본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

한경비즈니스

부동산 경기 침체에도 수도권은 ‘땅 전쟁’

1,376 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

- 분양 양극화와 보유 부지 고갈

- 공동주택 부지 확보에 열 올리는 건설사들

[한경비즈니스=차완용 기자] 부동산 경기 침체가 지속되는 상황이지만 주택 용지를 확보하기 위한 건설사들의 움직임이 활발하다. 특히 수도권 내 알짜 택지에는 구입을 희망하는 건설사·시행사·개인 투자자들까지 몰리면서 한바탕 전쟁이 치러지고 있다.


건설업계에 따르면 한국토지주택공사(LH)가 4월 4일 실시한 경기도 양주시 옥정지구 A17-1블록 입찰에 총 611개 업체가 참여했다. 이보다 앞서 4월 2일 추첨한 양주시 옥정지구 A17-2블록 입찰에도 550개 업체가 몰려들기도 했다. 


◆ 양극화에 수도권 쏠림 심화 


이처럼 수도권을 중심으로 땅 매입 열풍이 불고 있는 이유는 크게 세 가지로 볼 수 있다. 첫째, ‘분양 양극화’다. 지방에 아파트를 지어도 분양이 제대로 되지 않으니 사업성이 높은 수도권으로 쏠리고 있는 것이다. 


국토교통부에 따르면 2월 말 기준 전국 미분양 주택은 1월보다 0.8% 늘어난 5만9614가구를 기록했다. 수도권의 미분양은 7727가구로 1월보다 5.2% 줄었지만 지방은 5만1887가구로 전달보다 1.7% 늘었다. 


문제는 앞으로다. 수도권과 지방 양극화가 더 심화될 것으로 보이기 때문이다. 주택산업연구원이 발표한 4월 ‘분양경기실사지수(HSSI)’ 전망치에 따르면 서울은 96, 경기는 86.2를 기록했다. HSSI는 공급자로서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표다. 


HSSI가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적이라는 것을 의미하고 100 미만이면 그 반대를 뜻한다. 서울이 90 선을 기록한 것은 지난해 10월 이후 6개월 만이다. 지난 2월(78.1)과 3월(79.6)에 80 선이 무너졌던 데 대한 기저효과와 강남권 단지의 인기가 반영됐다. 


경기는 86.2, 세종은 88.2를 기록해 80 선을 회복했다. 반면 지방은 광주와 세종을 빼면 50~70 선에 그쳤다. 부산은 전월보다 19.8포인트 하락한 45.8로 역대 최저치를 기록했다. 전국 전망치는 69.4로 전월보다 6.4포인트 올랐지만 7개월 연속 60 선에 머무르고 있다. 


◆ 보유 부지 다 턴 건설사들 ‘비상’ 


둘째 이유는 건설사나 시행사들이 보유하고 있는 땅이 없기 때문이다. 최근 5년 주택 시장 호황에 건설사와 시행사들은 서둘러 보유하고 있던 땅 대부분에서 사업을 진행했다. 


그러다 보니 자체 사업을 진행할 수 있는 부지가 떨어진 것이다. 이런 움직임은 최근 5년간 분양된 물량을 통해 어느 정도 확인된다. 2008년 글로벌 금융 위기로 주택 경기가 침체돼 숨죽어 있던 분양 시장은 집값이 오르기 시작했던 2014년부터 기지개를 펴기 시작했다. 


부동산114가 발표한 최근 5년간 ‘아파트 분양 물량 추이’를 살펴보면 2014년 국내 주택업계가 계획했던 분양 예정 물량은 20만5327가구였지만 실제 분양 물량은 27만7229가구로 7만1902가구 늘어났다. 


2015년 분양은 43만8836가구(예정 물량 30만8837가구), 2016년 37만9810가구(31만9889가구)로 예정보다 많은 물량이 쏟아졌다. 


이 기간 동안 일부 대형 건설사와 중견 건설사들은 보유하고 있던 부지에 자체 사업을 잇달아 성공시키며 사세를 키웠다. 대표적인 곳이 GS건설·호반건설·중흥건설·반도건설 등이다. 


문제는 2017년 하반기부터다. 2014~2017년 상반기까지 대규모 자체 사업을 진행해 온 건설사들은 보유하고 있던 땅이 줄어들면서 공급 물량이 감소했다. 2017년 26만6394가구(29만8831가구)로 전년보다 10만 가구 줄어들었고 2018년 22만2729가구(41만7786가구)를 분양하는데 그쳤다. 


상황이 이렇다 보니 지난 2017년 하반기부터 재개발·재건축 위주로 사업이 추진됐다. 한 중견 건설사 관계자는 “지난해부터 사업이 많이 줄어들었다”며 “정부 규제의 영향이 크기도 하지만 보유하고 있는 땅 자체가 얼마 없어 사업을 하지 못하고 있다”고 말했다. 


그는 이어 “새로운 먹거리를 위해 재건축·재개발 사업을 적극 추진하기는 했지만 워낙 대형사들이 시장을 선점하고 있어 별다른 재미를 보지 못했다”고 덧붙였다. 


◆ 줄어든 공동주택 용지를 잡아라 


셋째는 공동주택 용지 분양 물량이 줄어드는 것이다. 실제로 LH가 최근 5년간 공급한 공동주택 용지 분양 물량을 살펴보면 2014년 782만6000㎡, 2015년 694만9000㎡, 2016년 408만4000㎡, 2017년 109필지 409만㎡, 2018년 109필지, 415만㎡로 매년 감소했다. 


이는 올해도 마찬가지다. LH가 2월 발표한 ‘2019 공급 예정인 공동주택 용지’는 83필지, 337만㎡로 지난해 대비 20% 이상 줄어들었다. 


주택 건설 용지는 LH가 토지 매입부터 보상, 부지 조성, 기반 시설까지 모두 끝낸 뒤 곧바로 아파트를 지을 수 있는 완성품의 형태로 공급하기 때문에 건설사들로부터 인기가 높은 사업지다. 


통상 수도권에서 나오는 주택 건설 용지는 수십 대 1이 넘는 경쟁률을 기록한다. 2016년부터 정부가 기업형 임대주택(뉴스테이) 촉진지구를 제외한 대규모 신도시와 공공택지지구 신규 지정을 사실상 중단하면서 공동주택 용지를 둘러싼 경쟁이 더 치열해졌다. 


더구나 정부가 2017년 8월 이후 나오는 공동주택 용지의 공급 조절에 나서고 있어 용지난이 심화됐다. 최근 수도권에서 나오는 공동주택 용지는 최소 수백 대 1의 경쟁률을 보인다. 


실제로 지난해 11월 파주 운정3지구 공동주택 용지 A13블록 1개 필지 공급 입찰은 392 대 1 경쟁률로 1순위에서 마감됐고 지난해 5월 공급된 운정3지구 공동주택 용지 A14블록도 146 대 1의 높은 경쟁률로 매각됐다. 


건설사들은 앞으로 나올 공동주택 용지를 주시하고 있다. 특히 수도권에서 나오는 땅이 초미의 관심 대상이다. 


올해 수도권에서 공급이 예정된 공동주택 용지는 이미 입찰이 진행된 양주시 옥정지구(5개 블록, 4만1481가구)를 비롯해 양주회천(3개 블록, 2만2713가구), 파주운정(3개 블록, 4만7776가구), 파주운정3(4개 블록, 4만2368가구), 김포한강(2개 블록, 5만6481가구), 고양장항(2개 블록, 1만2570가구), 인천검단(7개 블록, 7만5071가구), 의왕고천(1개 블록, 4374가구), 이천중리(2개 블록, 1만2059가구), 화성동탄2(4개 블록, 11만6995가구), 오산세교2(5개 블록, 1만7517가구), 팽택고덕 국제화계획(5개 블록, 5만9767가구) 등이다.


지방에서도 공급이 진행된다. 물량은 많지 않다. 중부권은 남원주역세권(1개 블록, 4328가구), 음성금석(1개 블록, 1497가구), 충북혁신도시(1개 블록, 1만5184가구), 충주동남(1개 블록, 1만4768가구) 4곳이며 남부권은 완주삼봉(1개 블록, 6059가구), 밀양나노융합(1개 블록, 1325가구), 창원가포(1개 블록, 3390가구), 부상장안(1개 블록, 2188가구) 4곳 등에서 입찰이 예정돼 있다. 


대형 건설사의 한 관계자는 “기본적으로 사업 부서에서 수도권 공동주택 용지 입찰에 모두 참여할 예정으로 알고 있다”며 “하지만 워낙 경쟁이 치열해 입찰에 성공하기까지는 쉽지 않은 상황”이라고 말했다. 


cwy@hankyung.com 


작성자 정보

한경비즈니스

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment