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임대차 보증금 보장받는 방법은

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[법으로 읽는 부동산]

- 임대차 계약서에 확정일자를 받아두면 경매 개시 후에도 배당 요구 가능

[송한사 법무법인 지평 변호사] 임대차 보증금을 보장받기 위한 일반적인 상식으로는 임대차 계약 체결 시 등기부등본 확인, 이사 이후 바로 전입신고, 임대차계약서에 확정일자를 받는 것이다.


하지만 이러한 절차를 마쳤다고 해도 실제로 문제가 생겼을 때 어떠한 방식으로 권리를 행사해야 하는지, 어디까지 보장 받을 수 있는지 정확하게 아는 사람은 많지 않다. 


임대차 계약 시 등기부등본을 확인하는 이유는 압류나 가압류 등이 있어 그 집이 집행의 대상이 될 우려가 있는지를 살피는 절차다. 또한 근저당권·전세권 등기와 같은 선순위 권리자가 있는지도 확인할 수 있다. 


만약 선순위 권리자가 있다면 보증금을 받을 수 있는 순위가 밀리게 된다. 설사 전입신고·이사·확정일자를 다 갖췄다고 하더라도 경매가 진행되면 결국 집을 비워줘야 하고 보증금도 선순위 권리자의 채권이 모두 변제된 후 남는 금액이 있어야 받을 수 있다. 


일부 부동산 중개업자들 중에는 부동산의 시가에서 선순위 권리자가 행사할 수 있는 채권액, 즉 채권 최고액을 뺀 금액이 임대차 보증금보다 크면 문제가 없다고 설명하는 곳이 있다. 하지만 이것은 보증금 회수의 관점에서 하는 이야기일 뿐이다. 


경매가 완료되면 집을 비워줘야 하는데 임대차 기간이 만료되기 전에 다시 이사를 해야 한다는 것만으로도 피해는 상당하다. 게다가 경매에 들어간 집의 보증금은 경매에 따른 배당절차까지 모두 완료돼야 지급되기 때문에 언제 받을 수 있을지 쉽게 예측하기 어렵다. 


기존에 살던 집에서 보증금을 받아 새 집에 대한 보증금을 치르는 방식이 가능하지 않을 수 있다는 이야기다. 


그럼에도 불구하고 선순위 권리자가 있는 집에 들어가고자 한다면 부동산 시가와 채권 최고액의 차이가 보증금을 웃도는지뿐만 아니라 실제 남아 있는 채권액이나 연체 여부 등을 확인할 필요가 있다. 


일단 임대차 기간 중에 경매가 개시되지 않는 것이 중요하기 때문에 실제 남아 있는 대출액, 만기, 이자의 연체 여부 등을 확인해 경매가 개시될 상황이 발생할 여지가 있는지 점검할 필요가 있다. 


◆ 등기 사항 확인·유지 의무 부과 


계약 당시 선순위 권리자가 없는 것을 확인했다고 하더라도 이러한 상태가 이사 후 전입신고와 확정일자를 갖출 때까지 유지될 수 있도록 해야 한다. 


계약서 작성 시 임대인에게 계약 체결 시 확인된 등기 사항을 위 요건이 모두 갖춰질 때까지 유지할 의무를 부과하고 이를 위반하면 계약을 해지하는 한편 손해배상이 가능하도록 하는 조항을 포함하는 것이 좋다. 


그리고 이사함과 동시에 위와 같은 요건을 최대한 빨리 갖춰야 한다. 전입신고에 따른 대항력은 다음 날 오전 ‘0’시에 발생하는 한편 근저당권 설정 등기 등은 접수한 날 바로 효력이 발생하기 때문에 효력을 갖춘 다음 날 권리 관계를 다시 한 번 확인해 두는 것이 안전하다. 


임대차 계약은 채권에 불과하다. 그 부동산에 대한 경매가 개시되면 소멸하는 것이 원칙이다. 그런데 위와 같은 대항력이 갖춰지면 그 후 설정된 근저당권 혹은 일반 채권자에 의해 경매가 개시되더라도 임대차 계약이 정한 기간까지 계속 살 수 있다. 


여기에 ‘임대차 계약서에 확정일자’까지 갖추게 되면 경매 절차에 참여해 다른 권리자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있게 된다. 대항력(이사+전입신고)만 갖췄다면 임대차 계약의 효력에 기해 계속 살 수 있는 권리를 주장할 수 있을 뿐 경매에 참여해 보증금을 우선순위로 반환 받을 수는 없다. 


그런데 임대차 계약서에 확정일자를 받아두면 후순위 권리자 혹은 다른 일반 채권자에 의해 경매가 개시돼 배당 요구를 할 수 있다. 이를 통해 보증금을 우선 변제받을 수 있다. 


따라서 대항력에 확정일자까지 갖추게 되면 임차인의 선택에 따라 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 거주하거나 배당을 요구해 보증금을 받고 다른 곳으로 이사를 갈 수도 있는 것이다. 


또한 배당 요구를 통해 보증금을 받는 것을 시도했다가 매각 대금이 충분하지 않아 보증금을 다 받지 못하면 대항력을 이용, 경매를 통해 그 집을 낙찰 받은 새로운 소유자에게 남은 보증금의 반환을 요구하며 그 금원을 다 받을 때까지 계속 거주할 수 있다. 


다만 경매에서 우선변제권을 행사해 보증금을 배당 받으려면 배당 요구 종기까지 채권액을 신고하는 ‘배당 요구’ 절차를 반드시 거쳐야 한다는 점을 유의해야 한다.


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