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공실 가능성과 입지 직접 확인해야
솔깃한 호재는 의심 또 의심

임대료를 낼 필요 없는 본인 명의 상가는 모든 자영업자의 꿈이다. 이 때문에 자영업자들은 헐값에 급히 내놓는 매물, 일명 ‘급매물’의 유혹에 빠지기 쉽다. 건물을 파는 사람 사정에 따라 정도는 달라지지만, 급매물은 시중 가격보다 적어도 5~10% 이상은 싸다. 정말 급하게 팔아야 하는 매물은 시중가 대비 40~50% 이상 낮은 가격에 나오는 경우도 있다.

하지만 싼 게 비지떡이라는 옛말이 있듯, 어떤 물건이건 저렴하게 팔리는 것은 우선 경계할 필요가 있다. 물론 가치 있는 매물이지만 판매자 사정상 어쩔 수 없이 싸게 파는 경우도 있다. 하지만 매우 별 볼 일 없거나 문제가 있는 상가를 헐값인 척하며 시세를 웃도는 가격에 떠넘기는 사례도 적지 않다. 등기부등본을 점검해 담보나 가압류를 확인하는 것은 기본 중 기본이다. 그 외에도 ‘급매물’을 거래할 때 주의해야 할 사항은 무엇이 있을까.

이론은 이론일 뿐

상가 급매물 광고엔 흔히 받을 수 있는 임대료를 함께 기재해 둔다. 당연히 이 액수를 곧이곧대로 믿으면 곤란하다. 대부분은 받을 수 있는 ‘이론상 최대 수치’일 뿐이기 때문이다. 임대료는 세입 점포와 조율해 정할 문제라 상황에 따라 이론상 최대 수치를 끌어내지 못할 수도 있으며, 그나마도 공실이 발생하면 절대 달성이 불가하다.

빈 상가를 주변에서 흔히 볼 수 있다. 경기 성남·하남시 일대 위례신도시 중앙광장 주변 한 상가는 70% 정도가 공실이다. 경기 화성시 치동천 수변공원 인근에 들어선 한 상가는 3분의 2 가까이가 공실이다. 비슷한 시기 입주한 주변의 한 플라자도 점포 중 75% 이상이 비어있다. 한 부동산 전문가는 “빈 상가 부근에도 새 건물이 계속 들어서는 경우가 많아, 상권 자체가 급격히 살아나지 않는 이상 공실이 사라지긴 쉽지 않다”고 했다.

발품이 진리

같은 건물이나 단지 내에서도 입지와 접근성에 따라 상가 가격이 다를 수 있다. 이를 이용한 고전적인 수법이 존재한다. 원래부터 경쟁력이 떨어져 가격이 낮은 매물을, ‘급매물’이어서 주변 상가보다 가격이 낮은 양 속여 파는 방법이다. 같은 가격에 팔더라도 ‘정상가보다 싸다’고 내걸면 호기심이 동하는 심리를 이용하는 것이다.

이 속임수를 피하는 법은 간단하다. 직접 상가를 방문해 주의 깊게 둘러보고 지리적 요건을 파악하면 된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 최근 거래가를 확인하면 더욱 좋다.

의심 또 의심

‘개발계획’이나 ‘상권 활성화’ 등 달콤한 말은 믿지 않는 것이 좋다. 장차 값이 오를 것이 확실한 양질의 매물은 어떤 수를 써서든 본인이 손에 쥐고 있는 게 상식적인 일이다.

물론 사기꾼도 모르는 호재가 진짜로 터지는 경우도 아주 없진 않다. 지난 2005년 이모(68)씨는 “옆으로 4차로 직선도로가 개설될 예정이라 향후 땅값이 더 올라갈 것이다”는 사기꾼의 말에 속아 3억2000만원짜리 부동산을 6억9000만원에 사들였다. 당시엔 도로 건설 계획이 전혀 없었기 때문에 이씨는 실제 거래가 대비 두 배 넘는 돈을 지불한 셈이었다. 그러나 이후 도로 신설 계획이 진짜로 나오며 보상금 4억2000만원을 받았을뿐 아니라, 남은 땅의 가치도 8억원 가까이로 치솟았다. 속아서 두 배 값으로 부동산을 샀지만, 그 가치가 네 배로 뛰며 도리어 이득을 본 것이다. 게다가 이씨는 손해배상을 청구해, 대법원 2부(주심 김지형 대법관)로부터 “이씨는 불법행위가 벌어진 당시 재산상 손해를 봤기 때문에 비록 나중에 도로가 생겨 이익을 봤더라도 손해배상을 받을 수 있다”는 판결을 받았다.

하지만 이는 극히 드물게 운이 좋은 사례일 뿐, 대부분은 두 배 값에 부동산을 사들인 시점의 이씨처럼 큰 손해를 뒤집어쓸 뿐이다. 한 부동산 전문가는 “설령 실제 가격 상승 요인이 있더라도, 이는 이미 부동산 가격에 선반영돼 충분히 영향을 줬을 가능성이 높다”며 “명백한 증거 없는 소문은 믿지 말고, 명백한 증거를 들이밀더라도 그 증거를 철저히 의심하라”고 했다.

글 jobsN 문현웅

jobarajob@naver.com

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