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전국투자자교육협의회

글로벌 리츠로 세계 빌딩을 갖는다?

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세계적인 금융 위기는 미국의 서브프라임 사태로부터 촉발되었다. 이로 인하여 미국의 금융시스템이 연쇄적으로 마비되고 부동산 가격은 폭락하였다. 곧이어 유럽 재정위기까지 겪으며 전 세계 기업들이 줄도산하고 정부가 돈을 아무리 풀어도 시중에 돈이 돌지 않는 이른바 유동성 함정에 빠지게 되었다. 나라마다 차이는 있지만 부동산 역시 가격 하락과 공실률 증가로 암흑기를 겪었다. 

하지만 최근 선진국을 중심으로 경기 회복 조짐이 나타나고 있다. 각국 정부의 공조와 적극적인 부양책에 따른 결과다. 경제에 훈풍이 불면서 폭락했던 미국의 부동산 경기도 회복의 조짐을 보이기 시작했다. 상대적으로 가격 하락폭이 적었던 우리나라의 부동산은 투자 기회가 마땅히 보이진 않는다. 이럴 때 대체투자로 글로벌 리츠펀드를 고려해 볼 만하다. 리츠펀드는 소액으로 다양한 해외부동산에 간접 투자가 가능하다. 우리나라와 달리 낙폭이 컸던 나라를 위주로 수익형 부동산에 투자한다면 리츠펀드의 전망은 밝은 편이다. 


글로벌 부동산 전망이 밝은 첫 번째 이유는 인구구조 변화에 있다. 선진국을 중심으로 전 세계적인 고령화가 진행되면서 투자시장에서 연기금의 입김이 커지고 있다. 연기금의 자산운용 목표는 안정적 연금 지급이다. 따라서 시세차익을 내는 자산보다는 현금흐름이 발생하는 자산을 선호하게 된다. 이에 따라 현금흐름이 지속적으로 발생하는 자산의 가격이 점점 오르는 현상이 발생하고 있다.


게다가 연기금은 장기적으로 자산운용을 하기 때문에 한 번 매수한 자산에 대해 10년 이상 투자는 기본이다. 이런 연기금이 노리는 가장 대표적인 자산이 바로 글로벌 수익형 부동산이다. 현금흐름이 발생하는 현물자산 중에서도 특히 안정적이고 추후 수익률도 괜찮을 거라고 보기 때문이다. 수익형 부동산은 월세수익이 발생하고 운이 좋으면 시세차익도 얻을 수 있다. 주거용 부동산과 달리 전문적 관리를 받기 때문에 건물의 수명도 훨씬 길다.


두 번째 이유는 유래 없는 세계적 저금리 기조다. 금리가 워낙 낮다보니 투자 비중을 늘려야 하는데 안정적인 투자처가 마땅치 않다. 신흥국 채권을 사자니 환율 변동이 무섭고, 선진국 채권에 투자하자니 수익률이 너무 낮다. 게다가 최근 양적완화 종료로 금리가 상승하면 채권 가격이 폭락할 거라는 경고도 나오고 있다. 공격적 투자자라면 주식을 선택하겠지만, 중립적 성향을 가진 투자자들이 선호할만한 안전자산의 선택권이 사라진 것이다. 


그러다보니 선진국 국채보다 수익률이 높을 것으로 보이는 부동산에 대한 관심이 높아졌다. 부동산은 이번 글로벌 신용위기와 같은 커다란 사건이 아니고선 가격 변동이 비교적 적은 편이다. 길 잃은 선진국들의 안정형 자금이 모이기에 이만한 투자처도 많지 않다. 


문제는 우리가 개그 프로그램에 나오는 중동의 부호처럼 건물을 쉽게 사고 팔 수 없다는 것이다. 수익형 부동산의 가격은 일반인이 평생 만져보지도 못할 거금이다. 하지만 방법이 아주 없는 것은 아니다. 바로 펀드다. 펀드를 잘 활용하면 소액으로 해외 부동산에 투자할 수 있다. 대부분의 빌딩이 기업이나 자산가 소유인 우리나라와 달리 외국 대형 부동산들은 사모펀드나 리츠펀드 소유인 경우가 많다. 여러 투자자의 돈을 모아 빌딩 지분에 투자하거나 직접 빈 땅을 사서 건물을 올리기도 한다. 

글로벌 리츠펀드가 처음부터 대중화되었던 것은 아니다. 서브프라임 사태 이전까지만 해도 부동산은 일부 연기금과 기관투자자들의 전유물이었다. 하지만 금융위기 이후 현금흐름에 대한 인식이 변하면서 리츠펀드에 대한 관심이 증가했다. 금융사들도 이런 시대적 흐름을 읽고 발 빠르게 다양한 공모형 리츠펀드를 출시하였다. 이런 추세에 힘입어 글로벌 리츠펀드의 수익률은 꾸준함을 보이고 있다. 임대사업자가 부럽다면 글로벌 리츠펀드에 대한 투자가 좋은 대안이 될 수 있다. 비록 벽돌 한 개뿐일지 모르지만 홍콩의 5성급 호텔이나 싱가포르의 리조트, 뉴욕 오피스 빌딩의 주인이 될 수 있다.

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전국투자자교육협의회

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