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▶ 지난 기사 : '강남=건물장사 할 수 밖에 없는 땅'?..숫자로 재증명된 통념

지난해, 누군가가 건물 건축 허가~사용 승인까지의 절차를 서울 다산 콜센터에 물었다. 콜센터는 위와 같이 답했다.

질문은 21일 현재 '120 주요질문' 2953 건 가운데 하나로 분류돼 있다. 이곳 일 평균 상담 건수는 약 2만5000건*. 건물 짓는 절차를 궁금해 하는 이가 그만큼 많았단 방증이다. 

답변을 살펴보니 '건물', '빌딩' 과 관련 없는 사람에겐 익숙치 않다. 과정은 간단히 잡아도 10개다. "용도, 지구제한, 건축물 종류나 규모에 따라 다를 수 있음"에도 언급한 열 가지는 꼭 필요하다.

아파트 재건축이나 지역 재개발엔 못 미치지만, 건물을 세우는 일 또한 '개발'의 일환이라서다. 새로 짓는 것은 이처럼 만만찮은 일이다. 비용도 꽤 든다.

국토교통부와 한국감정원이 매년 고지하는 '건물신축단가표 용도별 평균값(2019)'에 따르면 상가 건물** 공사비는 ㎡ 당 평균 126만 4900 원이다. 3.3㎡로 따지면 417만 4170 원이다. 상가 건물 1평을 짓는데만 '평균 420만 원'가까이 드는 셈이다.

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건물주들이 신-증축, 개발 등으로 골치를 싸매면서도 이런 수고로움을 감수하는, 한 가지 확실한 이유가 있다. 수익률 때문이다.

새로 짓고, 더 짓고, 인근 땅을 모아 다시 짓는다. 그리고 시장에 내놓는다. 단지 사고 파는 일만 건물주의 비즈니스가 아니다. 신축, 증축이나 소규모 개발은 소위 '2단계'에 속한다.

인터비즈는 프롭테크 스타트업 밸류맵과 함께 2019년 서울서 거래된 업무-상업용 건물 2922건의 등기부등본을 전수조사 했다.

이 가운데 반복적으로 손바뀜(거래)이 일어나 보유기간-매입-매각 가격이 모두 확인된 사례 754건을 분석했다. 이 가운데 신축* 70건, 증축 50건**, 그리고 '갖고만 있었던' 단순 보유 물건 634건의 수익률을 비교했다.

'신축 후 매각' 사례 70건의 매입 가격 합계는 1476억 원이었다.

그들은 이 가격에 건물을 산 뒤 이를 허물고 다시 지었다. 이어 3368억 원을 받고 팔았다. 매입 가격 대비 매각 가격을 단순 계산한 수익률은 평균 128.2%다.

신축 또는 증축 없이 가지고만 있다가 내다 판 건물주. 즉 '단순 보유자'의 평균 수익률 36.7%보다 3.5배 높았다.

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'신축 건물주들'은 단순히 다시 짓기만 한 것이 아니다. 단독 다가구 건물을 상업 업무 시설로 바꿨다.

일반주택(아파트 제외)보다 점포 ∙ 사무실용 건물 몸값이 더 높아서다. 시장의 상식으로 불린다. 70건 가운데 56건이 용도 변경을 거쳐 업무 ∙ 상업 시설로 새로이 태어났다. 건물주들이 '비즈니스 법칙'을 충실히 따른 결과다.

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자기 건물을 증축한 뒤 매각한 주인들도 고수익을 올렸다. 사례 50건의 매입가 합계는 2599억 원이었고, 건물 연면적을 넒혀 4333억 원에 팔았다.

매입가 대비 평균 66.7%의 수익을 남겼다. 단순 보유자들의 1.8배 수준이다. 이들 역시 단독 다가구 주택을 증축해 상업용으로 용도변경한 사례가 16건 포함돼 있다. 3분의 1에 육박한다.

보유 기간의 경우 신축 또는 증축한 사례가 단순 보유 사례보다 30개월 가량 길었다. 건물 공사에 걸린 기간 등이 반영된 것으로 해석된다.

신 ∙ 증축 건물주가 거둬들인 수익률과 일반 보유 건물주의 수익률을 추세선으로 보면 두 부류 간 차이가 더욱 선명히 드러난다.

보유 기간(X축 수치)이 같아도 일반 보유 건물주와 신축 or 증축 건물주의 수익률(Y축) 차이는 상당하다. 특히 신축 건물주들의 경우 400% 넘는 수익률을 기록한 사례도 확인할 수 있다.

주위의 거래 사례는 자연스럽게 비슷한 패턴을 양산한다. 이처럼 신축 건물의 수익률이 높다보니, 이른바 '일반 보유' 건물주에게도 영향을 미친다.

'신축'을 염두에 두고 주변 건물들을 동시에 사들이는 행태다. 이들 건물의 경우 비교적 짧은 기간*만 갖고 있어도 수익률이 100% 이상인 것으로 확인됐다.

이른바 '신축 개발의 압력'이 수익률을 올려놓은 원인 중 하나로 작동한 것이다.

취재진은 이같은 패턴으로 일대 건물들이 한꺼번에 거래된(2019년 기준) 지역을 지난 17일 직접 돌아봤다.

건물 내 점포 대부분은 폐업하거나 영업을 중단했고, 기존 세입자들도 거의 보이지 않았다. 역시 새 건물을 세우려는 움직임이었다. 실제 신축 오피스텔 공사 현장도 눈에 띄었다.

우선 서울 서대문구 북아현동 154번지 일대다. 지난해 3월 ~ 11월 사이 이 일대 상가 및 주택 건물 9개 가량이 거래됐다. 154-14번지 건물은 11월 거래됐는데, 직전 거래에 비해 토지단가가 296% 상승했다.

이곳 '순영상회'(154-26번지) 주인은 "몇 달 전 근방의 건물들이 모두 팔렸다"며 대로변부터 골목까지 앞뒤 전체로 건물을 새로 세울 것으로 보인다고 전했다.

순영상회를 포함해 아직 장사를 하고 있는 세입자들도 있긴 하지만 새로운 건물주가 가게를 비워달라고 하면 비워줘야 하는 상황이다.

은평구 대조동 185번지 일대도 마찬가지였다.

건물이 모두 허물어진 채 공사 중인 구역(185-5)과 아직 공사 중은 아니지만 건물 전체가 비워진 구역(185-73 )이 혼재돼 있었다.

185-81번지 건물도 같은 연도에 거래됐다. 해당 골목길부터 연신내역 4번 출구 바로 앞의 대로변까지 일대의 건물들도 모두 거래된 상태다.

구로구 구로동 426번지 소재 건물들 또한 지난해 9월 일괄 거래된 것으로 확인됐다. 일대의 상가 중 가게 하나를 제외하고는 영업을 중단한 상태다.

426-76(마포설렁탕)건물에는 지난해 12월 7일부로 폐업 했다는 안내문이 붙어 있었다. 대로변 상가 건물(426-76)도 직전 거래시점보다 150%이상 오른 가격으로 팔렸다.

광진구 화양동 23-7번지 소재 건물들도 지난해 9~10월 두 달 동안 일괄적으로 거래됐다.

단독 다가구였던 23-9 건물은 직전 거래인 2006년 8월에 비해 토지단가가 241% 상승한 수준인 20억 4천 만원에 거래 됐다.

지난해까지 3층 상가 건물 등이 있던 자리에는 지하2-지상18층 규모 오피스텔 공사가 한창이다.

*미표기 지도이미지 출처 : 밸류맵