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분양권 전매 금지 기간 내 거래는 '무효'

-단속되면 형사 처벌로 끝나지 않아…정부 단속 강화와 맞물려 위험부담 커져


[최광석 법무법인 득아 변호사] 금지 기간 내에 불법으로 이뤄진 아파트 분양권 전매 행위는 형사적으로 처벌될 수 있지만 민사적으로는 거래 당사자 간에 유효하다는 게 지금까지의 일관된 대법원 판례였다. 전매 금지 규정의 효력은 효력(강행) 규정이 아니라 단순한 임의(단속) 규정으로 해석해 왔기 때문이다.


오랜 기간에 걸친 확고한 대법원 판례의 영향으로 하급심 판결도 거의 예외 없이 ‘단속’ 규정으로 해석해 왔는데 최근 들어서는 대법원 판결에 배치되는 판결이 늘어나고 있다.


대전지방법원이 2018년 5월 내린 판결이 대표적이다. 전매 금지 기간 중 매수한 분양권 매수자가 매도자를 상대로 한 소송에서 대전지방법원 재판부는 기존 판례와 같은 ‘단속’ 규정이 아닌 ‘효력’ 규정으로 판단해 원고 청구를 기각했다.


◆전매 금지 기간 내 거래, 공급 질서 해쳐


이는 기존의 대법원 판결과 배치되는 결론이다. 따라서 재판부는 효력 규정으로 해석해야만 하는 상세한 논거를 제시하고 있다.


우선 전매 계약의 사법상의 효력까지 부인하지 못하면 실수요자에게 주택을 공급하기 위한 전매 제한 제도의 취지가 퇴색될 수밖에 없다는 점을 강조하고 있다.


재판부는 ‘분양가 상한제’는 주택 분양가 자율화 이후 분양가가 상승해 부동산 투기가 과열되고 중산·서민층의 주거비 부담이 증가함에 따라 이를 막기 위해 도입된 제도이고 주택의 전매 제한은 위와 같은 폐단의 발생을 억제하고 주택의 공급 질서를 유지하기 위해 도입된 것이라고 판단했다.


여기에 전매 금지 기간 내 전매 행위가 일어나면 대상 부동산의 시가가 그 적정 가치를 초과해 상승하게 돼 해당 부동산은 물론 주변 부동산의 가격도 왜곡되는 결과가 나타날 수 있다.


그런데도 전매 계약의 사법상 효력을 인정한다면 분양권 전매를 통한 이익(프리미엄)을 노리는 사람들이 대거 분양 신청함으로써 주택의 실수요자들이 주택을 분양받을 수 있는 기회를 박탈당하고 이로 인해 실수요자가 주택을 구입할 때 프리미엄 상당액까지 추가로 부담하게 되므로 부동산 투기를 진정시켜 중산·서민층의 주거비 부담 증가를 막고 주택의 공급 질서를 유지하려는 분양권 전매 제한 제도의 목적을 달성할 수 없게 된다고 덧붙였다.


또한 단순한 처벌 규정만으로는 불법 전매 행위를 근절하는데 한계가 있다는 점을 근거로 하고 있다. 전매 금지 기간 중 전매 계약을 체결했다면 법 규정에 따라 3년 이하의 징역형 또는 3000만원 이하의 벌금형을 선고받을 수 있다.


하지만 전매 금지 기간 중 전매 계약은 통상 중개업자를 통해 암암리에 이뤄지는 등 이를 적발하는 것이 상당히 어렵다.


또한 불법 전매 행위가 적발되더라도 여러 차례 전매 행위를 하거나 전매 행위를 중개한 것이 아닌 이상 3000만원 이하의 벌금형을 선고받을 가능성이 높은 반면 전매 계약을 통해 소위 프리미엄 명목으로 적게는 수천만원에서 많게는 수억원의 이익을 얻을 수 있어 처벌 규정만으로는 분양권 전매 제한 제도의 목적을 달성할 수 없다.


재판부는 사법상 효력을 무효화하더라도 거래 안전을 심각하게 저해하지 않을 법해석상 방법론도 제시하고 있다. 즉 소급효를 제한해 향후 체결되는 불법 전매의 사법상 효력만을 부정하면 된다는 것이다.


이 판결은 비록 분양가 상한제 적용 대상 공동주택에 대한 판단이기는 하지만 판결 논리는 이에 국한하지 않고 전매 금지가 적용되는 일반 공동주택 분양권 전반을 다루고 있다. 또 실제로도 이와 유사한 취지의 하급심 판결이 잇따르고 있다는 점에서 대법원 판결의 향방에 귀추가 주목된다.


이런 판결의 변화는 불법 분양권 전매 거래 행위에 대한 정부 당국의 단속 강화와 맞물려 불법적인 전매에 따른 위험부담을 증폭시키고 있다는 점에서 거래 당사자들이 각별히 주의할 필요가 있다.


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