다.

 

한탕만 씨는 그런 경제의 고도 성장기에 젊은 시절을 보내면서 부동산에 철석같은 믿음을 가지고 있습니다. 부모세대 그리고 자신의 젊은 시절에 부동산 투자로 큰 수익을 얻어왔기 때문입니다. 과거에 실패한 경험이 없기 때문에 미래에도 그러리라 기대하는 것이죠.

 

하지만 투자는 미래를 보고 하는 것입니다. 과거의 기억에 의존하는 것은 피해야 합니다. 과거의 성공 경험이 미래의 성공까지 보장하지는 않는다는 것입니다. 2016년 우리나라 출산율은 1.17명에 불과합니다. 주택공급은 102.3%에 달하지요. 장기적으로 볼 때 주택 수요자보다 주택공급이 넘치게 될 것이란 예측을 할 수 있겠지요. 인구는 지금보다 줄어드는데 주택공급은 이미 충분한 수준이니까요. 투자의 여건이 현저하게 바뀐 것입니다.

한탕만 씨는 이렇듯 바뀐 투자 여건을 고려하지 않고 과거성공에 의존해 투자하는 우를 범하고 있습니다. 또 하나, 한탕만 씨는 투자에서 절대적으로 피해야 할 ‘올인’ 투자를 하고 있습니다.

전 재산에 대출까지 끼고 오피스텔에 투자했다가 실패한 후 다시 전 재산을 근린상가에 투자했지요. 이렇게 전 재산을 부동산에 투자하면 매매가 제때 되지 않을 경우 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 한 곳에 몰아서 투자하는 방법은 성공하면 큰 수익을 낼 수 있지만 반대의 경우에는 큰 손실을 안게 됩니다. 특히 나이를 먹을수록 투자 실패로 인한 타격은 큽니다. 재기할 기회가 청년 때처럼 많지 않기 때문입니다. 그 때문에 나이가 많을수록 ‘투자 안정성’을 가장 우선으로 고려해야 합니다. 분산투자는 필수이지요.

 

한탕만 씨의 경우 퇴직할 때까지 아직 시간적 여유가 있기때문에 투자형 금융자산을 일정 비중 이상 유지하는 것이 좋습니다. 부동산 상승에 대한 확신이 있다면 실물 부동산 보단 리츠펀드 투자하는 것이 좋습니다. 다만, 자산의 전부를 투자하는 것은 분산투자 측면에서 좋은 선택이 아닙니다. 또한 적립식 펀드와 같이 시간적 분산투자를 하기 어려운 상황이라면 지역적 분산과 상품별 배분을 통한 중위험·중수익 투자 전략을 선택할 것을 추천합니다. 고수익을 바라고 한곳에 몰아서 투자하는 방법은 이시기에 절대 피해야 합니다.


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