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현실화된 역전세난…갭 투자자의 대응법은

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한경비즈니스 작성일자2018.05.17. | 6,429 읽음

[아기곰의 부동산 산책]

- 수요가 없으면 과감히 처분해야…‘총자산’보다 ‘순자산’이 중요하다


[아기곰 ‘재테크 불변의 법칙’ 저자] 전국 아파트 전셋값이 6개월 연속 하락하고 있다. 전셋값 하락 시대에 투자자는 어떻게 대처해야 할까. 


우선 현재 가장 문제가 되고 있는 갭 투자에 대해 알아보자. 기존의 갭 투자는 현금 흐름에 초점을 맞추는 투자 방법이다. 전세를 끼고 여러 채를 사 뒀다가 전셋값이 오르면 전세금을 인상해 그 돈으로 다른 것에 투자하는 방법이다. 


그러므로 최초의 마중물만 있으면 자산이 저절로 술술 늘어나는 투자 방법이다. 이런 장점 때문에 갭 투자를 대단한 투자 비법인 양 자랑하는 사람들도 나타나기 시작했다. 


그런데 그들이 착각한 것은 총자산과 순자산의 개념이다. 이런 식으로 총자산이 늘어나는 만큼 리스크도 따라 늘어간다. 물론 전셋값이 무한대로 올라준다면 이런 갭 투자 방법도 훌륭한 투자 방법이 될 수 있다. 



◆ 부채가 클수록 리스크도 크다


하지만 전셋값이 하락하는 순간 이런 식의 갭 투자법이 갚아야 할 부채라는 것을 알게 된다. 전세 만기가 다가오면 자금이 더 들어오니까 신나는 것이 아니라 돌려줄 자금을 마련하느라 노심초사해야 한다.


더 나아가 후속 전세입자를 구할 수 있을지도 고민해야 한다. 그동안 높게 받았던 전세금이 부메랑이 되는 것이다.


<표>는 2년 전에 비해 돌려줄 전세금의 규모를 나타낸 것이다. 예를 들어 경남 거제에 100㎡짜리 아파트를 2년 전에 전세를 끼고 산 사람이라면 기존 세입자에게 평균 2227만원을 돌려줘야 한다는 의미다.


한 채만 샀다면 어찌 자금을 마련할 수 있을 것이다. 하지만 갭 투자를 한답시고 열 채를 샀다면 2억2270만원의 거금을 마련해야 한다.


대출이 막혀 있는 상황에서 이런 거금을 마련하기는 쉽지 않다. 그렇다고 집을 팔아 전세금을 마련하기도 어렵다. 전셋값이 약세인 지역은 주택 수요가 적기 때문에 집값도 약세일 가능성이 높기 때문이다.


실제로 경남 거제는 2년 전에 비해 집값이 11.9%나 하락했고 경남 창원은 8.8%, 경북 구미는 9.3% 하락했다. 물론 거래도 쉽게 되지 않는다.


어찌어찌해서 거래가 됐다고 하더라도 갭 투자 지역은 매매가와 전세금의 차이가 적기 때문에 집 한두 채 팔아봤자 ‘언 발에 오줌 누기’밖에 안 된다. 그래도 가장 최선의 방법은 결국 집을 처분하는 것이다. 투자를 잘못 배운 수업료라고 생각하는 수밖에 없다.


투자는 총자산을 불리는 것이 아니라 순자산을 불리는 게임이다. 주택 수를 늘리는 것은 아무 의미가 없다. 부채로 이룬 자산은 그만큼 리스크가 커지기 때문이다. 상승기에는 아무 주택이나 다 오르기 때문에 주택 수를 많이 가지고 있는 것이 유리하게 보일 수 있다.


하지만 시장이 주춤하거나 심지어 매매가가 오르더라도 전셋값이 떨어지면 주택 수를 무리하게 늘린 것이 오히려 부담이 된다.


결국 투자는 자신의 자산 수준에 맞게 해야 하고 집값이 오를 만한 곳, 그러니까 수요는 늘어나고 공급은 적은 곳에 선별적으로 해야 한다는 평범한 진리를 외면한다면 앞으로도 똑같은 실수가 반복될 수밖에 없다.


◆ ‘상태 좋은 집’을 고르는게 핵심


그래도 갭 투자를 생각하고 있는 투자자라면 가능한 한 집 상태가 좋은 것을 사는 것이 좋다. 가격이 다소 높더라도 집 상태가 좋아야 한다. 세상이 바뀌었다.


주택 보급률이 100%가 되지 않던 시절에는 낡은 다세대주택의 반지하 전세도 잘빠졌다고 하면 지금은 주택 수가 남아도는 시절이다. 이 때문에 집 상태가 좋지 않다면 전세는 나가지 않는다.


이 말은 집 상태가 좋지 않다면 집을 사 세를 주기 전에 충분히 수리하는 것이 좋다는 의미다. 수리할 때는 화장실·싱크대·신발장 정도는 완전히 고치는 것이 좋다.


가장 눈에 띄는 것은 화장실 수리 여부다. 주부는 부엌에서 보내는 시간이 많기 때문에 싱크대의 상태에 신경을 쓰게 된다. 또한 그 집에 처음 들어섰을 때 신발장이 깨끗하게 수리돼 있다면 그 집에 대한 첫인상이 좋을 수밖에 없다.


최소한 이 세 가지만 고치더라도 남들보다 전세를 쉽게 놓을 수 있다.


이런 집은 나중에 역전세난이 와도 쉽게 넘어간다. 예를 들어 전세금이 2000만원 떨어졌다고 가정해 보자. 세입자는 2000만원을 돌려받으려고 할 것이다. 하지만 이에 응하지 않더라도 나갈 세입자는 드물다.


전세금 2000만원에 대한 금융비용은 100만원에서 200만원 정도다. 자기 돈으로 들어온 사람이라면 2000만원을 은행에 예금하더라도 2년간 100만원밖에 이자가 붙지 않는다(예금 금리 2.5% 기준).


전세 자금이 부족해 대출을 받아 들어온 사람이라고 해도 전세 자금 대출이자가 5%를 넘지 않으므로 그 이자는 200만원이 되지 않는다. 하지만 새로 전세를 구하게 되면 중개 수수료가 새로 발생하고 이사 비용도 발생한다. 이것만 해도 200만원이 훌쩍 넘어간다.


물론 이사를 갈 사람이라면 이런 비용은 당연히 부담해야 하는 것이므로 의사결정 과정에 영향을 끼치지는 않는다. 하지만 전세금을 돌려받고자 이사를 가려는 사람이라면 당연히 그 비용을 계산해 볼 수밖에 없다.


더욱이 이사의 피곤함을 감안하면 웬만하면 상태가 좋은 기존에 살던 집을 다시금 선택할 것이다. 이래서 세를 주기 전에 수리해 놓는 것이 여러모로 유리하다.


전세 수요가 줄어들거나 전세 공급이 늘어난다고 해도 전셋집을 구하려는 사람은 있는 법이고 자신의 집이 다른 집보다 좋다면 전세를 주는 데 큰 걱정을 할 필요는 없다.


반대로 2년 전에 비해 전셋값이 올랐다고 하더라도 그 차액이 크지 않다면 전세금을 올리지 않는 것이 좋다. 전세금은 부채이기 때문에 비싸게 받을수록 나중에 돌려줘야 할 금액이 커진다는 원칙론을 말하는 것이 아니다.


자칫 기존 세입자가 나간다고 했을 때 요즘과 같은 때는 후속 세입자를 구하기 어렵기 때문이다. 더구나 세입자가 새로 들어왔을 때 중개 수수료나 수리비용 등을 감안하면 기존 세입자를 그대로 살게 하는 것이 현명한 방법이다.


다른 사람보다 전세를 싸게 내놓았다고 손해라고 생각할 필요는 없다. 그런 집일수록 다음 번 전세 계약에서 역전세라는 어려움에 봉착할 가능성이 낮기 때문이다.


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