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골드만삭스 그만두고 P2P부동산 업체 창업
1년만에 투자금 550억 몰려, 순이익 10억
"변하는 돈의 흐름을 쫓아갔다"

한국 골드만삭스에서 애널리스트로 연봉 2억원 이상 받던 29살 청년이 2015년 말 돌연 퇴사했다. 은행들이 시도해보지 않은 대출 틈새시장에 파고들겠다는 계획이었다. 오피스텔·다세대 주택을 짓는 소형 건축업체들에 돈을 빌려주는 부동산 P2P대출업체 ‘루프펀딩’ 민충기(31) 대표 이야기다.

부동산 P2P대출은 인터넷을 이용해 개인 투자가로부터 자금을 모집하고 대출을 원하는 건축업체들에 돈을 빌려주는 것이다. 빌리는 건축주는 싸게 돈을 빌려(연 18% 내외) 건물을 짓는다. 투자자는 예금 금리보다 높은 수익(연 17% 내외)을 얻을 수 있다. 물론 투자이기 때문에 원금을 까먹을 경우도 생길 수 있다.

루프펀딩은 지난해 1월 서비스 출범 1년 만인 21일 현재 모은 투자금이 559억원이다. 국내 30여개 P2P업체 가운데 3위(누적 투자금 기준)에 오르며 금융권에 돌풍을 일으키고 있다. 창업 첫해 매출 20억원(순이익 50% 이상)을 냈다. 회사는 올해 2배 이상 실적을 예상하고 있다. “7억원을 모금하는 건축 투자상품을 팔기 시작했는데 12초 만에 투자가 마감됩니다. 우리도 놀라고 있습니다.” 민 대표가 말했다. 직원은 8명. 창업 1년 만에 골드만삭스 시절 연봉 이상을 번다. 비결은 무엇일까.

은행이 꺼려하는 대출시장을 열었다

루프펀딩은 어떤 비즈니스입니까.

주로 서울 오피스텔과 다세대주택을 6개월~1년간 짓는 건축주들에게 대출을 하고 있습니다. 대출 액수가 10~20억원 정도이고, 1년 안에 공사가 끝나는 건에 투자합니다.

이 분야를 은행은 외면해왔습니다. 이유가 있습니다. 은행은 중견기업 이상이 시행하는 최소 수백억짜리 큰 공사에 대출을 합니다. 안정적으로 2~3년 이자를 받을 수 있기 때문입니다.

또 사업성만 평가해 대출해주는 건축 대출은 대출 심사역이 시간을 들여 서류와 건축 설계를 평가해야 합니다. 그런데 10억 대출이든, 1000억짜리 대출이든 심사하는 비용과 노력은 비슷하기에 은행은 큰 대출에만 관심을 갖습니다. 그래서 소형 건축업체들의 대출 요구는 잘 들어주지 않았던 겁니다.

소형 건축업체의 경우 분양이 안 되면 대출금 회수가 어렵지 않습니까.

은행은 소형이라도 다 지은 건물의 담보대출은 해줍니다. 담보대출은 심사비용이 들지 않고 돈 떼일 위험도 적기 때문에 불확실한 건축 대출과는 다릅니다.

이 점을 노려 대출의 구조를 새로 짰습니다. 건물을 완공하면 건축주가 건물 담보대출을 은행에서 받아 우리 대출을 갚도록 한 것입니다. 분양에 실패해도 대출금을 회수할 가능성이 커집니다.

그래서 우린 건축주에게 대출하기 전에 은행부터 접촉합니다. ‘분양률이 0%라고 가정할 때 담보대출비율(LTV)을 적용해 건축업체에 00억원의 담보대출을 해준다’는 확약서를 미리 받아요. 은행이 추후 담보대출을 해주겠다는 금액에 맞춰 건축자금을 대출합니다. 은행이 15억원을 건물 담보대출 해주겠다고 하면 우리도 15억원의 건축자금을 빌려줍니다. 그래서 만약 분양이 되지 않더라도 공사만 끝나면 투자자들이 돈 떼일 염려가 없습니다.

이런 리스크 관리로 루프펀딩은 연체율과 부도율을 0%로 유지하고 있다. 건축업체들의 누적 대출상환금은 140억원 정도다. 그는 “그동안 소형 건축업체들은 대부업체나 사채, 지인 돈을 무리하게 끌어들여 건축비용으로 써왔다”며 “건물 짓는 데 끌어들인 자금의 금리는 연평균 50%~100에 달했다”고 했다. 지난해만 루프펀딩에서 싼 금리로 건축자금을 받은 소형 건축업체들이 52곳의 오피스텔, 다세대주택 등을 지었다.

어떻게 첫해부터 순이익을 10억 이상 냈나요

경쟁상대가 없기 때문에 바로 수수료 비즈니스 모델을 도입할 수 있었습니다. 투자자들에게는 투자금액에서 월 0.08%, 대출자들에게는 대출금에서 3~5% 정도의 수수료를 받습니다. 그래서 서비스 출시 첫 달부터 흑자가 났습니다.

변하는 돈의 흐름을 쫓아갔다

민 대표는 대기업에 다니는 아버지를 따라 중학교 시절 미국으로 건너갔다. 미국 텍사스대에서 회계학을 공부하고 2011년 골드만삭스에 입사해 정유와 화학을 담당하는 애널리스트로 일했다. 아침 7시 출근, 새벽 1시 퇴근이 일상이었다. 1주일에 100시간 일한 적도 많았다. 그러나 그는 “단지 근무강도가 높아서 창업한 것이 아니다”고 했다. 창업계기는 변하는 돈의 흐름 때문이었다.

돈의 흐름이 어떻게 바뀌었습니까

골드만삭스에 처음 입사했을 때 국내 주식 시장 펀드 설정금액이 약 300조원이었습니다. 그러나 점점 시간이 지날수록 돈이 빠져나가는 겁니다. 3년간 무려 100조가 빠져 2014년 말쯤 주식 펀드에 남은 돈은 200조원 수준이었습니다. ‘100조가 어디 갔나’ 의문이 들더군요. 알고 보니 부동산 같은 대체투자 분야로 돈이 흘러갔습니다. ‘돈의 흐름을 쫓자’고 결심했습니다.

부동산 P2P업체를 창업하겠다는 생각으로 회사를 그만뒀다. “위험을 무턱대고 피하는 것도 위험한 것입니다. 회사에 남아있을수록 연봉은 매년 올라가게 되고, 나올 용기도 매해 줄어듭니다.” 미국에서 4개월간 지내며 잘 나가는 P2P업체들을 찾아가 노하우를 공부하기도 했다. 오랜 설득 끝에 골드만삭스 동기로 입사한 공영준 최고운영책임자(COO), 송영석 최고전략책임자(CSO), 그리고 LG전자 개발자 출신 이수용 최고기술책임자(CTO)를 스카우트했다.

부동산 시장 전망은 어떻게 했습니까

미국과 홍콩에서는 지역의 지방은행이나 신협에서는 소형 건축업체 대출상품을 많이 취급해요. 그러나 우리나라엔 그 시장이 없었어요. P2P 방식으로 소형 건축업체를 묶으면 저금리 시대에 투자자들에게 높은 수익률도 안겨줄 수 있다고 생각했습니다. 건축주 입장에서도 고금리 이자 부담을 낮출 좋은 기회였습니다. 이분들은 땅도 겨우 대출을 받아 건물을 올립니다. 웬만해서 연 금리 20%대 미만으로 자금을 구하기 어려운 처지에 놓여있거든요. 부동산 시장도 면밀하게 봤습니다. 제가 내린 결론은 ‘인구 증가는 둔화하지만, 가구 수는 늘어날 것이다’는 것이었습니다. 대형 아파트 수요는 줄어들지만 1인 가구를 타깃으로 한 오피스텔 같은 소형주택 수요는 급증할 것으로 내다봤습니다.

2000만원 자본금으로 서울 시내에서 작은 사무실을 구했다. ‘찾아오는 건축업자에게 대출하지 말고 직접 믿을 만한 대출자를 발굴하자’는 원칙을 세웠다. 다양한 데이터분석을 시작했다.

동사무소 단위로 연령대별 인구 유입량을 5년 치씩 봤다. 예를 들어 매년 1인 가구가 5000명씩 불어나는 곳이면 매년 5000명이 살 만큼 주택이 지어졌는지 파악한다. 인구 유입량보다 필요한 주택이 적으면 대출 가능 지역으로 분류한다.

“인구를 분석하는데 다른 방식을 더 봅니다. 구별로 등록된 자동차 대수와 종류(경차,중형차 등), 지역 상점의 포스 단말기 매출현황, 지방세 데이터 표본을 구해 지역별 소득수준을 역계산 하는 것입니다. 직업과 성향에 따라 다르지만 차의 경우‘내 재산의 10% 정도를 투자한다’는 가정이 있습니다. 상점 매출로 20~30대의 일상적인 소비 추이를 봅니다. 꾸준히 월세를 낼 현금흐름이 있는지 파악하는 겁니다. 이런 정보가 대출을 결정하는데 참조가 됩니다.” 마지막으로 지역별로 건물을 짓겠다고 구청에 허가 낸 사업체 리스트를 보고 가장 전망이 좋은 지역의 사업성 좋은 업체를 찾아간다.

10살 많아 보이는 가발 쓰고 현장 뛰어

처음엔 매번 거절 당했다. “‘겨우 서른살이 뭘 아느냐’는 소리만 듣고 다녔습니다. 

그동안 진짜 편안하게 살았다는 것을 절감했습니다. 

설득대상은 건설현장에서 오래 일한 40~50대 사장님들이었습니다. 눈높이를 맞춰야 했습니다. 투자은행 시절 입에 베인 ‘논리적으로 조목조목 결론부터 말하는 습관’을 없앴습니다. 느긋하고 인간미 있게 대화를 이끌어야 하더군요. 나이도 더 들어 보여야 할 것 같아 나이 들어 보이는 가발을 구해 쓰고 다녔습니다. 건설현장 함바식당에서 소주도 마실 줄 알아야 했습니다.” 

서울 목동 빌라(11억원 규모)가 첫 사업이었다. “3주간 30개 업체와 자산가들을 만나 설득한 끝에 11억 투자를 받을 수 있었습니다.” 첫 투자를 받아 대출에 성공하니 소문이 퍼졌다.  

남들이 부러워하는 직장 다니다 창업하면 어떤 변화가 생깁니까. 

창업 이후에 그 많은 소개팅 자리가 끊겼습니다. 많은 청년 창업자처럼 라면만 먹고 1000원짜리 맥도날드 커피를 마셨습니다. 1년간은 무급으로 생활했습니다. '이러려고 창업했나'는 생각도 들었지만 불필요한 자존심을 내려놨습니다. 지금은 골드만삭스와 대기업을 그만두고 온 직원들에게 과거직장 이상의 연봉을 주고 있습니다.

창업의 목적이 돈입니까. 

기업가로 제 철학은 ‘일자리를 쟁취하지 말고 직접 만들어라(make jobs, not take jobs)는 것입니다. 지금은 소형업체 대출만 하지만 나중에는 부동산에 관한 모든 자금을 취급하는 ’부동산 자금 센터‘로 키워 직원을 많이 뽑고 싶습니다. 올해도 10명 이상 채용할 계획입니다. 조직문화에도 관심이 많아요. 골드만삭스와 달리 야근 안 합니다. 무조건 ‘6시 칼퇴’ 원칙을 전 직원과 지킵니다.

창업 아이템을 찾는 노하우는. 

레드오션 안에 블루오션이 있다‘고 생각합니다. 본인의 업(業)에서 아이디어를 찾는 것이 빠를 것 같습니다. 다만 한치의 머뭇거림이 있다면 창업하면 안 됩니다. 저는 그 머뭇거림이 생길 만한 문제가 창업하고 나타날지 치열하게 고민했습니다.

글 jobsN 이신영

jobarajob@naver.com

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