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집합건물법 입법 예고, 임시 관리인도 선임 청구 가능

[법으로 읽는 부동산]

- 구분소유자 의결정족수 4분의 3 기준 충족 어려운 점 틈타 ‘비리 만행’

[이승태 도시와 사람 변호사] 우리가 주위에서 흔히 볼 수 있는 상가건물·오피스텔·아파트에는 한 가지 공통점이 있다. 바로 한 동의 건물이 구조상 독립된 여러 구획으로 나눠져 있다는 점이다.


이렇게 구획된 부분을 전유부분이라고 하는데 전유부분마다 별개의 구분소유권이 성립하고 이와 같이 구분소유권이 성립하는 건물을 집합건물이라고 한다.


집합건물에는 일반 건물과 다른 고유한 특징이 있다. 다수의 구분소유자들의 공용에 제공되는 ‘공용부분’이 존재한다.


집합건물은 한 동의 건물의 구분소유자가 많다 보니 이용과 관리에 대한 각자 다른 생각과 이해관계로 인해 의견이 대립되고 심하면 분쟁으로 비화되곤 한다.


분쟁이 발생하는 집합건물은 적법하게 선정된 관리인이 없고 관리 규약조차 제대로 만들어지지 않은 것이 많다. 통상 집합건물의 분양 당시 시행사가 선정한 위탁 관리 업체가 그대로 눌러앉아 임의로 관리 업무를 수행하는 경우가 대부분이기 때문이다.


◆ 구분소유자 동의 얻기 어려운 게 현실


실제로 모 대형 복합건물은 분양자가 선정한 위탁 관리 업체가 준공 후 10년 동안이나 관리인도 관리 규약도 없이 관리 업무를 수행하다가 뒤늦게 일부 구분소유자들이 불만을 표출하면서 새로 관리인을 선정했는데 그 과정에 새로 선임된 관리인에 대한 ‘직무집행정지가처분’, ‘총회결의무효확인’ 소송이 제기됐다.

수년에 걸쳐 소송을 벌인 끝에 새로운 관리인이 업무를 넘겨받았지만 기존 위탁 관리 업체가 이미 회계장부를 모두 폐기해 버렸고 그간의 부적절한 관리로 건물이 낡고 상권도 쇠락했다.


집합건물의 관리에 관한 문제를 규율하기 위해 제정된 법이 집합건물법이다. 이에 따르면 집합건물이 신축돼 구분소유 관계가 성립하면 관리단이라는 단체가 당연히 설립된다. 아파트는 공동주택관리법에 의해 입주자대표회의가 구성돼 관리단의 역할을 대신한다.


관리단은 관리 업무를 행할 권한과 책임이 있는 관리 주체다. 그런데 관리단이 실제로 활동하려면 현실적으로 조직돼야 한다. 관리단의 사무를 집행할 대표자와 관리단의 조직, 활동에 관한 규범이 필요한 것이다.


전자를 관리인, 후자를 관리 규약이라고 하고 이를 구분소유자들의 집회인 관리단집회에서 결의로 정한다.


관리인을 선임하거나 규약을 제정하려면 우선 관리단집회를 개최해야 하고 그 관리단집회에서 구분소유자 수의 과반수, 의결권 비율의 과반수로 관리인을 선임할 수 있고 구분소유자의 4분의 3, 의결권 비율의 4분의 3의 찬성으로 관리 규약을 제정할 수 있다.


그리고 최초 관리단집회를 소집하기 위해서는 구분소유자 5분의 1 이상의 동의가 필요하다. 그런데 구분소유자 과반수의 찬성은 고사하고 최초 관리단집회를 소집하기 위한 구분소유자 5분의 1 이상의 동의를 받아내는 것부터가 쉽지 않다.


아파트를 제외하면 구분소유자가 집합건물에 실제 입주한 이가 적고 집회에 관심을 갖고 출석하는 구분소유자가 많지 않기 때문이다.


이처럼 구분소유자들의 무관심과 현실이 반영되지 않은 법 규정으로 인해 제대로 조직을 갖춘 관리단을 찾기 어려운 것이다. 고질적인 집합건물 비리는 바로 이러한 관리의 공백을 틈타 발생한다.


다행히 올해 1월 11일 입법 예고된 집합건물법 개정 법률안에서 일부 개선될 것으로 보인다. 우선 임시 관리인 제도가 눈에 띈다. 이에 따르면 관리인이 선임되지 않은 경우 구분소유자뿐만 아니라 임차인도 법원에 임시 관리인의 선임을 청구할 수 있게 된다.


또한 분양자에게 구분소유자에 대한 최초 관리단집회 개최 통지를 의무화하는 조항을 신설해 규약 설정과 관리인 선임을 위한 관리단집회의 개최 가능성을 제고했다.


하지만 규약 제정에 필요한 의결정족수 4분의 3 기준을 충족하기가 현실적으로 어려운 점을 감안한다면 이러한 의결정족수를 완화하는 개정이 필요할 것으로 보인다.


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