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재개발시 조합과 종교단체의 갈등 원인은?

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[법으로 읽는 부동산]

- 관리처분계획에 종교시설에 대한 내용 없어

- 분양 신청 단계부터 체크해야

[이희창 법무법인 센트로 변호사] 재개발·재건축 사업이 진행될 때 구역 내 들어서 있는 교회와 조합 사이에 분쟁이 종종 발생한다. 주로 교회에 대한 이전 대책이 없어 생기는 분쟁들이다. 재개발·재건축 조합과 종교 단체의 상생 방안은 무엇일까.


헌법이 정하고 있는 법률관계는 권리와 의무로 구성된다. 따라서 구체적인 권리와 의무는 법률관계를 규율하는 실정법으로부터 도출된다. 재개발·재건축 사업 시행과 관련한 조합원과 청산자의 권리·의무는 대표적으로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 살펴봐야 한다.


일반적으로 재개발·재건축 사업이 진행될 때 조합원과 청산자들은 도시정비법과 토지보상법을 주 무기로 조합과 법률관계를 다툰다. 종교 단체 역시 조합원·청산자들과 동일한 권리를 갖게 된다. 도시정비법상의 ‘토지등소유자’가 될 수 있는 것이다.


이때 도시정비법은 조합과 종교 단체의 법률관계를 확인하는 중요한 실정법이기도 하다. 다만 도시정비법은 ‘종교 시설은 존치해야 하는지’, ‘이전 대책은 어떻게 마련해야 하는지’, ‘신축 시 건축비용은 누가 부담해야 하는지’ 등에 관해 명시적으로 규율하고 있지 않아 과연 종교 단체의 권리가 도시정비법 몇 조, 몇 항에서 도출할 수 있는지에 대해서는 계속 다툼이 일어나고 있는 상황이다.


통상적으로 재개발·재건축 사업시행계획이 수립·인가된 후 조합은 관리처분계획에 돌입한다. 분양·이주·철거 등을 앞둔 시점에서 구체적인 철거와 건설, 분양 계획을 최종 수립하는 단계다.


이때 종교 단체에도 분양 신청에 대한 안내가 진행된다. 하지만 종교 단체는 분양 신청을 할 때 난감함에 봉착하게 된다. 이유는 종교 단체에 대한 분양 신청은 일반 조합원들에 대한 것과 마찬가지로 아파트나 상가에 대해서만 안내되기 때문이다.


이때 주의할 점은 ‘당연히 종교 용지이겠지’ 생각하며 안이하게 분양을 신청해서는 안 된다는 점이다. 분양 신청 단계에서도 전문가에게 문의하고 조력을 받아야 한다.


◆ ‘존치’할 것인가, ‘이전’할 것인가


무심코 아파트 또는 상가 신청란에 신청하는 순간 ‘아파트 또는 상가’의 분양권자가 될 수 있고 신청 자체를 하지 않으면 하루아침에 청산자의 지위가 된다.


종교 용지로 분양받기 위해선 먼저 사업구역 내 ‘존치’인지 아니면 ‘이전’인지 결정해야 한다. 만약 사업 구역 내 이전이라면 서울시에서 마련한 ‘종교 시설 처리 방안’에 따라 ‘존치에 준하는 이전 대책’에 관해 구체적으로 협의 사항을 정해야 한다. 이때 종교 용지에 대한 부분, 건축비용에 관한 부분이 협의의 핵심 내용이 된다.


관리처분계획이라는 것은 쉽게 말해 ‘헌집 주고 새집 받는 계획’이다. 이 때문에 관리처분계획에는 새집을 어떻게 줄 것인지, 즉 새로운 종교 시설에 대한 분양 계획과 이전 대책에 대한 내용이 포함돼야 한다. 가령 ‘종교 용지는 분양되는 것인지’, ‘성전 및 종교 시설을 건축할 때 비용을 누가 부담할 것인지’ 등에 관한 내용이 필요하다.


실제로 재개발·재건축 사업이 진행될 때 조합과 종교 단체 간 다툼이 자주 발생한다. 특히 종교 단체의 강제 이전 사례가 많은데 이때 소송으로 번지는 경우가 많다. 이로 인해 조합은 사업 지연의 난항을 겪기도 한다. 만일 이러한 다툼의 상황에 직면해 있다면 협상과 소송의 경험이 풍부한 변호사에게 도움을 청하길 권한다.


하지만 궁극적으로 조합과 종교 단체 사이는 지역사회의 기본적 동일성을 유지하므로 처음부터 서로 이해와 양보, 공화와 협조를 도모해 상생하는 길을 모색해야 한다.



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