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이렇게 될 줄 상상도 못했다…스벅이 처음 찍었던 이대 앞의 몰락

“왕년엔 줄을 섰지” 해외 유명 프랜차이즈 국내 1호점으로 본 상권의 변화

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미국 커피전문점 블루보틀이 5월3일 성수동에 1호점을 열었다. 문 열기 3시간 전(오전 5시)부터 매장 앞엔 긴 줄이 늘어섰다. 오전 8시에는 이미 200명 이상의 인파가 몰렸다. 오전 9시 400명 넘는 사람들이 북적였다.


유명 해외 브랜드가 국내에 입점하면 주변 상인들은 희비가 엇갈린다. 블루보틀이 입점한 뚝섬역 인근에서 10년째 장사를 해온 한 상인은 “커피를 마시고 인근 식당에서 밥을 먹는 손님이 늘었다”고 했다. 

성수동 블루보틀 1호점 오픈일 당시 몰려든 인파.

출처조선DB

유명 브랜드가 들어오면 언제나 상권에 좋은 것만은 아니다. 더리서치그룹 김학렬 소장은 “해외 유명 브랜드가 처음 국내에 입점하면 화제가 된다. 사람이 모여 인근 상점 매출이 오르기도 하지만 젠트리피케이션(상권이 활성화되면서 임대료 상승 등으로 원래 주인이 쫓겨나는 현상)이 나타나는 경우도 있다”고 했다. 스타벅스·맥도날드·애플 등 유명 해외 브랜드가 국내에 처음 1호점을 냈을 때도 수많은 인파가 모여들었다.


이대 앞 스타벅스 1호점

2009년 스타벅스 1호점에서 10주년 기념으로 음료를 나눠주고 있다.

출처조선DB

스타벅스 1호점은 1999년 서울 이화여대 앞에 1호점을 냈다. 스타벅스코리아가 이대 앞을 선택한 이유는 젊은 대학생들의 입맛을 사로잡기 위해서였다. 영업일 첫날부터 이화여대 여학생들로 문전성시를 이뤘다. 1호점을 처음 한국에 낸 지 20년이나 지났지만 스타벅스는 여전히 사람을 많이 모으고 있다. ‘스타벅스 효과’라는 말도 있다. 스타벅스가 입주한 건물은 일반적으로 값이 다른 건물보다 비싼 현상을 뜻한다. 스타벅스가 그만큼 많은 사람을 모으기 때문이다.


스타벅스 말고도 이대에 1호점을 낸 브랜드로는 미스터피자·미샤 등이 있다. 이대는 패션과 미용의 중심지로 서울의 핵심 상권이었다. 그러나 2000년대 중반 대형 아울렛 쇼핑몰이 들어서면서 소규모 옷가게와 미용실 등이 연달아 폐점했다. 2008년 완공한 이대 안 ECC복합단지(식당·서점·영화관 등을 갖춘 문화시설)도 주변 상권 쇠락에 영향을 미쳤다. 또 홍대와 성수동 등 인근 상권이 뜨면서 특색을 잃었다. 

2017년 3월 촬영한 이대 거리.

출처조선DB

작년 4분기 이대역 주요 상권을 포함한 서대문구 신촌동 폐업률(서울시 상권분석서비스)은 3.8%다. 2018년 같은 기간 서울시 평균 폐업률은 2.9%이었다. 이곳 상인들의 평균 영업기간(최근 10년 기준)은 2.8년이다. 2016년(4분기) 3년, 2017년(4분기) 2.9년으로 3년 연속 낮아지는 추세다. 작년 말 집계한 서울시 점포의 평균 영업기간은 2.9년이었다.


맥도날드 처음 문 연 곳 압구정 로데오


맥도날드는 88올림픽을 개최했던 해 문을 열었다. 젊은이들에게 가장 인기 있는 압구정로데오에 자리를 잡았다. 하루 평균 1500~2000명이 몰려들었다. 주말이면 1만5000명 정도의 사람들이 맥도날드 앞에서 만났다. 70년대 말 압구정로데오의 땅값은 1평(3.3m²)당 70만원에서 90년대 후반 1억원을 넘어섰다. 2000년 초반에는 33㎡당 월세 200만원, 매매 10억원 이상이었다. 

1980년대 맥도날드 입점 당시 로데오.

출처한국 맥도날드 공식 홈페이지

압구정 거리가 한산해진 때는 1997년 외환위기 사태 이후다. 경제가 전반적으로 어려워지자 대한민국에서 가장 사치스러웠던 거리에 발길이 뜸해졌다. 옷 가게 인기도 사그라들었다. 높은 임대료를 감당하지 못한 상인들은 가로수길·이태원 등으로 떠났다. 2007년 맥도날드 1호점도 결국 문을 닫았다. 세계 최대 패스트푸드 프랜차이즈 기업에게도 압구정로데오 임대료는 비쌌다.


2012년 압구정로데오역을 개통한지 7년이 지났지만 여전히 침체된 분위기다. 서울시 우리마을가게 상권분석서비스를 보면 작년 압구정로데오에 새로 개업한 매장은 14곳이다. 폐업한 매장은 9곳이다. 2016년 4분기부터 작년 말까지 전체 업종 생존율은 46%였다. 창업 후 절반 이상이 압구정 로데오거리에서 3년을 버티지 못하고 문을 닫았다.


던킨도너츠는 이태원에 있었다


던킨도너츠는 스타벅스보다 앞서 국내에 입점했다. 1994년 이태원 소방파출소 근처에 들어섰다. 이태원은 근처 용산 미군 부대가 가까이에 있어 이국적인 분위기가 넘치던 상권이었다. 스태프핫도그(핫도그)·타코벨(멕시코 전통음식) 등 해외 생소한 패스트푸드 프랜차이즈점들도 이태원을 찾았다.


던킨도너츠는 이후 10년간 전국 427개 매장을 운영하면서 빠르게 확장해나갔다. 그러나 2016년 결국 폐점했다. 높은 임대료 대비 수익이 나지 않았기 때문이다. 용산구 이태원 상권의 중대형 상가 공실률은 2013년 2분기 3.3%에서 작년 4분기 21.6%로 급증했다. 5개 중 하나는 빈 가게인 셈이다.


이태원 상권이 확장하면서 떠오른 경리단길 역시 상황이 좋지 않다. 2019년 4월 기준 경리단길에 있는 건물 10곳 중 2곳이 공실(이태원 공실률 24.3%·한국감정원)이다. 영업하는 점포도 2016년 말 기준 1710개에서 2018년 12월 1634곳으로 줄었다. 불과 얼마 전까지 가장 관심이 뜨거웠던 지역인데 지금은 열기가 아닌 냉기가 돈다.


국내 첫 애플스토어 가로수길에 상륙


애플스토어 국내 1호점 이름은 ‘애플 가로수길’이다. 2018년 1월27일 정식으로 문을 열었다. 개장 시간 오전 10시부터 긴 줄이 늘어서 있었다. 1호 방문객인 최지언(18)씨는 전날 오후 3시에 도착해 줄을 섰다. 많은 이들이 애플스토어가 가로수길 한복판에 자리 잡으면서 상권에 활력을 불어넣어 줄 것으로 기대했다.


그러나 가로수길 부동산업계 관계자는 “1층뿐만 아니라 건물 전체가 텅 비어있는 곳도 많다”라고 했다. 애플이 입점한 이후 인근 건물의 임대료가 올랐다는 말도 나온다. 과거 대지면적 3.3㎡당 1억원 수준이었던 가로수길 빌딩 가격은 2018년 5월 기준 1억3000만~1억5000만원 수준으로 뛰었다. 

2019년 3월 가로수길의 텅빈 건물.

출처조선DB

그러나 가로수길도 예전만 못하다는 이야기가 나온다. 2011년 가로수길 초입에 건물을 사들여 매장을 낸 미국 의류 브랜드 포에버 21가 결국 4년 만에 문을 닫았다. 2012년 미국 유명 캐주얼 브랜드 홀리스터도 가로수길을 ‘한국의 소호’라고 하면서 첫 매장을 냈다. 그러나 작년 1월 결국 철수했다. 강남구 평균 폐업률은 2018년 4분기 2.8%로 서울시 49개 행정구역 중 6번째로 많다. 가로수길이 있는 신사동은 평균보다 높은 2.9%를 기록했다. 최근 10년 기준 가로수길에 입점한 매장의 평균 영업 기간은 3년이다. 과밀도(업종이 한 군데에 지나치게 몰려있는 정도)는 초과밀 상태다.


김학렬 부동산조사연구소장은 “ 유명 브랜드가 입점하는 상권은 전 국민이 알 정도로 수익성이 좋은 지역이라고 볼 수 있다”고 했다. 이 과정을 거쳐 유명해진 상권의 기존 임차인들은 임대료 상승으로 피해를 입지 않도록 주의해야 한다. 또 김 소장은 “임대인들은 수요와 공급을 제대로 예측해 적정한 시장가격을 만들어야 한다”고 덧붙였다.


글 jobsN 김지아

jobarajob@naver.com

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